最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題(2009—2010年卷)

　　70．我個(gè)人借款，以公司的房產(chǎn)作抵押，也取得了他項(xiàng)權(quán)證，同時(shí)也簽訂了保證合同，該貸款已逾期。目前法院執(zhí)行房產(chǎn)處置艱難，請(qǐng)問保證合同有效嗎?

解答：根據(jù)《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》規(guī)定，債權(quán)人取得擔(dān)保權(quán)益并非單一的，既可以是一種保證或擔(dān)保物權(quán)，亦可以是多種擔(dān)保方式，亦可以是復(fù)合式擔(dān)保，例如問題中新提到的保證與抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式，均為有效的方式。因而，只要是主合同有效，作為從合同的擔(dān)保合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。一般情況下，也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定主合同無效，更不應(yīng)認(rèn)定從合同無效。故而抵押標(biāo)的難以處置時(shí)，保證人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但一般保證除外，必須是連帶責(zé)任保證才能成為第一順序清償責(zé)任人。

　　71．第三者提供最高額抵押，同時(shí)又向同一債務(wù)人提供最高額保證，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意什么?

解答：最高額抵押關(guān)鍵是要落實(shí)標(biāo)的物的登記，只有將抵押標(biāo)的物辦理法定抵押登記，才能產(chǎn)生對(duì)抗效力，即可以有效對(duì)抗善意第三人。如果不落實(shí)法定抵押登記，很可能會(huì)使債權(quán)人債權(quán)落空，而這恰恰是債權(quán)人所應(yīng)當(dāng)重視的。

對(duì)于最高額保證，應(yīng)當(dāng)注意保證人的保證資格與保證能力。在采用人的保證時(shí)，首要的是要審查其擔(dān)保能力，其次，要考察其誠信度，即當(dāng)發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，保證人不要抽逃資產(chǎn)以逃避債務(wù)。總之，應(yīng)當(dāng)使保證人的能力貫穿于主合同履行始終。

　　72．最高額擔(dān)保合同期限到期后，部分債務(wù)未到期，續(xù)簽應(yīng)注意什么?

解答：擔(dān)保合同期間最短不能短于債務(wù)的履行期，也就是說，不能出現(xiàn)債務(wù)未到期時(shí)，擔(dān)保合同已到期，也不能還沒有向主債務(wù)人主張債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人就可以免責(zé)了。應(yīng)當(dāng)注意的是，擔(dān)保人履行責(zé)任的期限至少應(yīng)當(dāng)比主債務(wù)履行期限長半年，即按《擔(dān)保法》規(guī)定的，沒有規(guī)定擔(dān)保人履行責(zé)任期限的，擔(dān)保權(quán)人有權(quán)在主債務(wù)到期后六個(gè)月內(nèi)向擔(dān)保人主張權(quán)利。所以，最后簽合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在主合同到期后，擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)在半年、一年、二年內(nèi)依約承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，債權(quán)人有權(quán)隨時(shí)主張。

　　73．企業(yè)的擔(dān)保貸款500萬元，追加法定代表人個(gè)人一套房產(chǎn)抵押，抵押登記時(shí)房產(chǎn)按什么價(jià)值登記?

　　解答：房產(chǎn)抵押就是固定資產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)抵押登記辦法辦理抵押登記。固定資產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理一個(gè)評(píng)估，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)值，向抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。當(dāng)然，在房產(chǎn)價(jià)值上漲，而購買價(jià)格雖低，但抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額并不大時(shí)，亦可以購買價(jià)值并辦理抵押登記。辦理登記要看債權(quán)金額的要求，還要看抵押物價(jià)值是否會(huì)經(jīng)常發(fā)生變動(dòng)，對(duì)于抵押物貶損較快的，則應(yīng)當(dāng)考慮抵押時(shí)的折舊率。對(duì)于當(dāng)前較有抵押價(jià)值的房產(chǎn)物，金融機(jī)構(gòu)不宜過多考慮標(biāo)的物的折舊率，而應(yīng)盡量使其實(shí)際價(jià)值得到體現(xiàn)。

　　74．如何在實(shí)際操作過程中實(shí)現(xiàn)真正意義的應(yīng)收賬款質(zhì)押權(quán)?僅靠目前人行征信咨詢系統(tǒng)登記有用嗎?

解答：應(yīng)當(dāng)肯定，中國人民銀行建設(shè)征信登記系統(tǒng)，是符合法律規(guī)定精神的。將辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押規(guī)范化、公開化，有利于合同當(dāng)事人信守合同，自覺履行合同確定的權(quán)利義務(wù)。也有利于穩(wěn)定可用于質(zhì)押的應(yīng)收賬款的范圍與具體內(nèi)容，盡可能固定那些用于質(zhì)押應(yīng)收賬款的單位和個(gè)人，對(duì)于爾后將應(yīng)收賬款法定化是有積極意義的。當(dāng)然，僅僅依靠人行征信系統(tǒng)也不一定能夠解決所有問題。但畢竟建立一個(gè)這樣的系統(tǒng)，比沒有這樣一個(gè)系統(tǒng)要好得多。

　　75．目前全國各地有很多撤村建居，在集體土地上建造的寫字樓，并一次性出售40年以上使用權(quán)，購買人用該使用權(quán)抵押貸款。

　　問：(1)使用權(quán)或租賃權(quán)抵押貸款有無登記效力，該抵押貸款是否有法律效力?(2)應(yīng)怎樣防范重復(fù)抵押貸款或私下轉(zhuǎn)讓?

解答：(1)目前《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等尚未放開房屋使用權(quán)的種類，只對(duì)城市房地產(chǎn)權(quán)可以辦理抵押登記，而集體土地使用權(quán)尚不允許辦理經(jīng)營性抵押登記。所以，購買人以所購使用權(quán)辦理抵押登記是不能成功的，即使辦理也屬于無效行為。

當(dāng)然，如果不考慮所有權(quán)權(quán)益的合法性與否，而僅僅考慮使用權(quán)、租賃權(quán)，則應(yīng)當(dāng)允許辦理權(quán)益或應(yīng)收賬款質(zhì)押登記，則該質(zhì)押權(quán)是有效的。

(2)重復(fù)抵押按照原來的法律規(guī)定或者法學(xué)理論是不能辦理的，但《物權(quán)法》并未明文規(guī)定不允許辦理重復(fù)抵押。所以，沒有必要限制重復(fù)抵押，關(guān)鍵在于債權(quán)人是否同意債務(wù)人提供重復(fù)性的抵押。如果有私下轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的，不能損害債權(quán)人的合法權(quán)益。

　　摘自：吳慶寶著《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題.2009-2010年卷》