拆遷協(xié)議的合法性審查
拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補償事宜時，應(yīng)當嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，對于違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，依據(jù)民法通則第58條、合同法第52條的規(guī)定，應(yīng)當確認為無效的拆遷協(xié)議。違反法律法規(guī)規(guī)定的拆遷協(xié)議，主要包括形式違法和內(nèi)容違法兩類。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協(xié)議的形式必須符合拆遷法律規(guī)范的規(guī)定。
一、無效的拆遷協(xié)議
根據(jù)我國民法通則的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)和地方性規(guī)章的規(guī)定，造成拆遷協(xié)議無效的情形主要有以下幾類：
1．拆遷人主體不適格
不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無效；拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當事人訂立的拆遷協(xié)議為無效。
2．被拆遷人行為能力受限制
被拆遷人是無民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協(xié)議為無效。
3．代理人越權(quán)
代理人超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無效。
4．協(xié)議內(nèi)容違法
拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)認定為無效。
二、內(nèi)容違法的拆遷協(xié)議
拆遷協(xié)議的內(nèi)容違反國家法律法規(guī)規(guī)定，是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協(xié)議的內(nèi)容不符合拆遷法律規(guī)范和其他法律規(guī)范的規(guī)定。①主要有以下八種情況：
1．被拆除的房屋沒有經(jīng)過政府批準
法律規(guī)定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應(yīng)當經(jīng)過其他行政主管部門批準后，房屋拆遷主管部門才能核發(fā)拆遷許可證，該房屋及其附屬物的拆除未經(jīng)有關(guān)主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經(jīng)就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協(xié)議的。
2．協(xié)議內(nèi)容違反批準文件規(guī)定
拆遷人和被拆遷人所達成的協(xié)議不符合有關(guān)批準文件的規(guī)定。拆遷人拆除房屋及其附屬物應(yīng)當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷。如果拆人和被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關(guān)部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規(guī)定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規(guī)定的行政管理秩序，該協(xié)議應(yīng)當認定為無效。
3．補償形式、金額違法
拆遷協(xié)議規(guī)定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律法規(guī)規(guī)定的。我國拆遷法律規(guī)范規(guī)定的拆遷補償方式有三種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協(xié)議規(guī)定的補償方式違反了拆遷行政法規(guī)對于拆遷補償?shù)姆绞降囊?guī)定，為無效。
4．安置地點和面積違法
拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律法規(guī)的規(guī)定的。
5．約定的周轉(zhuǎn)過渡內(nèi)容違法
拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協(xié)議確定的周轉(zhuǎn)過渡的有關(guān)規(guī)定與拆遷法律規(guī)范的規(guī)定不相符合的。
6．拆遷期限和拆遷范圍違法
拆遷協(xié)議是在房屋拆遷主管部門規(guī)定拆遷期限之外訂立的。根據(jù)本案爭議當時拆遷法規(guī)的規(guī)定，實施城市房屋拆遷不得超過經(jīng)批準的拆遷范圍和經(jīng)批準的拆遷期限。依據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第9條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。
7．與被拆遷人以外的他人訂立協(xié)議的無效
拆遷人與房屋拆遷范圍之外的當事人訂立房屋拆遷協(xié)議的，拆遷協(xié)議無效。
8．其他條款違法
三、以欺詐、脅迫手段訂立的拆遷協(xié)議
拆遷當事人中一方以欺詐、脅迫等方式，迫使對方在違背真實意思表示的情況下所簽訂的拆遷協(xié)議無效。
依據(jù)《民法通則》第4條的規(guī)定，民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協(xié)議的過程中，均應(yīng)當尊重對方當事人的真實意思表示，一方當事人采取脅迫、欺詐或者在乘人之危的情況下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協(xié)議，經(jīng)人民法院或仲裁機構(gòu)查明，均應(yīng)當確認為無效。
1．因欺詐而簽約，拆遷協(xié)議無效
欺詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出違背真實意思表示的情況下訂立的拆遷協(xié)議。
在拆遷實踐中，有的拆遷公司在簽訂協(xié)議時，未充分告知被拆遷人可以獲得的補償方式及被拆除房屋重置價格的真實情況。拆遷公司的故意隱瞞、遺漏和虛假告知的違法行為，對被拆遷人構(gòu)成欺詐。
2．拆遷人欺詐行為的構(gòu)成要件
