涉災(zāi)租賃合同糾紛解析
陳軍 關(guān)琳
案例一：2004年12月31日，原告付某與被告彭州市葛仙山鎮(zhèn)某村民委員會簽訂了一份租賃合同，約定原告租用被告的廢棄磷化肥廠廠房開辦養(yǎng)雞場，租金為5460元／年，租期為10年。協(xié)議簽訂后，原告即向被告一次性支付了
】O年租金，共計(jì)，54600元，被告也于2005年1月1日將廠房交原告使用。2008年5月12日，受汶川大地震影響，養(yǎng)雞場廠房幾乎全部垮塌，剩余部分危房也無法繼續(xù)使用，原告隨即要求解除租賃合同，并要求被告退還2008年5月后的租金共計(jì)359415元。與被告協(xié)商無果后，原告向人民法院提起訴訟。
案例二：周某系某房屋的租賃人，于2008年5月12日前將該房屋轉(zhuǎn)租給趙某，并簽訂了長期租賃合同，趙某一次性繳納了全部租金。地震中，租賃房屋完全倒塌，無法繼續(xù)使用，次承租人趙某遂向法院起訴，要求依法解除租賃合同，并要求被告周某返還其剩余租金。
案例三：銀廠溝旅游區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂經(jīng)營者三戶，分別于2007年4月、2008年4月、2008年5月與當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶簽訂了長期房屋租賃協(xié)議，并一次性支付了全部租金。“5·12”地震后，農(nóng)家樂房屋損毀嚴(yán)重，無法繼續(xù)使用，農(nóng)家樂經(jīng)營者遂向法院提起訴訟，請求解除租賃關(guān)系，并要求出租人返還剩余租金。
以上租賃合同糾紛皆因汶川大地震導(dǎo)致租賃房屋損毀，致使租賃目的無法實(shí)現(xiàn)，承租人要求解除租賃合同，并要求出租人返還提前收取的2008年5月12日至租賃期屆滿期間的租金。根據(jù)合同法第九十四條第一款、第二百三十一條的規(guī)定，由于租賃房屋因震嚴(yán)重毀損、滅失，無法繼續(xù)使用，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，租賃合同可以依法解除，這是沒有異議的。關(guān)鍵在于合同解除后合同未履行部分的租金是否應(yīng)當(dāng)返還?如果應(yīng)當(dāng)返還，是全部返還還是部分返還?
一、解決涉災(zāi)租賃合同糾紛之不同意見
關(guān)于租賃房屋因震嚴(yán)重毀損、滅失，無法繼續(xù)使用，不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，租賃合同依法解除后先付租金如何解決的問題主要存在以下兩種意見：
第一種意見：合同法九十七條規(guī)定：“合同解除后……已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！钡诙偃粭l規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金……”根據(jù)上述法律規(guī)定，因地震這一不可抗力導(dǎo)致租賃房屋損毀或者滅失，租賃合同依法解除的，就已經(jīng)履行的部分，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付相應(yīng)的租金；承租人提前支付了租金但因震無法履行的部分，出租人應(yīng)當(dāng)退還承租人剩余租金。這是由于承租人支付租金的目的是為了實(shí)現(xiàn)對房屋的使用，租金系出租人出租房屋的對價(jià)，房屋無法繼續(xù)使用自然也就不必再支付租金，那么租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金就轉(zhuǎn)化為了不當(dāng)?shù)美婪☉?yīng)當(dāng)予以返還。
第二種意見：合同法第九十七條是對包括不可抗力在內(nèi)的各種合同解除情形的法律后果進(jìn)行規(guī)范，其前提是“根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)”，且法律規(guī)定當(dāng)事人“可以”要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并要求賠償損失。地震系不可抗力，租賃合同因不可抗力解除后，承租人可以要求出租人恢復(fù)原狀，即返還提前支付的租金，但出租人是否需要返還，返還多少，則需要法官根據(jù)合同的性質(zhì)和履行情況進(jìn)行自由裁量。另一方面，租賃合同因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)而依法解除，雙方當(dāng)事人對合同的解除均無過錯(cuò)，也不存在任何違約情形，在合同的解除過程中并無違約責(zé)任產(chǎn)生，因而合同解除后的有關(guān)損失應(yīng)當(dāng)按照民法通則第一百三十二條的規(guī)定，適用公平責(zé)任原則在當(dāng)事人之間進(jìn)行合理分擔(dān)。換言之，涉災(zāi)租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金并不當(dāng)然全部返還承租人，而應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則，對租金的返還及具體數(shù)額作出裁判。
筆者傾向于第二種意見。
二、涉災(zāi)租賃合同糾紛之解析
