涉災(zāi)租賃合同糾紛解析
陳軍 關(guān)琳
案例一：2004年12月31日，原告付某與被告彭州市葛仙山鎮(zhèn)某村民委員會(huì)簽訂了一份租賃合同，約定原告租用被告的廢棄磷化肥廠廠房開(kāi)辦養(yǎng)雞場(chǎng)，租金為5460元／年，租期為10年。協(xié)議簽訂后，原告即向被告一次性支付了
】O年租金，共計(jì)，54600元，被告也于2005年1月1日將廠房交原告使用。2008年5月12日，受汶川大地震影響，養(yǎng)雞場(chǎng)廠房幾乎全部垮塌，剩余部分危房也無(wú)法繼續(xù)使用，原告隨即要求解除租賃合同，并要求被告退還2008年5月后的租金共計(jì)359415元。與被告協(xié)商無(wú)果后，原告向人民法院提起訴訟。
案例二：周某系某房屋的租賃人，于2008年5月12日前將該房屋轉(zhuǎn)租給趙某，并簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，趙某一次性繳納了全部租金。地震中，租賃房屋完全倒塌，無(wú)法繼續(xù)使用，次承租人趙某遂向法院起訴，要求依法解除租賃合同，并要求被告周某返還其剩余租金。
案例三：銀廠溝旅游區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)者三戶，分別于2007年4月、2008年4月、2008年5月與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶簽訂了長(zhǎng)期房屋租賃協(xié)議，并一次性支付了全部租金�！�5·12”地震后，農(nóng)家樂(lè)房屋損毀嚴(yán)重，無(wú)法繼續(xù)使用，農(nóng)家樂(lè)經(jīng)營(yíng)者遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除租賃關(guān)系，并要求出租人返還剩余租金。
以上租賃合同糾紛皆因汶川大地震導(dǎo)致租賃房屋損毀，致使租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人要求解除租賃合同，并要求出租人返還提前收取的2008年5月12日至租賃期屆滿期間的租金。根據(jù)合同法第九十四條第一款、第二百三十一條的規(guī)定，由于租賃房屋因震嚴(yán)重毀損、滅失，無(wú)法繼續(xù)使用，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，租賃合同可以依法解除，這是沒(méi)有異議的。關(guān)鍵在于合同解除后合同未履行部分的租金是否應(yīng)當(dāng)返還?如果應(yīng)當(dāng)返還，是全部返還還是部分返還?
一、解決涉災(zāi)租賃合同糾紛之不同意見(jiàn)
關(guān)于租賃房屋因震嚴(yán)重毀損、滅失，無(wú)法繼續(xù)使用，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，租賃合同依法解除后先付租金如何解決的問(wèn)題主要存在以下兩種意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)：合同法九十七條規(guī)定：“合同解除后……已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金……”根據(jù)上述法律規(guī)定，因地震這一不可抗力導(dǎo)致租賃房屋損毀或者滅失，租賃合同依法解除的，就已經(jīng)履行的部分，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付相應(yīng)的租金；承租人提前支付了租金但因震無(wú)法履行的部分，出租人應(yīng)當(dāng)退還承租人剩余租金。這是由于承租人支付租金的目的是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的使用，租金系出租人出租房屋的對(duì)價(jià)，房屋無(wú)法繼續(xù)使用自然也就不必再支付租金，那么租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金就轉(zhuǎn)化為了不當(dāng)?shù)美�，依法�?yīng)當(dāng)予以返還。
第二種意見(jiàn)：合同法第九十七條是對(duì)包括不可抗力在內(nèi)的各種合同解除情形的法律后果進(jìn)行規(guī)范，其前提是“根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)”，且法律規(guī)定當(dāng)事人“可以”要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并要求賠償損失。地震系不可抗力，租賃合同因不可抗力解除后，承租人可以要求出租人恢復(fù)原狀，即返還提前支付的租金，但出租人是否需要返還，返還多少，則需要法官根據(jù)合同的性質(zhì)和履行情況進(jìn)行自由裁量。另一方面，租賃合同因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)而依法解除，雙方當(dāng)事人對(duì)合同的解除均無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不存在任何違約情形，在合同的解除過(guò)程中并無(wú)違約責(zé)任產(chǎn)生，因而合同解除后的有關(guān)損失應(yīng)當(dāng)按照民法通則第一百三十二條的規(guī)定，適用公平責(zé)任原則在當(dāng)事人之間進(jìn)行合理分擔(dān)。換言之，涉災(zāi)租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金并不當(dāng)然全部返還承租人，而應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則，對(duì)租金的返還及具體數(shù)額作出裁判。
筆者傾向于第二種意見(jiàn)。
二、涉災(zāi)租賃合同糾紛之解析
(一)涉災(zāi)租賃合同解除后損失的承擔(dān)不適用有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則
