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周琦與閆素娟房屋租賃合同糾紛一案


赤峰市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2009）赤民一終字第242號(hào)
上訴人（原審原告）周琦，男，1949年8月11日出生，漢族，退休職工，住所地(略)。

委托代理人劉振環(huán)，內(nèi)蒙古盛興律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）閆素娟，女，1968年12月16日出生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，住所地(略)。

上訴人周琦因房屋租賃合同糾紛一案，不服克什克騰旗人民法院（2008）克民初字第1579號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人周琦及其委托代理人劉振環(huán)、被上訴人閆素娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決認(rèn)定，2006年7月31日，原告與被告經(jīng)協(xié)商簽訂了《熱水龍泉賓館租賃合同》，被告閆素娟承租了原告?zhèn)�人所有的位于熱水開(kāi)發(fā)區(qū)的龍泉賓館。合同約定：一、甲方將自有的龍泉賓館的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)租賃給乙方……；二、租賃期間為5年，即從2006年8月1日起至2011年7月31日止；三、租金及租金交納期限：首年租金在簽訂合同時(shí)一次性交納，以后每滿一年后十日內(nèi)交納，每年為人民幣300000元整�！�…如果一方違約，應(yīng)賠付對(duì)方未按期交納租金數(shù)額50%的違約金�！�…；五、甲方必須保證一切證照齊全，并每年進(jìn)行審驗(yàn)……；七、乙方經(jīng)營(yíng)期間，房屋由于自然老化出現(xiàn)的問(wèn)題，需要進(jìn)行維修，由甲方負(fù)責(zé)，……正常小型維修客房及臨時(shí)改造由乙方自行負(fù)責(zé)，……；十、……2006年7月30日前發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)及各種稅費(fèi)均由甲方承擔(dān)，乙方經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種稅費(fèi)由乙方承擔(dān)�！�…。合同簽訂當(dāng)天，被告閆素娟給付原告周琦租賃費(fèi)300000元。2007年6月7日，按自治區(qū)公安廳要求，龍泉賓館安裝治安管理軟件，被告閆素娟支出費(fèi)用6110元。2007年7月15日克什克騰旗地稅局宇宙地中心稅務(wù)所給被告閆素娟下達(dá)克地稅宇字[018]號(hào)限期繳納稅款通知書(shū)，通知被告閆素娟于2007年7月31日前繳納承租房產(chǎn)的城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)13213.80元，2007年7月31日，被告閆素娟按照通知繳納了該筆稅負(fù)。2007年8月14日，被告閆素娟給付原告2007年8月1日至2008年7月31日租金280000元。2008年7月15日，克什克騰旗地方稅務(wù)局宇宙地中心稅務(wù)所給被告閆素娟下達(dá)了限期繳納稅款通知書(shū)，限令被告閆素娟于2008年7月31日前繳納承租房產(chǎn)的租金收入稅54000元、城鎮(zhèn)土地使用稅7241.4元。2008年8月11日，被告閆素娟給付原告2008年8月1日至2009年7月31日租金280000元。另外，2007年8月1日前，被告閆素娟支出承租房產(chǎn)維修費(fèi)用802元，自2007年8月1日起至2008年7月31日止支出維修費(fèi)用975元，2008年7月25日支出年檢費(fèi)、合同鑒證費(fèi)174元（其中年檢費(fèi)90元，合同鑒證費(fèi)84元），2008年8月15日支出動(dòng)物產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)費(fèi)50元。原審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是龍泉賓館的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、原告周琦個(gè)人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）、治安管理軟件支出費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用、年檢費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、動(dòng)物產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由出租人原告周琦負(fù)擔(dān)還是應(yīng)當(dāng)由承租人被告閆素娟負(fù)擔(dān)。關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、原告周琦個(gè)人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）。原、被告在合同中約定：“……2006年7月30日前發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)及各種稅費(fèi)均由甲方承擔(dān)，乙方經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種稅費(fèi)由乙方承擔(dān)�！�…”，雙方爭(zhēng)議的是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、原告周琦個(gè)人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）是否在該條包含的稅費(fèi)之內(nèi)，原告周琦主張包含在內(nèi)，被告閆素娟主張不包含在內(nèi)。