(一)涉災(zāi)租賃合同解除后損失的承擔(dān)不適用有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則
民法通則第一百零七條、合同法第一百一十七條第(一)項(xiàng)針對因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的民事責(zé)任免除進(jìn)行了規(guī)定，通常認(rèn)為上述法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)是，因不可抗力導(dǎo)致一方當(dāng)事人不能履行合同的，違約方因違約事由的不可抗力性質(zhì)及不可抗力事由與損害結(jié)果的因果關(guān)系，得以免除一切違約責(zé)任，包括支付違約金、賠償損失等。我們認(rèn)為，涉災(zāi)租賃合同雙方當(dāng)事人均沒有違約行為，承租人依照合同法第九十四條的規(guī)定要求解除合同，應(yīng)屬合同的法定解除，因而涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，合同解除后的損失承擔(dān)不適用民法通則以及合同法有關(guān)違約的嚴(yán)格責(zé)任原則。
(二)承租人要求返還的剩余租金系信賴?yán)鎿p失，出租人應(yīng)當(dāng)予以返還
合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”筆者認(rèn)為，第九十七條是針對包括合同約定解除和法定解除在內(nèi)的各種解除情況作出的規(guī)定，因而對于合同解除后有關(guān)損失的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同解除的事由和履行情況予以區(qū)別對待。
一般認(rèn)為，合同解除帶來的損害應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)部分：一是當(dāng)事人因違約所喪失的期待利益，即合同如果繼續(xù)履行，當(dāng)事人必然會獲得的利益；一是當(dāng)事人的信賴?yán)妫串?dāng)事人為合同的履行而進(jìn)行的一系列活動，包括準(zhǔn)備工作、按合同約定支付對價(jià)等。因一方當(dāng)事人違約導(dǎo)致合同解除的，違約方既應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對方當(dāng)事人的期待利益損失，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其信賴?yán)鎿p失。而因不可抗力致使合同解除的，盡管存在期待利益損失，但由于雙方當(dāng)事人均不存在違約行為，合同系因法定事由解除，因而只需要就雙方當(dāng)事人信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)進(jìn)行合理分配。據(jù)此，承租人要求出租人返還的剩余租金，實(shí)質(zhì)上是按照租賃合同的約定支付的對價(jià)，應(yīng)屬信賴?yán)鎿p失。既然租賃合同已經(jīng)解除，出租人在未支付對價(jià)的情況下繼續(xù)保有租賃人提前支付的租金，由承租人獨(dú)自承擔(dān)因合同解除造成的信賴?yán)鎿p失顯然是不公平的，即使合同的解除是依據(jù)不可抗力這一法定事由。換言之，即使有不可抗力的介人，合同的任何一方當(dāng)事人也不能因此而獲得額外利益，即“所得不應(yīng)多于應(yīng)得”，因而，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還提前收取的合同未履行部分的租金，但是否應(yīng)當(dāng)全部返還，下文予以論述。
(三)涉災(zāi)租賃合同的雙方當(dāng)事人系合同利益共同體，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)信賴?yán)鎿p失
從案例一、二、三我們不難看出涉災(zāi)租賃合同糾紛的一些相同點(diǎn)：第一，出租人與承租人一般都簽訂了長期租賃合同；第二，承租人一般都一次性支付了全部租金；第三，租賃房屋在地震中嚴(yán)重?fù)p毀，無法繼續(xù)使用；第四，承租人都要求解除租賃合同，并返還提前支付部分的租金。從表面上看，承租人先履行了合同，提前支付了全部租金，比出租人投入了更多的信賴?yán)妫凶馊藶槭裁丛敢庖淮涡灾Ц度孔饨?筆者認(rèn)為，一方面，承租人希望確定長期的租賃關(guān)系，以保障自己對租賃房屋的長期使用權(quán)，方便居住生活或者經(jīng)營活動的開展；另一方面，是為了避免因房租上漲或者出租人違約而增加成本的投入。當(dāng)然，對于出租人而言，簽訂長期租賃合同并且一次性支付全部租金也是對其租賃收益的穩(wěn)定保障。但不可否認(rèn)的是，承租人在合同的履行過程中能夠獲得更多的期待利益，例如銀廠溝旅游區(qū)內(nèi)租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的房屋開辦農(nóng)家樂的經(jīng)營者，他們之所以愿意與出租人簽訂長期租賃合同并提前支付全部租金，無疑是為了保障自己經(jīng)營活動的長期性，以獲取更多更穩(wěn)定的經(jīng)營效益。因而，先履行的承租方實(shí)際上已經(jīng)意識到并自愿擔(dān)負(fù)先履行的風(fēng)險(xiǎn)，其愿意承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)是期待該風(fēng)險(xiǎn)帶來更高的利益，為獲取穩(wěn)定的期待利益而提前支付租金應(yīng)當(dāng)說是當(dāng)事人的自愿選擇，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生造成損失時(shí)，承租人于理于法都應(yīng)當(dāng)對損失予以分擔(dān)。