民法通則第一百零七條、合同法第一百一十七條第(一)項(xiàng)針對(duì)因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的民事責(zé)任免除進(jìn)行了規(guī)定，通常認(rèn)為上述法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)是，因不可抗力導(dǎo)致一方當(dāng)事人不能履行合同的，違約方因違約事由的不可抗力性質(zhì)及不可抗力事由與損害結(jié)果的因果關(guān)系，得以免除一切違約責(zé)任，包括支付違約金、賠償損失等。我們認(rèn)為，涉災(zāi)租賃合同雙方當(dāng)事人均沒(méi)有違約行為，承租人依照合同法第九十四條的規(guī)定要求解除合同，應(yīng)屬合同的法定解除，因而涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，合同解除后的損失承擔(dān)不適用民法通則以及合同法有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則。
(二)承租人要求返還的剩余租金系信賴?yán)鎿p失，出租人應(yīng)當(dāng)予以返還
合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！惫P者認(rèn)為，第九十七條是針對(duì)包括合同約定解除和法定解除在內(nèi)的各種解除情況作出的規(guī)定，因而對(duì)于合同解除后有關(guān)損失的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同解除的事由和履行情況予以區(qū)別對(duì)待。
一般認(rèn)為，合同解除帶來(lái)的損害應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)部分：一是當(dāng)事人因違約所喪失的期待利益，即合同如果繼續(xù)履行，當(dāng)事人必然會(huì)獲得的利益；一是當(dāng)事人的信賴?yán)�，即�?dāng)事人為合同的履行而進(jìn)行的一系列活動(dòng)，包括準(zhǔn)備工作、按合同約定支付對(duì)價(jià)等。因一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致合同解除的，違約方既應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)方當(dāng)事人的期待利益損失，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其信賴?yán)鎿p失。而因不可抗力致使合同解除的，盡管存在期待利益損失，但由于雙方當(dāng)事人均不存在違約行為，合同系因法定事由解除，因而只需要就雙方當(dāng)事人信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)進(jìn)行合理分配。據(jù)此，承租人要求出租人返還的剩余租金，實(shí)質(zhì)上是按照租賃合同的約定支付的對(duì)價(jià)，應(yīng)屬信賴?yán)鎿p失。既然租賃合同已經(jīng)解除，出租人在未支付對(duì)價(jià)的情況下繼續(xù)保有租賃人提前支付的租金，由承租人獨(dú)自承擔(dān)因合同解除造成的信賴?yán)鎿p失顯然是不公平的，即使合同的解除是依據(jù)不可抗力這一法定事由。換言之，即使有不可抗力的介人，合同的任何一方當(dāng)事人也不能因此而獲得額外利益，即“所得不應(yīng)多于應(yīng)得”，因而，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還提前收取的合同未履行部分的租金，但是否應(yīng)當(dāng)全部返還，下文予以論述。
(三)涉災(zāi)租賃合同的雙方當(dāng)事人系合同利益共同體，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)信賴?yán)鎿p失
從案例一、二、三我們不難看出涉災(zāi)租賃合同糾紛的一些相同點(diǎn)：第一，出租人與承租人一般都簽訂了長(zhǎng)期租賃合同；第二，承租人一般都一次性支付了全部租金；第三，租賃房屋在地震中嚴(yán)重?fù)p毀，無(wú)法繼續(xù)使用；第四，承租人都要求解除租賃合同，并返還提前支付部分的租金。從表面上看，承租人先履行了合同，提前支付了全部租金，比出租人投入了更多的信賴?yán)�，但承租人為什么愿意一次性支付全部租�?筆者認(rèn)為，一方面，承租人希望確定長(zhǎng)期的租賃關(guān)系，以保障自己對(duì)租賃房屋的長(zhǎng)期使用權(quán)，方便居住生活或者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展；另一方面，是為了避免因房租上漲或者出租人違約而增加成本的投入。當(dāng)然，對(duì)于出租人而言，簽訂長(zhǎng)期租賃合同并且一次性支付全部租金也是對(duì)其租賃收益的穩(wěn)定保障。但不可否認(rèn)的是，承租人在合同的履行過(guò)程中能夠獲得更多的期待利益，例如銀廠溝旅游區(qū)內(nèi)租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的房屋開(kāi)辦農(nóng)家樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者，他們之所以愿意與出租人簽訂長(zhǎng)期租賃合同并提前支付全部租金，無(wú)疑是為了保障自己經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的長(zhǎng)期性，以獲取更多更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)效益。