本院認(rèn)為，因合同約定不明確，產(chǎn)生爭(zhēng)議，對(duì)該合同條款的理解，應(yīng)當(dāng)參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的相關(guān)規(guī)定，依據(jù)誠(chéng)信原則按交易習(xí)慣進(jìn)行解釋。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。”、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條：”房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人）�！薄ⅰ吨腥A人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條第八項(xiàng)：“下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：……八、財(cái)產(chǎn)租賃所得……�！卑聪嚓P(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在一般的情形下，城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅由城鎮(zhèn)土地使用者、房產(chǎn)所有人及個(gè)人收入所得者負(fù)擔(dān)，本案中，原告周琦是出租房產(chǎn)占地的土地使用權(quán)人、出租房產(chǎn)的所有人、個(gè)人房產(chǎn)出租收入的所得者，因此在雙方對(duì)上述稅費(fèi)負(fù)擔(dān)無(wú)明確約定的情況下，應(yīng)由作為納稅人的周琦負(fù)擔(dān)；此外，在房屋租賃的定型化交易中，土地使用稅、房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅亦應(yīng)由使用權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人或個(gè)人所得收入者繳納。故此，依據(jù)誠(chéng)信原則，城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅應(yīng)由原告周琦負(fù)擔(dān)。關(guān)于治安管理軟件支出費(fèi)用。本院認(rèn)為，治安管理軟件是自治區(qū)公安廳統(tǒng)一要求安裝統(tǒng)一管理的旅館業(yè)的入口信息設(shè)施，安裝發(fā)生在租賃期間。從原被告雙方簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》看，該合同帶有承包合同的性質(zhì)，原告周琦應(yīng)當(dāng)提供旅館經(jīng)營(yíng)所需的設(shè)備，因此亦應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)旅館需要的相關(guān)設(shè)備的支出費(fèi)用。關(guān)于房屋維修費(fèi)用。合同第七條約定：“乙方經(jīng)營(yíng)期間，房屋由于自然老化出現(xiàn)的問(wèn)題，需要進(jìn)行維修，由甲方負(fù)責(zé)，……”。被告閆素娟提交的用于房屋維修的收條，原告周琦對(duì)真實(shí)性不持異議，因此，根據(jù)雙方協(xié)議第七條的約定，本院認(rèn)為，2007年8月1日前，被告閆素娟支出的維修費(fèi)用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的維修費(fèi)用975元，合計(jì)1777元，應(yīng)由原告周琦負(fù)擔(dān)。關(guān)于年檢費(fèi)90元和合同鑒證費(fèi)84元。依據(jù)合同第五條約定:“甲方必須保證一切證照齊全，并每年進(jìn)行審驗(yàn)……；”，年檢費(fèi)90元應(yīng)當(dāng)由原告周琦負(fù)擔(dān)，而合同鑒證費(fèi)是被告自愿進(jìn)行鑒證，雙方無(wú)約定，應(yīng)由被告閆素娟自行負(fù)擔(dān)。關(guān)于動(dòng)物產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)費(fèi)。本院認(rèn)為，該費(fèi)用是承租人租賃賓館期間經(jīng)營(yíng)性支出，屬于營(yíng)業(yè)性稅費(fèi)，應(yīng)包含在合同第十條：“……2006年7月30日前發(fā)生的債權(quán)、債務(wù)及各種稅費(fèi)均由甲方承擔(dān)，乙方經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。……”約定的稅費(fèi)內(nèi)，故該筆稅費(fèi)應(yīng)由被告閆素娟負(fù)擔(dān)。綜上所述，原、被告自愿協(xié)商簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，應(yīng)予維持。合同雙方應(yīng)按合同約定履行合同義務(wù)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，承租人可以為代扣代繳稅款義務(wù)人，本案中，被告閆素娟依據(jù)2006年6月8日克什克騰旗地方稅務(wù)局克地稅發(fā)[2006]84號(hào)文件及宇宙地中心稅務(wù)所下達(dá)的限期交納稅款通知書(shū)替原告代繳或代扣原告周琦應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的土地使用稅、房產(chǎn)稅、原告周琦個(gè)人所得稅（龍泉賓館租賃所得租金）于法有據(jù)，被告閆素娟主張上述代繳或代扣稅款從租金中抵消，亦符合相關(guān)法律關(guān)于抵消的規(guī)定，本院予以支持。