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福建省廈門市同安區(qū)人民法院



民事判決書



（2011）同民初字第427號(hào)

原告廈門樂家園投資管理有限公司，

法定代表人李鐵城。

委托代理人李程福，福建金海灣律師事務(wù)所律師。

被告王玉寶，男，1972年1月25日出生。

委托代理人卜祥偉，福建興世通律師事務(wù)所律師。

原告廈門樂家園投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱樂家園公司）與被告王玉寶房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員王月萍適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告樂家園公司之委托代理人李程福、被告王玉寶之委托代理人卜祥偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告樂家園公司訴稱，2009年10月28日，樂家園公司與王玉寶于廈門市同安區(qū)同集北路簽訂一份《租賃合同》。約定，樂家園公司將位于廈門市同安區(qū)同集北路718號(hào)之“天豐名家居”內(nèi)編號(hào)為B2館一層126-128號(hào)商鋪房屋出租給王玉寶經(jīng)營(yíng)使用，計(jì)租面積為465平方米，租賃期限自2009年10月28日起至2010年10月27日止，免租期為6個(gè)月，租金單價(jià)為人民幣（幣種，下同）20元/㎡²即月租金為9300元，租金每二個(gè)月支付一次，于租金到期當(dāng)月20日前繳清下兩個(gè)月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日應(yīng)支付拖欠租金金額日3‰的滯納金，若逾期十日仍未交清的，則視為承租人違約，還應(yīng)付給出租人二個(gè)月租金的違約金。該合同還約定，被告做為承租人應(yīng)于每月十日前支付租賃場(chǎng)所所有水電費(fèi)，按計(jì)租面積465㎡,²每6元/㎡，每月2790元支付店鋪管理費(fèi)（該費(fèi)包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生清潔費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、治安管理費(fèi)、公共區(qū)域水電費(fèi)等）給樂家園公司等。該合同簽訂后，樂家園公司依約將上述商鋪房屋交付王玉寶使用,王玉寶也依約在合同簽訂的第二天支付了兩個(gè)月租金。然而，王玉寶對(duì)應(yīng)于2010年6月20日前支付的2010年6月28日至2010年8月27日期間二個(gè)月租金18600元及應(yīng)于2010年8月20日前支付的2010年8月28日至2010年10月27期間兩個(gè)月租金18600元不予支付。而租賃期限到后，王玉寶又仍繼續(xù)占有使用上述商鋪房屋到至今，使用費(fèi)分文未付。此外，王玉寶拖欠2010年12月19日始至今的店鋪管理費(fèi)不付�，F(xiàn)請(qǐng)求：1、判令被告償付拖欠的2010年6月28日至2010年10月27日期間租金37200元并償付拖欠該款日3‰的滯納金（其中18600元從2010年6月21日始，另18600元從2010年8月21日始計(jì)至支付拖欠租金日止）；2、判令被告償付違約金18600元；3、判令被告償付占用廈門市同安區(qū)同集北路718號(hào)之“天豐名家居”內(nèi)編號(hào)為B2館一層126-128號(hào)商鋪房屋的使用費(fèi)（使用費(fèi)參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2010年10月28日始計(jì)至實(shí)際交還上述商鋪房屋日止，暫計(jì)至2011年1月27日為27900元）；4、判令被告償付2010年12月19日至2011年1月18日期間的店鋪管理費(fèi)2790元；5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告王玉寶辨稱，樂家園公司所提出的各項(xiàng)主張的租賃合同并沒有實(shí)際履行。2009年12月11日簽訂的合同應(yīng)作為本案判斷的依據(jù)。原、被告在2009年12月11日簽訂的合同是雙方意思表示，且有工商備案，實(shí)際履行的也是2009年12月11日簽訂的合同。在該合同中，樂家園公司同意給予王玉寶一年免租期。原、被告租期屆滿后，被告提出不在續(xù)簽合同的請(qǐng)求，卻遭到了原告的阻撓。原告已提起訴訟要求確認(rèn)原、被告租賃關(guān)系解除。原告應(yīng)自行承擔(dān)場(chǎng)地占用等費(fèi)用。

