地下車庫的法律性質(zhì)、權(quán)利歸屬及爭議解決——以南京“星漢城市花園”車庫糾紛案為例
方印 黃曉霞

地下車庫是在權(quán)利界定上最不明確的一類車庫類型，在司法實踐中最易引發(fā)糾紛�！段餀�(quán)法》第74條是裁判此類糾紛的直接法律依據(jù)，但該條沒有明晰在沒有約定或約定不明的情形下該如何處理。本文在對已有文獻進行梳理的基礎(chǔ)上，選取極具代表性的南京市鼓樓區(qū)“星漢城市花園”車庫糾紛案為例證，就地下車庫的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬問題進行研究，以期對該問題有更為深入的認識。
一、問題的提出
目前，我國司法實踐中存在大量的車庫糾紛。其中，南京市鼓樓區(qū)“星漢城市花園”車庫糾紛案具有典型性。首先，該案是全國首例有關(guān)車庫歸屬的案件，代表性強、影響大；其次，該案的生效判決不同于實踐中絕大多數(shù)同類案件的裁判結(jié)果，其裁判結(jié)果頗具爭議。
該案的被告即開發(fā)商建設(shè)了59個車庫，其中僅有36個經(jīng)過了規(guī)劃核準。1998年，被告向業(yè)主出售車庫。此時，原告業(yè)主委員會主張地下車庫應(yīng)由全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售車庫，故訴至法院，請求確認全體業(yè)主對地下車庫的所有權(quán)。2003年，一審判決被告將全部車庫移交原告管理。2014年，鼓樓區(qū)法院重審該案，撤銷了一審判決，判決由被告向原告支付5個車庫對應(yīng)的出售價款500，000元。該案的生效判決即重審判決是由業(yè)主按15%的比例共有經(jīng)規(guī)劃核準的車庫，同時共有未經(jīng)規(guī)劃核準的車庫。據(jù)此，業(yè)主實際有權(quán)取得的車庫為29個，因被告已向原告移交了24個車庫，所以還須移交5個。
該案一度作為“全國首例判業(yè)主所有的案件”引發(fā)大量的媒體報道和輿論傳播，反映出車庫糾紛司空見慣的判決結(jié)果是開發(fā)商勝訴，業(yè)主或業(yè)主委員會敗訴。在司法實踐中，占絕大多數(shù)比例的是業(yè)主而不是開發(fā)商。因此，判決作出當時乃至現(xiàn)在，絕大多數(shù)的人對于該案被撤銷的一審判決都是持一種肯定甚至是贊揚的態(tài)度。同時，該案重審判決爭議不斷。該案的判決結(jié)果之所以與其他同類型案件不同，其法律依據(jù)何在？對車庫糾紛的解決又有何借鑒意義？
二、車庫糾紛案件梳理
本文篩選了近年來最高人民法院裁判文書網(wǎng)上公布的涉及車庫糾紛的典型案件10余件。通過梳理，可以發(fā)現(xiàn)南京“星漢城市花園”車庫糾紛案之所以特殊的原因。證據(jù)是案件裁判的關(guān)鍵。車庫糾紛在性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。影響案件判決的主要證據(jù)有物業(yè)服務(wù)合同、商品房買賣合同、預(yù)售合同、業(yè)主公約、商品房登記備案平面圖等。業(yè)主或業(yè)主委員會主張車庫歸其所有，證明難度大，往往要承擔證明不利的后果。在南京車庫糾紛案中，法院以國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣契約、購買星漢城市花園停車位使用權(quán)協(xié)議書等證據(jù)認定經(jīng)規(guī)劃核準的車庫數(shù)量為36個，未經(jīng)規(guī)劃核準的為23個。問題在于對于規(guī)劃核準車庫，原告沒有充分證據(jù)證明雙方就車庫歸屬作出了明確約定。在這種情況下，其他同類案件往往適用《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定，判決在業(yè)主與開發(fā)商未作明確約定的情況下，車位、車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商。而南京市鼓樓區(qū)人民法院依據(jù)2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第6條（該條規(guī)定應(yīng)有不低于15%的車庫為業(yè)主保留），判決這36個車庫中有6個車庫歸業(yè)主共有。另外，就未經(jīng)規(guī)劃核準的車庫，法院根據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條，判決歸業(yè)主共有。
南京市鼓樓區(qū)人民法院適用南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》這一地方政府規(guī)章裁判案件，在同類案件中屬于首例；由業(yè)主按15%的比例共有規(guī)劃內(nèi)車庫的判決也屬于同類判決中新的嘗試。與其他同類型案件相比，法院適用的法律依據(jù)和由此導致的判決結(jié)果有很大差異。
三、地下車庫的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬爭議
