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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書(shū)


（2013）麗蓮民初字第548號(hào)


原告：葉××。
原告：王××。
上述兩原告委托代理人（特別授權(quán)）：葉甲。
原告：葉甲。
原告：葉乙。
被告：葉丙。
被告：羅××。
委托代理人（特別授權(quán)）：樓×。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙與被告葉丙、羅××確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由審判員朱海峰獨(dú)任審判，于2013年7月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告葉××、葉甲（兩原告葉××、王××的委托代理人）、葉乙，被告葉丙，被告羅××及其委托代理人樓×到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙訴稱(chēng)：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關(guān)系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關(guān)系，四原告與被告葉丙共同擁有原麗水市城關(guān)某解放街118號(hào)房屋一幢。1994年因上述房屋拆遷，經(jīng)麗水市城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)在麗水市××都區(qū)××村××號(hào)建設(shè)住宅一幢。當(dāng)時(shí)建設(shè)審批是以被告葉丙以戶(hù)主，以四原告為房屋共有人，土地性質(zhì)為集體所有土地。1996年8月16日，被告葉丙與被告羅××共同簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，協(xié)議約定：被告葉丙將其所有的坐落于麗東××村××磚××層，占地面積33.12平方米的房屋，以95000元的價(jià)格出賣(mài)給被告羅××，并約定被告羅××一次性付清房款即享有房屋的居住、轉(zhuǎn)讓等一切自主權(quán)；今后需辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，被告葉丙應(yīng)給予配合。原告認(rèn)為，被告葉丙出賣(mài)的房屋系四原告及被告葉丙共同共有，被告葉丙未經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意，私自將麗東二村104號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給被告羅××，并且該房屋土地性質(zhì)為集體所有土地，轉(zhuǎn)讓違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，所以?xún)杀桓婧炗喌摹斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系無(wú)效協(xié)議。另外，根據(jù)麗水市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)的編號(hào)（94）浙規(guī)證101052號(hào)《中華某某共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建造的麗東二村104號(hào)住宅，占地面積應(yīng)為33.12平方米，層次三層；（94）浙規(guī)證1010263號(hào)《中華某某共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)建筑面積99.36平方米。經(jīng)實(shí)地測(cè)量，該住宅總建筑面積203平方米，層次五層，其中一層超占用土地3.68平方米，三層以下超建筑面積17.79平方米，加建第四、五層，建筑面積74.6平方米，底層陽(yáng)臺(tái)封閉6平方米，樓頂搭建簡(jiǎn)易棚17平方米。被告葉丙未按批準(zhǔn)的建造房屋的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的施工面積，故該房屋屬于違法建筑，存在違法占地行為。以違法建筑和違法占地房產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。故原告起訴要求確認(rèn)被告葉丙與被告羅××簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。
被告葉丙辯稱(chēng)：被告葉丙并非將麗東二村104號(hào)房屋出賣(mài)給羅××，而是出賣(mài)給案外人厲志豐。1995年12月25日，被告葉丙與案外人厲志豐簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；1996年8月26日，案外人厲志豐與被告羅××簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。1996年8月16日，被告葉丙曾與被告羅××簽訂一份公證書(shū)，將麗水市××都區(qū)××村××號(hào)房屋出售給被告羅××。簽訂公證書(shū)時(shí)，兩被告及案外人厲志豐三人說(shuō)好由被告羅××當(dāng)場(chǎng)付給被告葉丙一定款項(xiàng)，但被告羅××卻沒(méi)有付，故被告葉丙對(duì)公證書(shū)不認(rèn)可。因麗水市××都區(qū)××村××號(hào)房屋是出賣(mài)給案外人厲志豐的，麗東二村104號(hào)房屋是一房二賣(mài)。故被告葉丙認(rèn)為兩被告間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
被告羅××辯稱(chēng)：1996年8月16日，被告羅××與被告葉丙訂立了麗水市××都區(qū)××村××號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。該協(xié)議經(jīng)過(guò)公證處公證，房款兩清，且羅××在該房屋居住已有17年時(shí)間。在交易時(shí)，被告葉丙將登記在其名下的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證交付給羅××，這兩本證上沒(méi)有各原告的姓名。雙方簽訂的立賣(mài)斷屋契約定：被告葉丙將此屋同意出賣(mài)給被告羅××，永遠(yuǎn)管業(yè)居住，自由出租、買(mǎi)賣(mài)，并無(wú)權(quán)找續(xù)，父母兄弟姐妹叔伯另由賣(mài)主（被告葉丙）負(fù)責(zé)處理，雙方不得一言反悔�，F(xiàn)在各原告以共同共有人身份對(duì)兩被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同提出異議沒(méi)有道理。