(1)拆遷人故意告知被拆遷人有關(guān)事實的虛假情況，或者故意向被拆遷人隱瞞事實真相，誘導被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立拆遷協(xié)議。
(2)拆遷人故意告知被拆遷人虛假的拆遷法律政策規(guī)定，或故意隱瞞拆遷法律政策的規(guī)定，迫使被拆遷人在對法律認識錯誤的情況下，作出違背其真實意思表示的行為。
3．故意告知被拆遷人虛假的法律政策
(1)故意告知虛假的拆遷補償方式規(guī)定。
(2)故意告知虛假的產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格規(guī)定。
(3)故意告知虛假的房屋重置價格作價程序規(guī)定。
(4)故意告知虛假的安置規(guī)定。
被拆遷人可以針對拆遷人的虛假告知行為，訴請人民法院或仲裁機構(gòu)認定簽署的拆遷協(xié)議無效。
四、以合法形式掩蓋非法目的。拆遷協(xié)議無效
無效的拆遷協(xié)議，只能由人民法院或仲裁機構(gòu)認定和裁判，行政機關(guān)和其他社會團體無權(quán)認定和裁判。
拆遷公司對房屋拆遷時，應(yīng)當按照程序規(guī)定，對原有房屋的重置價格按照規(guī)定進行評估，并充分告知被拆遷人真實情況，否則拆遷協(xié)議無效。
通常情況下，律師應(yīng)當重點審查拆遷公司是否充分告知被拆遷人拆遷補償形式、房屋重置價格作價程序、補償價格等法律規(guī)定，是否存在故意隱瞞、虛假誘導等違法行為
拆遷公司未按照規(guī)定告知某甲此次拆遷的補償形式或未按照規(guī)定程序?qū)Ψ课莸闹刂脙r格進行評估，則被拆遷人無法得知房屋重置價格的真實情況，均應(yīng)視為拆遷公司故意虛假告知或故意隱瞞房屋重置價格作價的法律規(guī)定，因此簽訂的拆遷補償協(xié)議應(yīng)認定為無效。
1．拆遷補償形式和補償方式
拆遷補償形式是指拆遷人依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在拆除被拆遷人房屋時給予被拆遷人補償?shù)姆椒ā?br>
拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。
拆遷公司與被拆遷人所簽訂的拆遷協(xié)議，采用的拆遷補償形式，符合當時的法規(guī)規(guī)定，拆遷公司應(yīng)給予被拆遷人適當?shù)�、合法的補償安置。
2．拆遷補償?shù)膶ο?br>
拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃袡?quán)人。國務(wù)院頒布過兩次城市房屋拆遷管理條例，“被拆遷人”的含義有所不同。1991年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人，包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人和被拆除房屋及其附屬物的使用人。2001年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的變化。
五、拆遷補償方式可以自由選擇
我國拆遷補償?shù)幕痉绞桨▋深�，即貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償形式。①
1．貨幣補償，另購住房
貨幣補償是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋。被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。
2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，結(jié)算差價
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價。
3．貨幣補償?shù)膬?yōu)越性
在城市房屋拆遷補償制度中，貨幣補償?shù)姆绞酱_實能更準確地反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛，維護社會穩(wěn)定。貨幣補償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機制，盤活房地產(chǎn)市場，安置商品房，避免住宅房屋的重復建設(shè)，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補償中合理的補償原則和標準，使城市中心區(qū)向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。
六、拆遷安置的對象
拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。
1．房屋的使用人是拆遷安置對象
拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》，對所有權(quán)人要給予補償，對使用權(quán)人應(yīng)當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。
2．貨幣補償與拆遷安置，只能擇其一選擇
在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。2001年《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布之后，拆遷糾紛無論適用新拆遷法規(guī)或舊拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償之后，再得到拆遷安置。拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償形式。如果被拆遷人出具了申請書，明確選擇了貨幣補償?shù)姆绞�，簽訂了貨幣補償協(xié)議，以及其按照協(xié)議領(lǐng)取補償款，表明其已經(jīng)放棄了回遷安置的真實意愿。
七、拆遷補償計算公式與情況對比
拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。
1．房屋拆遷補償?shù)臉藴?br>
拆遷糾紛爭議的焦點，通常是拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定，對被拆除房屋的重置價格進行估價，其補償標準是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：
(1)政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補償標準；
(2)拆遷人有權(quán)在允許范圍內(nèi)認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準；