經(jīng)審理查明，2009年10月28日，樂家園公司與王玉寶簽訂一份《租賃合同》，約定，樂家園公司將位于廈門市同安區(qū)同集北路718號(hào)之“天豐名家居”內(nèi)編號(hào)為B2館一層126-128號(hào)商鋪房屋出租給王玉寶經(jīng)營(yíng)使用，計(jì)租面積為465平方米，租賃期限自2009年10月28日起至2010年10月27日止，免租期為六個(gè)月，租金單價(jià)為20元/㎡即月租金為9300元，租金每?jī)蓚�(gè)月支付一次，于租金到期當(dāng)月20日前繳清下兩個(gè)月的租金，逾期支付租金的，樂家園公司將按所拖欠金額的的3‰，每天向王玉寶收取滯納金；若超過10日仍未交清的，則視為承租人違約。該合同還約定，承租人應(yīng)于每月十日前支付租賃場(chǎng)所所有水電費(fèi)，按計(jì)租面積465㎡,每6元/㎡既每月2790元支付店鋪管理費(fèi)（該費(fèi)包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生清潔費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、治安管理費(fèi)、公共區(qū)域水電費(fèi)等）給樂家園公司，如未如期繳清以上費(fèi)用，則按所拖欠金額的3‰每天收取滯納金。雙方還約定，在簽訂正式合同時(shí)，承租方繳納所承租店鋪合同押金，合同押金為1個(gè)月租金及管理費(fèi)的總和計(jì)12090元；為保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，在租賃期間，承租方繳納經(jīng)濟(jì)責(zé)任保證金計(jì)9300元，合同有效期內(nèi)及合同期滿后壹年內(nèi)，如所銷售商品因質(zhì)量問題與消費(fèi)者發(fā)生糾紛而對(duì)該糾紛又未能妥善處理的，則出租方有權(quán)從所繳納的經(jīng)濟(jì)責(zé)任保證金中扣除相關(guān)費(fèi)用，作為維修及賠償費(fèi)用，合同終止壹年后，如所銷售商品未出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題能妥善解決，并無其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，則出租方將經(jīng)濟(jì)責(zé)任保證金無息退還。合同同時(shí)約定若出租人違約，則賠償承租人二個(gè)月租金的違約金并免息退還合同未履行期間的預(yù)交租金，若承租人違約，出租人有權(quán)解除合同及對(duì)場(chǎng)地另行安排，承租人應(yīng)支付二個(gè)月租金的違約金。出租人可暫扣承租人商品，如承租人未能在三天內(nèi)交清違約金，則出租人有權(quán)對(duì)暫扣商品進(jìn)行處理等。該合同簽訂后，樂家園公司依約將上述商鋪房屋交付王玉寶使用,王玉寶也依約在合同簽訂時(shí)支付了合同押金9300元、預(yù)付兩個(gè)月租金18600元，共計(jì)27900元。此后，王玉寶尚欠2010年6月28日至2010年8月27日期間兩個(gè)月租金18600元及2010年8月28日至2010年10月27期間兩個(gè)月租金18600元，共計(jì)租金37200元未能交納。租賃期限屆滿后，王玉寶仍繼續(xù)占有使用上述商鋪房屋，未付使用費(fèi)。此外，王玉寶仍拖欠從2010年12月19日始至今的店鋪管理費(fèi)。

另查明，廈門樂家園物業(yè)管理有限公司于2009年9月25日變更登記為廈門樂家園投資管理有限公司。樂家園公司出租給被告的商鋪房屋系樂家園公司于2008年7月14日向明發(fā)集團(tuán)有限公司租賃，明發(fā)集團(tuán)有限公司允許樂家園公司轉(zhuǎn)租。

審理中，被告承認(rèn)原、被告存在租賃關(guān)系，但是雙方是依據(jù)2009年12月11日的合同，該合同經(jīng)工商局備案，按合同約定樂家園公司給予被告一年免租期，被告實(shí)際支付了管理費(fèi)，被告現(xiàn)在按合同約定履行期滿，要求離場(chǎng)，樂家園公司多次阻擋被告，被告不存在拖欠租金等違約行為，被告離場(chǎng)合乎法律規(guī)定。