房屋維修費(fèi)用、年檢費(fèi)、治安管理軟件安裝費(fèi)用亦應(yīng)由原告周琦負(fù)擔(dān)，被告主張抵消于法有據(jù)，本院予以支持。被告主張的合同鑒證費(fèi)、動(dòng)物產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵消租金沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，加上被告閆素娟主張抵消的相關(guān)費(fèi)用，2007年8月1日至2008年7月31日的租金，被告閆素娟實(shí)際給付原告租金300125.80元（280000元+房產(chǎn)維修費(fèi)用802元+治安管理軟件費(fèi)用6110元+代扣城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅13213.80元），該年度，被告已經(jīng)按照約定履行了合同約定，不構(gòu)成違約；2008年8月1日至2009年7月31日的租金，被告閆素娟實(shí)際給付原告周琦租金342306.40元（280000元+2007年8月1日至2008年7月31日支出維修費(fèi)用975元+年檢費(fèi)90元+2008年7月31日前代扣的承租房產(chǎn)的租金收入稅54000元、城鎮(zhèn)土地使用稅7241.40元），該年度，被告閆素娟亦已依照約定足額給付租金。故此，原告周琦主張被告閆素娟2007年8月1日至2009年7月31日兩個(gè)年度分別少交租金20000元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，對(duì)其要求被告閆素娟給付尾欠租金40000元并支付違約金20000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：駁回原告周琦的訴訟請(qǐng)求。宣判后，周琦不服，以“閆素娟應(yīng)支付給我尾欠租金及違約金，原審適用法律錯(cuò)誤，我與被上訴人所簽訂的合同中已明確約定在其承租期間的一切稅費(fèi)由其自行承擔(dān)，原審判決我承擔(dān)部分稅費(fèi)不當(dāng)”等為由向本院提起上訴。閆素娟答辯服判。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院直接予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人所簽訂的《熱水龍泉賓館租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。本案的關(guān)健是如何理解合同第十條的約定，即“……乙方經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。……”，該條款的含義不十分明確，那么周琦就應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定自行交納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。關(guān)于治安管理軟件的支出費(fèi)用6110元，該軟件是自治區(qū)公安廳統(tǒng)一要求安裝統(tǒng)一管理的旅館業(yè)的入口信息設(shè)施，屬于固定設(shè)施的投入，應(yīng)由出租方即上訴人承擔(dān)。關(guān)于房屋維修費(fèi)用，合同第七條約定：“乙方經(jīng)營(yíng)期間，正常小型維修客房及臨時(shí)改造由乙方自行負(fù)責(zé)，……”，因此2007年8月1日前，被上訴人閆素娟支出的維修費(fèi)用802元，2007年8月1日至2008年7月31日支出的維修費(fèi)用975元，合計(jì)1777元，應(yīng)由閆素娟負(fù)擔(dān)。關(guān)于年檢費(fèi)90元，依據(jù)合同第五條約定:“甲方必須保證一切證照齊全，并每年進(jìn)行審驗(yàn)……；”，因此年檢費(fèi)90元應(yīng)當(dāng)由周琦負(fù)擔(dān)。綜上，被上訴人在2007年8月1日至2008年7月31日實(shí)際支付租金299323.80元（280000.00元＋治安管理軟件費(fèi)用6110元+代扣城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅13213.80元），尾欠676.20元；被上訴人在2008年8月1日至2009年7月31日實(shí)際支付租金280090.00元（280000.00元＋年檢費(fèi)90元），尾欠19910.00元。閆素娟未能如約足額交納租金應(yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。原審判決對(duì)閆素娟尚未實(shí)際交納的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅進(jìn)行抵消不當(dāng)，應(yīng)予糾正。綜上所述，上訴人的上訴理由部分成立，本院予以支持。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律欠當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)克什克騰旗人民法院（2008）克民初字第1579號(hào)民事判決；

二、被上訴人閆素娟在本判決生效后十日內(nèi)給付上訴人周琦尾欠的房屋租金20586.2元，給付違約金5000.00元；

一審案件受理費(fèi)650元，二審案件受理費(fèi)1300元，合計(jì)1950元由上訴人和被上訴人各承擔(dān)975元，郵寄費(fèi)40元由上訴人和被上訴人各承擔(dān)20元。

本判決為終審判決。

　　　　　　　　　　　　　



　審　判　長(zhǎng)　宮學(xué)文

　　　　　　　　　　　　　　 審　判　員　陳　富

　　　　　　　　　　　　 審　判　員　巴民生


　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月二十一日


　　　　　　　　　　　　　　 書(shū)　記　員　郭　偉