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湖北省恩施州中級(jí)人民法院

民事判決書

（2004）恩州中民終字第173號(hào)

上訴人（原審被告）建始縣紅巖糧食公司（以下簡(jiǎn)稱“紅巖糧食公司”）。
法定代表人萬(wàn)中華，系該公司經(jīng)理。

委托代理人劉永安，建始縣中心法律服務(wù)所法律工作者。

被上訴人（原審原告）黃威，男，生于1976年10月22日，漢族，湖北省建始縣人，個(gè)體工商戶，住(略)。

原審第三人鄭洲林，男，生于1975年3月8日，土家族，湖北省建始縣人，下崗職工，住(略)。

原審第三人萬(wàn)軍，男，生于1976年4月22日，漢族，湖北省建始縣人，個(gè)體工商戶，住(略)。

上訴人紅巖糧食公司為與被上訴人黃威及第三人鄭洲林、萬(wàn)軍優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一案，不服建始縣人民法院（2003）建紅民初字第33號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2004年3月1日受理后，依法組成由審判員張奎擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員漆祖國(guó)、彭東洋參加的合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明：原告黃威與被告紅巖糧食公司于2001年5月21日簽訂了《房屋租賃合同》，原告承租屬被告所有的臨街1號(hào)房間，租期為3年，即2001年6月1日起至2004年5月30日止。2002年8月28日被告紅巖糧食公司開始籌備售房工作，9月15日恩施施南資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)出售房屋的價(jià)值進(jìn)行估算。被告紅巖糧食公司于11月22日擬定出《售房通知》及出售房屋的具體細(xì)則。原告黃威承租的臨街1號(hào)房間作價(jià)60000元。11月28日被告將《通知》及細(xì)則送達(dá)給原告黃威。11月30日第三人鄭洲林交購(gòu)房款10000元。原告黃威于12月2日交購(gòu)房款10000元，次日原告黃威退回款項(xiàng)。12月11日第三人鄭洲林交購(gòu)房款50000元，即日第三人鄭洲林與被告紅巖糧食公司簽訂《房屋買賣》合同。2002年12月20日、26日，原告黃威又給被告紅巖糧食公司交購(gòu)房款共計(jì)60000元。第三人鄭洲林收到萬(wàn)軍購(gòu)房款65000元。2003年4月10日，第三人萬(wàn)軍以紅巖糧食公司與自己簽訂的不真實(shí)的《門面出售協(xié)議書》在紅巖財(cái)政所辦理相關(guān)手續(xù)。同月，原告從紅巖財(cái)政所得知，自己所承租的臨街1號(hào)房間被告早已出售給第三人萬(wàn)軍，2003年7月21日，原告起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，依法撤銷被告紅巖糧食公司與萬(wàn)軍的買賣關(guān)系。

原審認(rèn)為：原、被告之間的租賃關(guān)系成立，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是伴隨租賃關(guān)系而生的附隨權(quán)，租賃關(guān)系一經(jīng)成立，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即生成，并伴隨租賃關(guān)系的終止而消失。原告在同等條件下，在合理的期間內(nèi)應(yīng)享有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)，原告黃威的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，被告紅巖糧食公司與鄭洲林簽訂的《門面出售協(xié)議》侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買賣關(guān)系無效。被告紅巖糧食公司應(yīng)返還第三人鄭洲林購(gòu)房款60000元。被告以原告超過合理期間以及退款放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的理由，沒有確鑿的證據(jù)證明，不予采信。第三人萬(wàn)軍所持《出售門店協(xié)議書》，其形式與內(nèi)容于法律相悖，與事實(shí)不符，屬無效民事行為，無效的民事行為開始就沒有法律約束力。第三人鄭洲林要求將房款退給萬(wàn)軍的請(qǐng)求并無不當(dāng)，本院采納。第三人萬(wàn)軍放棄購(gòu)買該房意思表示真實(shí)，要求第三人鄭洲林返還購(gòu)房款的理由成立，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條的規(guī)定，判決：一、原告黃威享有其承租的被告紅巖糧食公司臨街1號(hào)房間的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二、被告紅巖糧食公司與第三人鄭洲林的房屋買賣關(guān)系無效，被告紅巖糧食公司返還給第三人鄭洲林購(gòu)房款60000元。三、第三人鄭洲林返還第三人萬(wàn)軍購(gòu)房款65000元。

上訴人紅巖糧食公司不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱：1、原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤�！稌�(huì)議記錄》表明：2002年8月28日研究售房，次日召開租房者會(huì)議。應(yīng)視為在合理期間通知了原告；被上訴人黃威于2002年12月2日交購(gòu)房保證金，爾后又退款，應(yīng)視為放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2、原審適用法律錯(cuò)誤。被上訴人黃威已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第三人鄭洲林購(gòu)買該房就應(yīng)認(rèn)定合法有效，原審錯(cuò)誤歸責(zé)，請(qǐng)求二審法院依法改判。

被上訴人黃威則作出相反理由的答辯。

經(jīng)本院審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于《會(huì)議記錄》是否視為上訴人在合理期間通知了被上訴人。從《會(huì)議記錄》的內(nèi)容來看，時(shí)間是2002年8月29日，會(huì)議內(nèi)容是通知各承租門店的承租戶，公司準(zhǔn)備出售門店。但同月30日，上訴人才書面請(qǐng)示縣糧食局，同年9月2日，縣糧食局才向縣人民政府請(qǐng)示，同年9月6日，縣糧食局才根據(jù)縣人民政府的批復(fù)同意上訴人出售門店。同年11月28日，上訴人才將出售門店及具體細(xì)則送達(dá)給被上訴人黃威。故應(yīng)認(rèn)定2002年8月29日的會(huì)議是在未經(jīng)縣人民政府同意的情況下向承租人傳達(dá)的上訴人的個(gè)人意見，是不具有法律效力的。2002年11月28日的書面通知才能作為認(rèn)定上訴人通知出售承租房的依據(jù)。故一審認(rèn)定被上訴人黃威享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)的。二、關(guān)于黃威于2002年12月3日將10000元購(gòu)房保證金取走是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題。根據(jù)上訴人送達(dá)給被上訴人的《具體細(xì)則》：出售門店有7個(gè)，竟價(jià)出售的具體時(shí)間，根據(jù)報(bào)名情況另行通知。被上訴人黃威雖然12月3日取走了保證金10000元，但同月20日、26日又交了6萬(wàn)元。在這個(gè)期間內(nèi)，現(xiàn)有證據(jù)沒有證明上訴人將報(bào)名情況及竟價(jià)出售的具體時(shí)間通知給被上訴人及其他承租人和報(bào)名者，而是在同月11日將訴爭(zhēng)的1號(hào)門店出售給第三人鄭洲林，在程序上顯然上訴人侵犯了被上訴人黃威作為承租該門店所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且被上訴人黃威于同月20日、26日先后共交購(gòu)房款6萬(wàn)元。故被上訴人黃威仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

總之，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，鑒于第三人鄭洲林、萬(wàn)軍對(duì)一審判決均未提出上訴，此案應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2310元，其他訴訟費(fèi)1280元均由上訴人紅巖糧食公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。


審　判　長(zhǎng)　　張　　　奎

審　判　員　　漆　祖　國(guó)

審 判 員　　彭　東　洋


　　　　　　　　　　　　　　 二00四年三月三十一日


書　記　員　　龍　　濤