《中國(guó)住宅法研究》書評(píng) —— 查看此書介紹

簡(jiǎn)述 2007-10-6 15:02:45

《中國(guó)住宅法研究》是金儉主持與承擔(dān)的國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目《中國(guó)住宅法研究》研究成果之一。由法律出版社2004年6月出版。共32萬字。本書是我國(guó)第一部關(guān)于住宅法的專著。內(nèi)容分十三章，主要包括：中國(guó)住宅問題分析；中國(guó)住宅私有化進(jìn)程與社會(huì)影響；國(guó)外住宅政策與住宅立法對(duì)我國(guó)的借鑒；《中華人民共和國(guó)住宅法草案》框架；論公民住宅權(quán)；社會(huì)弱勢(shì)群體的住宅狀況與立法保障；住宅所有權(quán)；住宅買賣；住宅抵押貸款法律問題研究；住宅租賃；住宅物業(yè)管理服務(wù)等。
中國(guó)住宅私有化格局的形成經(jīng)歷了一個(gè)曲折與復(fù)雜的過程，通過近二十年的住房制度的改革，由政府的政策導(dǎo)向到國(guó)家采取住房私有化的各種法律措施，住房所有權(quán)與使用權(quán)性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的改變，從住宅有限產(chǎn)權(quán)到住宅部分產(chǎn)權(quán)到住宅全部產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；從公有住房的出售到鼓勵(lì)私人建房，從銀行貸款支持公民建房、購房到政府為中低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。以住宅自有化、私有化為主，多種住宅所有權(quán)形式并存的格局基本形成。
中國(guó)住房私有化進(jìn)程，改變了中國(guó)財(cái)富存在的形式與人們的生活觀念、生活方式，改變了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式，也改變著人們的政治地位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，最終將影響中國(guó)社會(huì)制度的演化方向。住宅的私有化進(jìn)程使人們與住宅關(guān)系發(fā)生了深刻變化，住宅的私有權(quán)使人們建立在人格尊嚴(yán)與人格獨(dú)立基礎(chǔ)上的人權(quán)獲得了最必要的物質(zhì)保障，從而也成就了人們塑造自我、表現(xiàn)個(gè)性以及享受生活的基本前提。這無疑將成為未來中國(guó)政治和社會(huì)制度穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
住宅權(quán)（the right to adequate housing），又稱適宜或充分住房權(quán)，是指公民有權(quán)獲得可負(fù)擔(dān)得起的適宜于人類居住的，有良好的物質(zhì)設(shè)備和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的具有安全、健康和尊嚴(yán)，并不受歧視的住房權(quán)利。住宅權(quán)對(duì)每個(gè)人、每個(gè)家庭、每一社會(huì)群體的健康與安寧與發(fā)展都有著無法替代的重要作用。確保公民住宅權(quán)已經(jīng)成為全球化背景下社會(huì)發(fā)展的主流，也成為人類生存與發(fā)展的基本權(quán)利，它是可持續(xù)發(fā)展的理念在人的基本生存權(quán)利方面的體現(xiàn)，是一種真正意義上的以人為本的發(fā)展觀的體現(xiàn)。作為一項(xiàng)基本人權(quán)，住宅權(quán)無疑將受到一國(guó)或地區(qū)的自然資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治制度、文化傳統(tǒng)以及個(gè)人與家庭收入等諸多條件的制約，特別是對(duì)于低收入階層而言，更多情形下僅憑自身的努力可能永遠(yuǎn)是一個(gè)美麗的夢(mèng)想，正因?yàn)榇耍瑖?guó)家、政府、社會(huì)組織與個(gè)人才有責(zé)任與義務(wù)并采取一定的措施幫助公民實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利。這是我們這個(gè)社會(huì)目前欠缺的并正在努力的方向。為此，確立“住宅權(quán)確�！钡睦砟钜约安扇∠鄳�(yīng)的政策與建立相關(guān)的法律制度應(yīng)成為我國(guó)政府長(zhǎng)期的奮斗目標(biāo)。對(duì)住宅法的研究，在我國(guó)尚是一個(gè)空白。《中國(guó)住宅法研究》是國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目，本書的問世將填補(bǔ)在此領(lǐng)域研究的空白。
作為一個(gè)長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)法律研究的學(xué)者，作者在書中全面透視了目前中國(guó)住宅與住宅法律問題的現(xiàn)狀，提出了住宅法的研究不同于房地產(chǎn)法研究的獨(dú)特視角，指出了房地產(chǎn)法與住宅法對(duì)應(yīng)的不同法律范疇，即房地產(chǎn)法主要是國(guó)家與政府為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的管理而制定的法律；而住宅法是旨在確保公民居住權(quán)益，提高居住水平與居民住宅負(fù)擔(dān)能力，改善住宅環(huán)境品質(zhì)，健全住宅市場(chǎng)機(jī)制，確保社會(huì)公民都能居住在適宜的有良好居住環(huán)境的住房權(quán)利的法律。因此，住宅法以確立公民住宅權(quán)，保護(hù)公民的居住權(quán)益以及保護(hù)公民住宅私有財(cái)產(chǎn)權(quán)為根本目標(biāo)。在我國(guó)，住宅權(quán)既是公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，也是公民基本人權(quán)的重要內(nèi)容，尊重與保護(hù)公民的人權(quán)與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)全新的研究課題，也是我國(guó)憲法修改將增加的重要內(nèi)容。因而加強(qiáng)對(duì)我國(guó)住宅權(quán)以及住宅法律制度的研究就具有了特別重要的意義。