首先，各原告不是房屋的共有人，被告葉丙出賣(mài)的房屋是以被告葉丙個(gè)人名義辦理的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。各原告在1986年時(shí)已在麗東二村建有房屋（地址是城關(guān)某麗東二村73號(hào)），被告葉丙早已從家庭中分離出來(lái)，單獨(dú)立戶(hù)，對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)當(dāng)然有獨(dú)立的處置權(quán)。故，被告羅××認(rèn)為各原告不是適格的主體。其次，各原告居住地點(diǎn)與麗水市××村××房屋在同××路上，同屬一村，各原告在房屋買(mǎi)賣(mài)后的十幾年間都沒(méi)有提出異議，可見(jiàn)各原告對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)行為是認(rèn)可的、明知的。本案已過(guò)訴訟時(shí)效。房屋是否違章是由行政主管部門(mén)管理的行政事務(wù)，與各原告無(wú)涉，且現(xiàn)在根據(jù)政策規(guī)定，案涉房屋違章部分經(jīng)過(guò)處理，也可以得到政府認(rèn)可。被告葉丙雖將房屋賣(mài)給案外人厲志豐，之后案外人厲志豐通過(guò)三方某某將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給了羅××，且經(jīng)公證，事實(shí)上房屋最終由被告葉丙直接將房屋賣(mài)給被告羅××。
本院經(jīng)審理查明：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關(guān)系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關(guān)系。1994年4月1日，被告葉丙以戶(hù)主名義填寫(xiě)《麗水市城關(guān)集體、個(gè)人新（擴(kuò)）建基地申請(qǐng)表》向政府提出用地申請(qǐng)。1994年5月25日，麗水市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向被告葉丙發(fā)放了（94）浙規(guī)證1010263號(hào)《中華某某共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。1996年8月16日，兩被告訂立《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》并經(jīng)原麗水市公證處公證，約定：被告葉丙將坐落在麗水市××都區(qū)××村××號(hào)（現(xiàn)為麗水市××都區(qū)××村××號(hào)）住宅［詳見(jiàn)（94）浙規(guī)證1010263號(hào)中華某某共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證］出賣(mài)給被告羅××。合同訂立并房屋交付后至今，被告羅××一直居住在麗東二村104號(hào)。2008年，麗東村撤村建居。2013年6月17日，原告葉××、王××、葉甲、葉乙向本院起訴要求確認(rèn)兩被告簽訂的上述《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。
本院據(jù)以認(rèn)定以上事實(shí)的證據(jù)有：原、被告身份證、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、麗水市城關(guān)集體、個(gè)人新（擴(kuò)）建基地申請(qǐng)表、（94）浙規(guī)證1010263號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述。
本院認(rèn)為：被告葉丙與羅××訂立案涉合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且經(jīng)原麗水市公證處公證，該合同成立。現(xiàn)原告未提供相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證，故經(jīng)公證的案涉合同應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。訂立案涉合同時(shí)，被告羅××對(duì)麗水市××都區(qū)××村××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)信息的了解源自（94）浙規(guī)證1010263號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證載明的建設(shè)單位為“葉丙”，被告羅××有理由相信被告葉丙對(duì)麗東二村104號(hào)房產(chǎn)具有處分的權(quán)利；結(jié)合被告葉丙在麗東二村104號(hào)房屋原始登記材料中均為戶(hù)主的事實(shí)，被告羅××有理由相信被告葉丙對(duì)其家庭成員有代理權(quán)，應(yīng)認(rèn)定被告葉丙的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。四原告以被告葉丙未經(jīng)其同意出售房產(chǎn)，而主張合同無(wú)效，其理由不能成立。
案涉合同成立于合同法實(shí)施以前，且因房屋所在村已經(jīng)撤村建居，土地性質(zhì)可以變更為國(guó)有出讓。故四原告以麗東二村104號(hào)房屋土地性質(zhì)為集體土地為由主張合同無(wú)效，其理由不能成立。
四原告認(rèn)為麗東二村104號(hào)房屋屬于違法建筑，本院認(rèn)為案涉房屋是否構(gòu)成違章應(yīng)由相關(guān)行政機(jī)關(guān)予以認(rèn)定，本院在本案中不予評(píng)判。
根據(jù)原、被告提供的戶(hù)籍信息，原、被告均在麗東二村居住。被告羅××在麗東二村104號(hào)居住10多年的時(shí)間里，四原告應(yīng)當(dāng)知道兩被告間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，但均未提出異議，其主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華某某共和國(guó)民法通則》五十四條、第六十三條、第八十五條、一百三十五條，《中華某某共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十九條，《中華某某共和國(guó)公證法》第三十六條的規(guī)定，判決如下：
駁回原告葉××、王××、葉甲、葉乙的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)11750元，減半收取5875元，由原告葉××、王××、葉甲、葉乙負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級(jí)人民法院。




審 判 員　朱海峰








二〇一三年八月二十日


本件與原本核對(duì)無(wú)異


代書(shū)記員　江煜劍