三、新法和舊法對合同效力規(guī)定沖突的處理
——《合同法》實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用《合同法》有效的，則適用《合同法》
[基本案情]
1996年2月1日，種雞場與張某簽訂了房屋租賃合同，租賃期限自1996年2月1日至1997年2月1日止。張某租賃后開辦金雞利酒店后又更名為舒心園酒店。1997年元月1日，魏南組又與張某簽訂了租賃房屋合同。合同主要約定：魏南組租給張某房屋8間，每間每月租金150元，租賃期限為12個月共計租金14 400元整。租賃期間，承租方必須于每月10號前主動向出租方交清房租，逾期不交，合同自動終止。租賃期間所有費用及發(fā)生一切事故均由承租方負責(zé)。魏南組與張某簽訂租賃房屋合同后，1997年元月份，魏南組向張某催要房租時，張某出具了“欠魏營元月份房租1個月壹仟貳佰元整”的字據(jù)。后魏南組多次向張某催要房租，張某推諉不付，1999年元月26日，魏南組
向某區(qū)法院提起訴訟。1999年10月12日，一審法院司法技術(shù)科對該房屋的每月租金進行評估，同類臨路營業(yè)房房租有的每間每月160元，有的每間每月260元，綜合評定該處房屋標(biāo)準(zhǔn)租價應(yīng)為每月每間210元。
[裁判要旨]
1999年11月5日，某區(qū)人民法院審理后認為，由于所出租的門面房未取得房權(quán)證，且魏南組與張某簽訂的租房協(xié)議依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》有關(guān)規(guī)定，未到房地產(chǎn)管理部門登記備案，因此，租賃合同違反法律和法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。無效合同從合同簽訂時對雙方即沒有法律約束力。被告應(yīng)按照鑒定評估的每間每月210元支付給原告房屋使用費。由于種雞場與張某簽訂的合同期限到1997年2月1日，因此原告魏南組和原告種雞場只能從1997年2月1日向張某主張房屋使用費。因此，依照《經(jīng)濟合同法》第七條第一款第(一)項、第二款、第十六條和《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條，參照建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條、第十四條、第十七條的規(guī)定，經(jīng)合議庭合議判決如下：一、原告魏南組與被告張某于1997年元月1日簽訂的租賃合同屬無效合同；二、在判決生效后十日內(nèi)由被告張某支付給原告魏南組和原告種雞場自1997年2月1日起至1999年元月26日期間的8間房屋使用費，房屋使用費每間每月210元。
一審判決后，張某不服一審判決，以原判適用法律錯誤，認定租賃合同無效不當(dāng)為由，提起上訴。
二審法院審理后認為，依據(jù)《合同法解釋(一)》第三條“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人所簽訂的租賃合同并不違反法律和行政
法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。經(jīng)過法庭調(diào)解，雙方于2000年5月10日達成調(diào)解協(xié)議，仍按合同所約定的月租金計付而調(diào)解結(jié)案。
[對《合同法解釋(一)》第三條的理解與適用]
上述案例，一審法院和二審法院對租賃合同的效力認定是截然相反，其實質(zhì)是對《合同法解釋(一)》的理解與適用問題。
一審法院依據(jù)《經(jīng)濟合同法》第七條第一款第(一)項所規(guī)定的“違反法律和行政法規(guī)的合同”無效，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條所規(guī)定的“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，參照了建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條第一款第(一)項所規(guī)定的“未依法取得房屋所有權(quán)證的”房屋不得出租，第十四條規(guī)定“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第十七條規(guī)定“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證……”，根據(jù)上述法律規(guī)定，一審法院認為張某所租賃的房屋未依法取得房屋所有權(quán)證，未到房產(chǎn)管理部門登記備案，未領(lǐng)取《房屋租賃證》而確認張某與魏南組所簽訂的租賃合同無效。該案作出一審判決的時間為1999年11月5日，《合同法》已開始實施，雖《合同法》原則上無溯及力，但確認合同無效的精神是可以參考的，即《合同法》第五十二條第一款第(五)項所規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，，的合同無效，而本案一審所適用的法律均不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且參照了部門規(guī)章，因此說，一審確認合同無效所適用的法律是不當(dāng)?shù)摹?br> 二審法院根據(jù)《合同法解釋(一)》第三條“法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”的規(guī)定，認為張某與魏南組所簽訂的租賃合同并不違背法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為有效合同。
同時，一審判決認為租賃合同無效，而卻委托司法鑒定機關(guān)予以確定，改變了合同中所約定的月租金每間150元而為210元，不僅違背了當(dāng)事人的真實意思表示，而且也違反了程序法即魏南組請求月租金按150元，而一審判決結(jié)果超出了當(dāng)事人的訴訟請求范圍，于法無據(jù)。因為合同的無效，應(yīng)當(dāng)對雙方當(dāng)事人均產(chǎn)生不利的法律后果，而該案合同確認無效，卻對合同一方有利，另一方不利，有違民法所倡導(dǎo)的公平原則。該案的一審判決，是《合同法》實施之前的產(chǎn)物，是舊合同法上簡單、武斷的無效制度所帶來負面影響的縮影。在那個時期，人民法院根據(jù)其規(guī)定將大量的合同認定為無效合同，不僅反映了法律對社會生活的滯后和法律對交易調(diào)整的無力，而且反映出立法思想的落后。為了使大量成立于《合同法》實施之前的合同避免遭遇不應(yīng)有的無效認定的命運，《合同法解釋(一)》第三條明確規(guī)定，在合同適用當(dāng)時的法律屬于無效而適用《合同法》有效的時候，則應(yīng)適用《合同法》。并且在第四條特別強調(diào)，確認合同無效的依據(jù)，只能是全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)。
就房屋租賃合同的效力而言，我們還應(yīng)當(dāng)注意的是，未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力?根據(jù)《合同法》和《合同法解釋(一)》的規(guī)定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓�安消防機構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的的必獸條件。