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（2015）浦民一(民)初字第30252號
　　案外人程某，男，1975年4月23日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　案外人申甲，女，1978年6月11日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上列兩案外人共同委托代理人張弘，上海市鴻生律師事務(wù)所律師。
　　原告康寶琴，女，1985年10月29日生，漢族，住陜西省。
　　委托代理人許方錢，北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托代理人楊狀，北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告徐蕾，女，1977年5月16日生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　被告胡迎，男，1969年2月26日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　本院在審理原告康寶琴訴被告徐蕾、胡迎民間借貸糾紛一案中，案外人程某、申甲向本院提出書面異議，要求解除對上海市浦東新區(qū)西泰林路XXX弄XXX號1-3層房屋(以下簡稱系爭房屋)的保全查封。本院受理后，依法進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
　　案外人程某、申甲稱，2015年5月23日，兩案外人經(jīng)某某(上海)房地產(chǎn)咨詢有限公司居間介紹，與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍就買賣系爭房屋簽訂《二手房屋買賣合同》，約定房屋總價人民幣500萬元(以下幣種相同)，兩案外人于當(dāng)日支付購房定金80萬元，后因居間方資金走賬不便，退還45萬元。同日，徐蕾與系爭房屋的抵押權(quán)人樂嘉宏達成協(xié)議，由徐蕾支付15萬元，樂嘉宏向法院申請撤銷查封。同年6月9日，買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，當(dāng)日兩案外人向徐蕾支付購房款5萬元。同年6月10日，兩案外人支付徐蕾購房款274萬元，徐蕾將系爭房屋交付兩案外人，雙方通過中介方辦理了房屋交接手續(xù)。同年6月11日，兩案外人支付徐蕾購房款176萬元。截至2015年6月11日，兩案外人已支付購房款490萬元，余款10萬元按約定待出售方戶口遷出后再支付。2015年6月24日，在買賣雙方辦理過戶手續(xù)的過程中，法院保全查封了系爭房屋，致使兩案外人無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。之后，法院又因本案對系爭房屋再次進行查封。兩案外人認某，其已合法購買系爭房屋，簽訂了房屋買賣合同，按約支付了全部購房款，實際占有了系爭房屋，并不存在任何過錯，故請求解除對系爭房屋的查封。
　　原告康寶琴稱，系爭房屋當(dāng)時的市場價約為人民幣700萬元，而兩案外人實際購買價格為人民幣500萬元，其應(yīng)當(dāng)認識到購買系爭房屋有極大的風(fēng)險，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，或者可以認某兩案外人在某某系爭房屋中主觀上存在過錯；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，本案兩案外人并未支付全部價款，且據(jù)原告了解系爭房屋現(xiàn)在空關(guān)，過年期間還有他人入住；兩案外人與徐蕾就購買系爭房屋約定了救濟條款，完全可以循另外途徑解決，而原告作為債權(quán)人的權(quán)利也應(yīng)得到保護，故原告不同意兩案外人的異議申請。
　　被告徐蕾、胡迎未到庭參加聽證。
　　經(jīng)審查查明，系爭房屋于2007年9月登記于方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍名下。2015年5月23日，經(jīng)某某(上海)房地產(chǎn)咨詢有限公司居間介紹，兩案外人(乙方)與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍(甲方)簽訂《二手房屋買賣合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，房屋售價為500萬元；系爭房屋設(shè)定有2項抵押權(quán)，抵押權(quán)人分別為中國光大銀行股份有限公司上海楊浦支行(以下簡稱中國光大銀行上海楊浦支行)、樂嘉宏，債權(quán)數(shù)額分別為200萬元、220萬元；系爭房屋已被上海市青浦區(qū)人民法院正式司法限制，查封案號為(2015)青民一(民)初字第370號；乙方應(yīng)于合同生效之日起5日內(nèi)支付定金80萬元，交易過戶之前支付房款410萬元，甲方同時將房屋交付乙方；乙方取得新房產(chǎn)證且甲方遷出全部戶口，甲方在5日內(nèi)支付剩余10萬元戶口押金。合同簽訂當(dāng)日，兩案外人支付購房定金80萬元。2015年5月25日，徐蕾與抵押權(quán)人樂嘉宏達成協(xié)議，約定樂嘉宏在徐蕾于歸還15萬元后向法院申請撤銷(2015)青民一(民)初字第370號案件對系爭房屋的查封，徐蕾歸還剩余借款190萬元后，樂嘉宏辦理撤銷房屋抵押權(quán)手續(xù)。同日，徐蕾歸還樂嘉宏15萬元，樂嘉宏向法院申請撤銷了對系爭房屋的查封。2015年6月9日，兩案外人與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，兩案外人向徐蕾支付購房款5萬元。2015年6月10日，兩案外人向徐蕾支付購房款274萬元，徐蕾收到上述款項后歸還樂嘉宏190萬元后，樂嘉宏收款后申請注銷了系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。同日，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍將系爭房屋交付給了兩案外人，雙方簽署《移交清單》。2015年6月11日，兩案外人支付徐蕾購房款176萬元，徐蕾向中國光大銀行上海楊浦支行歸還住房按揭貸款，2015年6月12日，中國光大銀行上海楊浦支行申請注銷了系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。2015年8月11日，原告在訴被告徐蕾民間借貸糾紛過程中向本院申請財產(chǎn)保全，本院于2015年8月18日作出(2015)浦民一(民)初字第30252號民事裁定對系爭房屋進行了查封。
　　另查明，在案外人馮新起訴朱美華、徐蕾民間借貸糾紛件中，案外人程某、申甲以相同的理由提出異議，要求解除對系爭房屋的查封。本院審查后作出(2015)浦民一(民)初字第21858號民事裁定，解除該案對系爭房屋的查封。
　　上述事實，由案外人程某、申甲提交的上海市房地產(chǎn)登記簿、《二手房屋買賣合同》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、委托書、定金保管確認書、中國工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證、中國光大銀行轉(zhuǎn)賬憑證、協(xié)議書、收條、房地產(chǎn)登記收件收據(jù)、客戶貸款結(jié)清通知書、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《移交清單》、賬戶歷史明細清單、意向金收據(jù)、收款收據(jù)、(2015)浦民一(民)初字第21858號民事裁定書，以及當(dāng)事人的陳述在案佐證。
　　本院認某，案外人申甲、程某在本院因本案對系爭房屋查封之前已向方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍購買系爭房屋，簽訂了房屋買賣合同，并按約支付了購房款490萬元，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍也向案外人申甲、程某交付系爭房屋，案外人申甲、程某已實際占有系爭房屋。案外人申甲、程某通過居間方居間購買系爭房屋，在按約付清購房款及系爭房屋已具備過戶條件的情況下，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中因系爭房屋被本案財產(chǎn)保全查封而未能過戶，對系爭房屋未辦理過戶登記手續(xù)并沒有過錯，案外人申甲、程某系善意購房，其合法權(quán)利應(yīng)受法律保護，故案外人申甲、程某提出的異議可予支持，本案對系爭房屋的查封應(yīng)予解除。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、第三十二條的規(guī)定，裁定如下：
　　解除(2015)浦民一(民)初字第30252號案件中對位于上海市浦東新區(qū)西泰林路XXX弄XXX號1-3層房屋的查封。
　　本裁定書送達后即發(fā)生法律效力。


審 判 長 沈肖偉
代理審判員 孫 楊
人民陪審員 張龍寶
二〇一六年三月九日
書 記 員 張 偉