本書是以公民住宅所有權(quán)法律保護(hù)以及確保每一個(gè)公民享有公平的住宅權(quán)法律制度為核心展開的研究。作為理論性著作的重要內(nèi)容，本書從中國(guó)住宅問題分析從手，對(duì)中國(guó)住宅私有化的進(jìn)程、社會(huì)影響以及存在的問題進(jìn)行了分析與總結(jié)；通過介紹國(guó)外住宅政策與住宅立法，從中得出有益的借鑒與啟示；并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了《中華人民共和共住宅法草案》框架；通過對(duì)公民住宅權(quán)的探討，對(duì)我國(guó)社會(huì)弱勢(shì)群體的住宅狀況的分析，提出對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體住宅法律保障的必要性以及相應(yīng)的對(duì)策；通過對(duì)我國(guó)住宅建設(shè)、住宅拆遷存在的問題分析，構(gòu)建我國(guó)住宅質(zhì)量法律體系以及建立城市拆遷法律行為的合理性、合法性與公平性的程序與規(guī)則；通過對(duì)我國(guó)住宅所有權(quán)體系的研究，指出住宅所有權(quán)作為一種新型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)理論框架的發(fā)展與突破，在提出住宅法以保障住宅所有權(quán)人利益的必要性與可行性的基礎(chǔ)上探討了我國(guó)住宅法的內(nèi)容范圍，此外本書還以較大的篇幅討論了住宅買賣、住宅抵押貸款、住宅租賃以及住宅物業(yè)管理服務(wù)等與保護(hù)公民住宅私有財(cái)產(chǎn)權(quán)有重要關(guān)系的法律制度。住宅作為城市建設(shè)發(fā)展的主體，必將受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)和政治制度、文化傳統(tǒng)的深刻影響。
隨著城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，貧富差距將更加明顯地通過居住條件的差距表現(xiàn)出來，但作者相信，這樣的差距必定會(huì)逐漸縮小，因?yàn)槲覈?guó)住宅法制的建立與完善必將有利于將這種差距限制在社會(huì)可允許與容忍的范圍之內(nèi)，這也是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基本要求。

《房地產(chǎn)法研究》是金儉主持與承擔(dān)的南京大學(xué)九八五課題《房地產(chǎn)法案》的研究成果。于2004年5月由科學(xué)出版社出版，共50萬字。
在構(gòu)建我國(guó)的法律科學(xué)理論的大廈中，房地產(chǎn)法律一直是法學(xué)理論界與司法部門關(guān)注的熱點(diǎn)，也是著力研究與熱烈討論的主題。作者長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)法律理論研究與實(shí)踐工作，在此領(lǐng)域積累了一定的研究心得與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)�！斗康禺a(chǎn)法》作為一部以房地產(chǎn)理論研究為主，融理論研究成果與實(shí)際案例相結(jié)合的學(xué)術(shù)著作，以科學(xué)理性的態(tài)度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)法律問題作了全面而具特色地闡述。全書共分十六章。第一章房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法律體系；第二章不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成要素與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系；第三章不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得與登記；第四章土地使用權(quán)制度的改革；第五章土地使用權(quán)出讓與劃撥；第六章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與租賃；第七章農(nóng)村土地征用；第八章城市房屋拆遷；第九章房地產(chǎn)買賣；第十章商品房預(yù)售；第十一章房地產(chǎn)抵押；第十二章房屋租賃；第十三章住宅權(quán)與住宅所有權(quán)法；第十四章物業(yè)管理服務(wù)；第十五章落實(shí)城市房地產(chǎn)政策；第十六章房地產(chǎn)糾紛的仲裁與訴訟。在構(gòu)建本書框架時(shí)，作者始終抓住并圍繞不動(dòng)產(chǎn)這一財(cái)產(chǎn)從最初的土地取得到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、到房地產(chǎn)銷售到最終取得物業(yè)與進(jìn)行物業(yè)使用管理這一過程為主線，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中的各種法律問題展開全面分析研究。以房地產(chǎn)縱向發(fā)展為主線，并從橫向方面對(duì)各個(gè)熱點(diǎn)法律問題展開深入的研究，從而形成一個(gè)縱橫交錯(cuò)的邏輯嚴(yán)密的房地產(chǎn)理論研究框架體系，為全書構(gòu)建完整的體系典定了基礎(chǔ)。同時(shí)，也使本書具有了以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、比較研究是本書采取的一個(gè)重要研究方法。作者在比較了世界各主要國(guó)家如美、英、法、