(3)被拆遷人要求補償?shù)臉藴�，即被拆遷人要求補償?shù)南Ｍ担?br>
(4)實際產(chǎn)生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數(shù)額。
以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當符合政府制定的標準。
2．拆遷補償?shù)幕緝?nèi)容
拆遷補償?shù)幕緝?nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。
(1)區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機關(guān))等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。
(2)用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證書上未標明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實際用途為準。
3．確定拆遷補償標準的方法
確定拆遷補償標準的方法為房地產(chǎn)價格評估的方法。對被拆遷人所有的房屋作價補償?shù)�，作價補償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。①貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。②因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補償?shù)牡谝徊健?br>
(1)重置價格評估法
重置價格，是指按照當前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。
重置價格確定的原則：房地產(chǎn)價格的評估，應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則。⑨
重置價格的估價，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)應(yīng)當指派取得估價師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進行價格評估。④對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認定的評估機構(gòu)進行。評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，應(yīng)當通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應(yīng)當予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構(gòu)也可以進行評估。⑤
(2)重置價格的確定程序
重置價格的確定程序，由房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)進行拆遷房屋的重置價格評估，應(yīng)當遵循以下程序：⑥
①由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)提出估價申請。
②房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)接到拆遷人的估價申請后，應(yīng)當對其申請進行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關(guān)規(guī)的，應(yīng)當告知拆遷人補齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由
(3)現(xiàn)場勘驗估價
房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理拆遷人的估價申請后，應(yīng)當指派不少于2人的估價人員(應(yīng)當是注冊房地產(chǎn)估價師)承辦。估價師接受指派后，應(yīng)當依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進行現(xiàn)場勘察，核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應(yīng)當及時核查房屋檔案，對房屋的所有權(quán)人進行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。
(4)綜合作業(yè)
房地產(chǎn)估價師在進行現(xiàn)場勘察評估后，應(yīng)當按照擬定的估價方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結(jié)果。
(5)房地產(chǎn)估價師作出估價結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價結(jié)果書上加蓋印章，制作若干副本，并書面送達當事人以及有關(guān)部門。
(6)拆遷人或者被拆遷人在接到估價結(jié)果后，對估價機構(gòu)作出的估價結(jié)果有異議的，可以在收到估價結(jié)果書之日起15日內(nèi)，向原估價機構(gòu)申請復核。
從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部門所作的評估報告上簽署了意見，在接到該評估報告后，至簽訂拆遷協(xié)議之前，未提出異議。這些表明了甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結(jié)果的認可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構(gòu)成欺詐，顯然沒有事實依據(jù)。
4．居住房屋市場價補償安置標準的計算公式
貨幣補償金額=(市場單價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積
公式說明：
(1)“市場單價”：為房地產(chǎn)市場的評估單價，評估單價不足最低補償單位標準的，以最低補償單位標準計算。
(2)“最低補償單價標準”：指被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價。
(3)“價格補貼”：①評估單價不足最低補償單位標準的，按最低補償單價標準的一定比例(不低于20％)確定；②評估單價高于最低補償單位標準的，按高出部分與最低補償單價標準差額的一定比例(不低于20％)確定。
摘自：戈宇著《律師房地產(chǎn)法律服務(wù)技能/新版“律師業(yè)務(wù)必備”叢書》
