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北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王海燕商品房預售合同糾紛案


北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2009）通民初字第4171號
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。

法定代表人王來福，總經(jīng)理。

委托代理人李莉，女，漢族，1981年7月24日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

委托代理人羅學舟，男，漢族，1981年1月10日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

被告王海燕，女，1974年9月5日出生，職業(yè)不詳，住(略)。

原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱原告）與被告王海燕商品房預售合同糾紛一案，本院于2009年2月16日受理后，依法組成由法官李士剛擔任審判長，法官邢惠敏、李丹參加的合議庭審理本案。本院于2009年6月8日公開開庭進行了審理。原告委托代理人羅學舟到庭參加訴訟。被告王海燕經(jīng)本院公告送達出庭傳票無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理完畢。

原告起訴稱，2005年5月31日，原告與被告王海燕簽訂了北京市商品房預售合同。根據(jù)合同約定被告王海燕購買原告開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#610住房一套，該房總價為591 406元。2005年6月23日，原告與被告王海燕及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡稱梨園支行）共同簽訂個人住房借款合同，由梨園支行向被告王海燕發(fā)放貸款47萬元，用于被告王海燕購買原告的商品房，并由原告為被告王海燕借款擔保。上述合同簽訂后，各方開始履行。但因被告王海燕從未按合同約定按期償還梨園支行的借款，致使原告多次向梨園支行償還借款承擔保證責任。按照原告與被告王海燕簽訂的北京市商品房預售合同的有關約定，逾期付款超過60日后，原告有權解除合同。并因首付及月供款都是由原告償付的，致使原告賣房獲取利潤的合同目的無法實現(xiàn)。后經(jīng)原告多次與被告王海燕協(xié)商解除商品房預售合同未果。至此，訴至法院。請求1、解除與被告王海燕簽訂的北京市商品房預售合同；2、訴訟費由被告王海燕承擔。

原告向本院提交以下證據(jù)予以證明：1、北京市商品房預售合同，證明原告與被告王海燕之間存在商品房買賣合同關系；2、個人住房借款合同，證明被告王海燕從梨園支行貸款買房，并由原告負責擔保；3、保險業(yè)專用發(fā)票；4、北京市農(nóng)村信用合作社個人消費貸款借款借據(jù)；5、個人住房抵押貸款綜合保險保險單；6、委托轉(zhuǎn)賬付款授權書；7、北京農(nóng)村銀行企業(yè)網(wǎng)上銀行結算憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證，以上證據(jù)證明個人住房貸款合同已實際履行，原告代被告王海燕償還了梨園支行的貸款。

被告王海燕既未作出答辯，亦未參加本院庭審。

經(jīng)本院庭審質(zhì)證，原告向本院提交的北京市商品房預售合同、個人住房借款合同均系各方當事人真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。原告提交的其他證據(jù)，均可以證明上述北京市商品房預售合同、個人住房借款合同的履行，原告代被告王海燕償還了尚欠梨園支行的貸款。故本院對上述證據(jù)的真實性、關聯(lián)性、合法性予以確認。

本院根據(jù)上述認證查明：2005年5月31日，以原告為出賣人，被告王海燕為買受人簽訂了北京市商品房預售合同。約定買受人購買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#610號住房一套，建筑面積213.89平方米，套內(nèi)建筑面積191.98平方米。該房總價款為591 406元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購房總價款的20.52％，其余價款可以向梨園支行（原名稱為北京市通州區(qū)梨園農(nóng)村信用合作社）或住房公積金管理機構借款支付。逾期付款責任，買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第“壹”種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期付款萬分之二的違約金，并于實際支付應付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日［該日期應當與第（1）項中的日期相同］后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起30日內(nèi)按照累計的逾期應付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之四［該比率應當不小于第（1）項中的比率］的違約金，并于實際支付應付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期付款與該期的實際已付款的差額確定。2、／�！�…。2005年6月23日，原告與被告王海燕及梨園支行共同簽訂個人住房借款合同。約定由梨園支行向被告王海燕發(fā)放貸款47萬元，用于被告王海燕購買原告開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#610號住房一套，并由原告為被告王海燕借款擔保。借款期限為20年，即從2005年6月23日起至2025年6月23日止。貸款利率為月 利 率4.59‰。本合同用款計劃為本合同生效之后，梨園支行將款項一次劃入被告王海燕指定賬戶。采用按月等額本息還款方法。擔保方式：抵押加階段性保證。保證期間：本合同保證條款生效之日起至抵押物取得房屋所有權證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將房屋他項權證及其他有關資料原件交梨園支行代為保管之日止�！�…。此外，上述合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，梨園支行依約履行發(fā)放貸款義務，被告王海燕未支付首付款也未按約定每月向梨園支行支付銀行按揭。逾期后原告為其墊付首付款，并代其支付銀行按揭。

在審理過程中，本院將案件情況告知了梨園支行，并征求梨園支行意見。梨園支行表示不參與原告與被告王海燕之間的解除商品房預售合同之間的糾紛，亦未提出獨立的訴訟請求。

上述事實，有原告向本院提交的上述證據(jù)和當事人陳述意見在案佐證。

本院認為，對于原告與被告王海燕簽訂的北京市商品房預售合同以及原告與被告王海燕、梨園支行簽訂的個人住房借款合同，各方當事人均應恪守履行。被告王海燕依據(jù)個人住房借款合同取得梨園支行發(fā)放的貸款后，理應按合同約定按期歸還借款本息，但其未支付首付款也未按約定每月償付銀行按揭，其行為已構成違約。后原告按個人住房借款合同約定履行擔保義務為被告王海燕墊付首付款，并代其支付銀行按揭。至此，原告作為房地產(chǎn)開發(fā)商與被告王海燕簽訂北京市商品房預售合同，以達到賣房獲取商業(yè)利潤的合同目的無法實現(xiàn)。根據(jù)我國民事訴訟法的規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據(jù)進行質(zhì)證的權利，本案被告王海燕經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權利。本案梨園支行表示不參與原告與被告王海燕之間的解除商品房預售合同之間的糾紛，亦未提出獨立的訴訟請求。至此，原告要求解除與被告王海燕簽訂的北京市商品房預售合同的訴訟請求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決如下：

原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王海燕于二ΟΟ五年五月三十一日簽訂的北京市商品房預售合同，于本判決生效之日起解除。

訴訟費七十元，公告費六百五十元，由被告王海燕負擔，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納相應上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。 　　　　　　　　　　　　　　　








審 判 長 李士剛

審 判 員 邢惠敏

代理審判員 李 丹




二OO九 年 六 月 十二 日



書 記 員 李 雪