上述事實(shí)，有原告提交的《租賃合同》1份、《廠房租賃合同》1份、法定代表人身份證明1份、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照1份，被告提交的《租賃合同》復(fù)印件1份、《民事起訴狀》復(fù)印件1份、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所使用證明1份、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所承諾書1份、 “名家居家居廣場(chǎng)開業(yè)報(bào)道” 等證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述筆錄在案為據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院審核，可以采信。

本院認(rèn)為，2009年10月28日，被告王玉寶與原告樂家園公司簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。王玉寶未按合同約定支付樂家園公司租金和店鋪管理費(fèi)，系屬違約，依法應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，故樂家園公司請(qǐng)求被告支付租金和店鋪管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，予以支持。至于違約部分，因原、被告訂立的合同既約定雙方違約時(shí)各自違約金的承擔(dān)，又約定了承租人即王玉寶逾期支付租金、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用所需支付的滯納金，該滯納金系對(duì)承租人違約時(shí)損失賠償額的約定，在租賃合同未約定違約金和損失賠償額即滯納金排斥適用時(shí)，本院依法釋明并由樂家園公司選擇適用了滯納金作為違約責(zé)任的承擔(dān)方式。故對(duì)樂家園公司請(qǐng)求被告支付違約金18600元的訴訟請(qǐng)求，不予支持，可按雙方約定的每日3‰滯納金計(jì)付違約金。王玉寶認(rèn)為雙方的租賃關(guān)系是依據(jù)2009年12月11日的《租賃合同》的抗辯理由，因王玉寶未能提供該《租賃合同》的原件加以核對(duì)，且該《租賃合同》中所記載的有關(guān)承租面積、租金、電費(fèi)、押金等內(nèi)容與2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》存在較大出入，合同簽訂后，王玉寶按照2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》所載內(nèi)容有關(guān)承租面積、租金、電費(fèi)、押金等的各項(xiàng)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所得的數(shù)額支付了租賃合同押金9300、預(yù)付兩個(gè)月租金186000元等計(jì)27900元，印證其是按照2009年10月28日雙方簽訂的《租賃合同》履行合同義務(wù)，故王玉寶的抗辯意見缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予采納。租賃期限屆滿后，王玉寶繼續(xù)使用租賃房屋場(chǎng)地，樂家園公司在合同屆滿后未提出異議，原租賃合同關(guān)系繼續(xù)有效，租金等計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)仍然不變，但租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ�，樂家園公司可在給予王玉寶合理期限后隨時(shí)通知王玉寶解除雙方間的租賃合同，王玉寶應(yīng)按照租賃合同約定支付樂家園公司繼續(xù)使用租賃房屋場(chǎng)地的租金，亦即樂家園公司關(guān)于主張王玉寶支付合同屆滿后繼續(xù)使用該訟爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的使用費(fèi)即按原租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)從2010年10月28日起計(jì)至實(shí)際交還訟爭(zhēng)房屋之日止的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，但，王玉寶支付的押金9300元，可在尚欠的租金中予以抵扣。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條、第二百三十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告廈門樂家園投資管理有限公司與被告王玉寶于2009年10月28日簽訂的《租賃合同》予以解除；

二、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司2010年6月28日至2010年10月27日期間租金27900元及違約金【違約金以每日3‰計(jì)付，其中9300元（已扣除押金9300元）從2010年6月21日算起，18600元從2010年8月21日算起，均計(jì)至被告實(shí)際償還之日止】；

三、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司2010年12月19日至2011年1月18日期間的店鋪管理費(fèi)2790元；

四、被告王玉寶于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司占用廈門市同安同集北路718號(hào)之“天豐名家居”內(nèi)編號(hào)為B2館一層126-128號(hào)商鋪使用費(fèi)（即租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2010年10月28日起計(jì)至實(shí)際交還上述商鋪房屋之日止）；

五、駁回原告廈門樂家園投資管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

本案案件受理費(fèi)人民幣2432元，減半收取人民幣1216元，由原告廈門樂家園物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)132.5元，被告王玉寶負(fù)擔(dān)1083.5元，款均于本判決生效之日起三日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級(jí)人民法院。





審 判 員 王月萍









二0一一年六月二日





書 記 員 林康平