應(yīng)當(dāng)說，租賃合同的簽訂者系合同利益的共同體。所謂合同利益共同體是指，在事實(shí)上已經(jīng)形成了一個(gè)以合同為紐帶，以利益為共同目的的整體。這個(gè)整體兩端的利益既是相對立的又是相互依存的，一方的利益以另一方利益為前提，一方的利益不存在無疑也導(dǎo)致另一方的利益的消亡。因而，作為合同風(fēng)險(xiǎn)之一的不可抗力，不論落在哪一方之上，其帶來的合同預(yù)期目標(biāo)受挫、合同利益減損乃至喪失，都會通過利益共同體傳導(dǎo)至共同體的另一方，使另一方也遭受損失。因不可抗力致合同解除的影響不會也不可能只集中在一端，它必然是使雙方利益都有損失。另外，盡管各方因不可抗力致合同解除所遭受的損失在比例上不相當(dāng)，但仍是與各自的期待利益相適應(yīng)的，承租人的租金損失客觀上是由于地震帶來的，實(shí)質(zhì)卻是期待利益所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)損失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租方共同承擔(dān)，簡單地判決由出租人返還承租人全部剩余租金，無疑是對出租人的不公平。
(四)租金返還比例應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判
前文已經(jīng)論述了涉災(zāi)租賃合同的解除不是違約行為，不適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任原則，信賴?yán)娴膿p失應(yīng)當(dāng)由出租人和承租人共同承擔(dān)，具體而言，租金的返還應(yīng)由法官根據(jù)合同的履行情況以及公平責(zé)任原則作出裁判。
產(chǎn)生糾紛的涉災(zāi)租賃合同一般處于部分履行狀態(tài)，也涉及剛開始履行以及即將履行完畢的情況。筆者認(rèn)為，對于后兩種情況，可以視為合同還未履行以及已經(jīng)履行完畢依法進(jìn)行處理；而合同部分履行的情形則需要法官根據(jù)雙方當(dāng)事人的信賴?yán)婧推诖娴谋壤�，依�?jù)公平責(zé)任原則，對租金的返還比例進(jìn)行自由裁量。
所謂公平責(zé)任原則是指在法律沒有規(guī)定適用無過錯(cuò)原則，而適用過錯(cuò)原則又顯失公平時(shí)，依公平原則在當(dāng)事人之問分配損害的歸責(zé)原則。公平責(zé)任并不是懲罰性意義上的責(zé)任，而僅是一個(gè)損失的分擔(dān)。適用公平責(zé)任原則，不是說雙方當(dāng)事人依公平原則按一定比例(五五或者四六)共同承擔(dān)損失，而應(yīng)以利益均衡作為價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)和民事?lián)p失的承擔(dān)。需要強(qiáng)調(diào)的是，“利益均衡”并不是“利益平均”，利益是否均衡需要法官根據(jù)租賃合同的履行情況、合同雙方當(dāng)事人各自實(shí)際信賴?yán)鎿p失的大小、期待利益的大小以及各自所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小作出自由裁量，對包括剩余租金在內(nèi)的信賴?yán)鎿p失的承擔(dān)作出公平的分配。
(五)對涉災(zāi)租賃合同糾紛的解決應(yīng)兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一
目前我們面臨的現(xiàn)狀是，包括租賃糾紛在內(nèi)的很多涉災(zāi)案件的當(dāng)事人，他們不但失去了親人，失去了家園，甚至失去了賴以生存的土地，根本沒有任何可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，倘若我們僅機(jī)械地適用法律，單純以結(jié)案作為目的，那么其結(jié)果就是，生效判決無法執(zhí)行，法院判決成為一紙空文，而法律作為社會最終的救濟(jì)手段，喪失其對公民權(quán)利的最終保障力，也喪失了其作為社會規(guī)范對社會秩序的調(diào)控力。因此，鑒于涉災(zāi)租賃糾紛涉及面廣，影響較大，為穩(wěn)定災(zāi)區(qū)社會秩序，保障災(zāi)后重建工作的順利進(jìn)行，人民法院在處理此類糾紛時(shí)，必須從化解糾紛的角度出發(fā)，對沖突的權(quán)利或利益進(jìn)行權(quán)衡與取舍，兼顧法律效果與社會效果，靈活運(yùn)用法律，充分發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)，尋求最佳的解決方案，努力做到案結(jié)事了。
同時(shí)，由于涉災(zāi)租賃合同糾紛的特殊性和亟待解決的緊迫性，我們必須充分發(fā)揮多元糾紛解決機(jī)制的積極作用，調(diào)動各種社會力量，多渠道、高質(zhì)高效地化解涉災(zāi)租賃合同糾紛。
摘自：牛敏著《應(yīng)對:災(zāi)后重建中的司法對策和實(shí)踐》