因而，先履行的承租方實(shí)際上已經(jīng)意識(shí)到并自愿擔(dān)負(fù)先履行的風(fēng)險(xiǎn)，其愿意承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)是期待該風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)更高的利益，為獲取穩(wěn)定的期待利益而提前支付租金應(yīng)當(dāng)說(shuō)是當(dāng)事人的自愿選擇，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生造成損失時(shí)，承租人于理于法都應(yīng)當(dāng)對(duì)損失予以分擔(dān)。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，租賃合同的簽訂者系合同利益的共同體。所謂合同利益共同體是指，在事實(shí)上已經(jīng)形成了一個(gè)以合同為紐帶，以利益為共同目的的整體。這個(gè)整體兩端的利益既是相對(duì)立的又是相互依存的，一方的利益以另一方利益為前提，一方的利益不存在無(wú)疑也導(dǎo)致另一方的利益的消亡。因而，作為合同風(fēng)險(xiǎn)之一的不可抗力，不論落在哪一方之上，其帶來(lái)的合同預(yù)期目標(biāo)受挫、合同利益減損乃至喪失，都會(huì)通過(guò)利益共同體傳導(dǎo)至共同體的另一方，使另一方也遭受損失。因不可抗力致合同解除的影響不會(huì)也不可能只集中在一端，它必然是使雙方利益都有損失。另外，盡管各方因不可抗力致合同解除所遭受的損失在比例上不相當(dāng)，但仍是與各自的期待利益相適應(yīng)的，承租人的租金損失客觀上是由于地震帶來(lái)的，實(shí)質(zhì)卻是期待利益所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)損失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租方共同承擔(dān)，簡(jiǎn)單地判決由出租人返還承租人全部剩余租金，無(wú)疑是對(duì)出租人的不公平。
(四)租金返還比例應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判
前文已經(jīng)論述了涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，不適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任原則，信賴?yán)娴膿p失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租人共同承擔(dān)，具體而言，租金的返還應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判。
產(chǎn)生糾紛的涉災(zāi)租賃合同一般處于部分履行狀態(tài)，也涉及剛開(kāi)始履行以及即將履行完畢的情況。筆者認(rèn)為，對(duì)于后兩種情況，可以視為合同還未履行以及已經(jīng)履行完畢依法進(jìn)行處理；而合同部分履行的情形則需要法官根據(jù)雙方當(dāng)事人的信賴?yán)婧推诖娴谋壤罁?jù)公平責(zé)任原則，對(duì)租金的返還比例進(jìn)行自由裁量。
所謂公平責(zé)任原則是指在法律沒(méi)有規(guī)定適用無(wú)過(guò)錯(cuò)原則，而適用過(guò)錯(cuò)原則又顯失公平時(shí)，依公平原則在當(dāng)事人之問(wèn)分配損害的歸責(zé)原則。公平責(zé)任并不是懲罰性意義上的責(zé)任，而僅是一個(gè)損失的分擔(dān)。適用公平責(zé)任原則，不是說(shuō)雙方當(dāng)事人依公平原則按一定比例(五五或者四六)共同承擔(dān)損失，而應(yīng)以利益均衡作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)和民事?lián)p失的承擔(dān)。需要強(qiáng)調(diào)的是，“利益均衡”并不是“利益平均”，利益是否均衡需要法官根據(jù)租賃合同的履行情況、合同雙方當(dāng)事人各自實(shí)際信賴?yán)鎿p失的大小、期待利益的大小以及各自所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小作出自由裁量，對(duì)包括剩余租金在內(nèi)的信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)作出公平的分配。
(五)對(duì)涉災(zāi)租賃合同糾紛的解決應(yīng)兼顧法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一
目前我們面臨的現(xiàn)狀是，包括租賃糾紛在內(nèi)的很多涉災(zāi)案件的當(dāng)事人，他們不但失去了親人，失去了家園，甚至失去了賴以生存的土地，根本沒(méi)有任何可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，倘若我們僅機(jī)械地適用法律，單純以結(jié)案作為目的，那么其結(jié)果就是，生效判決無(wú)法執(zhí)行，法院判決成為一紙空文，而法律作為社會(huì)最終的救濟(jì)手段，喪失其對(duì)公民權(quán)利的最終保障力，也喪失了其作為社會(huì)規(guī)范對(duì)社會(huì)秩序的調(diào)控力。因此，鑒于涉災(zāi)租賃糾紛涉及面廣，影響較大，為穩(wěn)定災(zāi)區(qū)社會(huì)秩序，保障災(zāi)后重建工作的順利進(jìn)行，人民法院在處理此類糾紛時(shí)，必須從化解糾紛的角度出發(fā)，對(duì)沖突的權(quán)利或利益進(jìn)行權(quán)衡與取舍，兼顧法律效果與社會(huì)效果，靈活運(yùn)用法律，充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)，尋求最佳的解決方案，努力做到案結(jié)事了。
同時(shí)，由于涉災(zāi)租賃合同糾紛的特殊性和亟待解決的緊迫性，我們必須充分發(fā)揮多元糾紛解決機(jī)制的積極作用，調(diào)動(dòng)各種社會(huì)力量，多渠道、高質(zhì)高效地化解涉災(zāi)租賃合同糾紛。
摘自：牛敏著《應(yīng)對(duì):災(zāi)后重建中的司法對(duì)策和實(shí)踐》