德、日等國(guó)房地產(chǎn)立法狀況后，分析與總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)立法的現(xiàn)狀及存在的問題；在對(duì)西方主要國(guó)家法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)及構(gòu)成要素作出界定后，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成要素及界定進(jìn)行了分析與評(píng)析；在對(duì)國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得制度總結(jié)與評(píng)述后，反思我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力與作用；在對(duì)世界主要國(guó)家土地征用制度的正當(dāng)程序與公共目的的分析后，指出我國(guó)土地征用制度存在的問題及原因，并尋求法律對(duì)策等。在對(duì)國(guó)外住宅所有權(quán)法律研究的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住宅所有權(quán)的范圍與內(nèi)容進(jìn)行全部的分析，并對(duì)住宅的專有權(quán)、共有權(quán)及相互關(guān)系以及物業(yè)的管理提出了作者自己獨(dú)到的見解。這種比較研究方法對(duì)加深了解國(guó)外先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)法律制度以及我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法律的現(xiàn)狀，加強(qiáng)我國(guó)的房地產(chǎn)法律研究無疑具有重要的作用。
二、突出房地產(chǎn)法律熱點(diǎn)問題。作者并不是一般性地闡述房地產(chǎn)法，而是在闡述不動(dòng)產(chǎn)理論的同時(shí)，重點(diǎn)探討房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)的新問題及理論界與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)法律問題。如出讓合同約定的土地使用年限屆滿后，地上建筑物所有權(quán)的處理問題；行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或投資與他人合作開發(fā)或聯(lián)建問題；農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件問題；農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償與安置問題；城市房屋拆遷正當(dāng)性問題；房地產(chǎn)雙重買賣問題；房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)問題；預(yù)售商品房的按揭問題；不可抗力與預(yù)售商品房合同履行問題；情勢(shì)變更在商品房預(yù)售中運(yùn)用問題；商品房包銷合同法律問題；建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)問題；租賃房屋裝修物、增添物的法律屬性與歸屬問題；住宅權(quán)與住宅所有權(quán)問題；住宅所有權(quán)人間的相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團(tuán)體關(guān)系；物業(yè)管理問題；物管用房、樓頂、地下車庫所有權(quán)歸屬問題、鄰里噪音、愛畜等物業(yè)管理的社會(huì)問題等等。諸多問題的討論凝聚著作者十多年的研究成果。
三、將不動(dòng)產(chǎn)學(xué)術(shù)研究理論與實(shí)例分析有機(jī)結(jié)合，使深?yuàn)W的法律理論與形象生動(dòng)的實(shí)例全面對(duì)接，形成了理論與實(shí)踐高度統(tǒng)一的學(xué)術(shù)風(fēng)格。本書在對(duì)房地產(chǎn)理論問題展開學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴的同時(shí)，靈活地運(yùn)用司法實(shí)例近百個(gè)，較正準(zhǔn)地解釋深?yuàn)W的法律理論，使本書在堅(jiān)持學(xué)術(shù)性的同時(shí)，具有通俗易懂的特色。
四、土地問題是本書關(guān)注的重點(diǎn)，圍繞著土地使用權(quán)制度的改革以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣中發(fā)生的各種法律問題，一直伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的全過程，因此，書中用較大的篇幅全面地理性地比較了發(fā)達(dá)國(guó)家的土地制度，并結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，論證了當(dāng)前土地制度的合理性以及存在的問題。尤其是對(duì)農(nóng)村集體土地使用制度改革存在的一系列法律問題進(jìn)行了較為透徹的剖析，并提出了完善農(nóng)村集體土地使用制度方面的相關(guān)法律觀點(diǎn)。
五、房屋買賣、預(yù)售、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)法的重點(diǎn)內(nèi)容，也是本書的重點(diǎn)內(nèi)容。書中有大量的篇幅分析了房地產(chǎn)交易過程中出售的許多理論問題，并結(jié)合大量的實(shí)際加以分析研究，并就此展開學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴，這是該書的一大特色。
六、本書關(guān)注城市化過程中，住宅的商品化與社會(huì)低收入階層無力購買與解決住房之間的矛盾，提出在我國(guó)應(yīng)確立住宅權(quán)與住宅確保的權(quán)利理念以及明確國(guó)家、政府在此過程中應(yīng)盡的義務(wù)。

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