通過案件梳理，還可以看出車庫的法律性質(zhì)是判定其權(quán)利歸屬的前提。實踐中，先要確定車庫是否是從物，是否屬于附屬設(shè)施等，才能進一步確認其歸屬。下面首先對地下車庫的法律性質(zhì)和權(quán)利歸屬上的爭議作一分析。
（一）地下車庫的法律性質(zhì)
我們通常所稱的“地下車庫”包括兩種：一是利用人防工程進行改造而成的車位、車庫；二是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。其中，后一種在法律研究和實踐中最易引發(fā)爭議，法院的判決也不完全一致。本文所探討的主要是后一種車位、車庫。在法律性質(zhì)上，主要爭議在于：地下車庫是不是建筑物的從物，其是不是可以被認為是建筑物的添附，此種車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分等。
1．地下車庫是否為整體建筑物的從物
就地下車庫與整體建筑物之間的關(guān)系，有學者提出從“經(jīng)濟學思維”和“法學思維”兩個方面來論證：經(jīng)濟學思維即二者之間所具有的“經(jīng)濟適用性上的關(guān)系”；法學思維即“依據(jù)從物的概念對車庫的法律屬性進行分析、判斷”。這兩種思維的本質(zhì)是將地下車庫看作是整體建筑物的從物。而判斷地下車庫是否為整體建筑物的從物，要看其是否符合從物的特征。關(guān)于什么樣的物可以被稱為主物之從物，目前公認的觀點是須滿足三個構(gòu)成要件，即梁慧星教授所表述的三個方面：須非主物之成分；須對主物發(fā)揮輔助效用；須與主物同屬一人。學者之所以認為地下車庫為整體建筑物之從物主要是基于上述第二個要件即地下車庫的建造目的是輔助整體建筑物發(fā)揮效用，滿足業(yè)主的需要�？梢姡�主張地下車庫為整體建筑物之從物一般是一種經(jīng)濟學思維。這種經(jīng)濟學思維并非嚴密，車庫的價值并非都是輔助性的。例如，某些小區(qū)車庫的權(quán)利人并非都為小區(qū)業(yè)主，此時車庫發(fā)揮的就是獨立功能而非輔助功能。用法律思維來分析，依照法律規(guī)定，除非另有約定，“主物之處分及于從物”，而建筑物和車庫的關(guān)系也不符合此特征。首先，將車庫作為從物而隨著整體建筑物流轉(zhuǎn)的規(guī)定不符合《物權(quán)法》第72條關(guān)于車庫權(quán)利歸屬的規(guī)定；其次，在實踐中，建筑物轉(zhuǎn)讓的，車庫的所有權(quán)不一定移轉(zhuǎn)，業(yè)主不能因為對建筑物專有部分的購買而當然取得車庫的所有權(quán)；最后，因地下車庫的建造成本往往高于整體建筑物，依從物的原則處理對開發(fā)商來講不公平。故地下車庫不是整體建筑物的從物。
2．地下車庫是否是整體建筑物添附物
在空間上，地下車庫與建筑物相連接，依附于小區(qū)的土地。判斷地下車庫是否是建筑物的“添附物”要從“添附”的概念出發(fā)加以分析。首先，“添附”是動產(chǎn)所有權(quán)取得和喪失的原因之一。一般認為，“添附”是在某一動產(chǎn)與另一動產(chǎn)或者不動產(chǎn)之間產(chǎn)生。而地下車庫作為不動產(chǎn)，是否可以與建筑物之間發(fā)生法律意義上的“添附”是有疑問的。其次，發(fā)生添附的兩個物的所有權(quán)人往往是兩個主體，而地下車庫在建造之前，開發(fā)商就已經(jīng)取得建造許可，從這一點來講，地下車庫和建筑物的所有權(quán)人在一開始是同一的，故無添附理論適用的空間。最后，根據(jù)我國《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)不僅限于地上和地表，還存在地下的建設(shè)用地使用權(quán)，因此地下車庫的建造是基于開發(fā)商已取得的建設(shè)用地使用權(quán)，從這個意義上來說，地下車庫不是因依附于建筑物而取得了建造的權(quán)利。因此，地下車庫在法律性質(zhì)上不是建筑物的添附物。
3．地下車庫能否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分
要構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分須符合三個要件：構(gòu)造上的獨立性，即能夠明確區(qū)分；利用上的獨立性，即可以排他使用；法律上的獨立性，即“須以建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的形態(tài)表現(xiàn)于外部”。學者大多從這三個方面論述地下車庫是否具有獨立性，但是結(jié)果并不一致，尤其是在構(gòu)造上的獨立性上。
車庫在利用上的獨立性很好理解，即可以單獨使用、發(fā)揮效用。關(guān)于法律上的獨立性，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1款第3項的表述是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。目前，我國的地下車庫僅在某些省市可以進行權(quán)屬登記，辦理產(chǎn)權(quán)證，但是不能因此否定地下車庫法律上的獨立性。首先，法律上的獨立性要件為形式上的獨立性要件；其次，這僅說明“我國不動產(chǎn)登記制度不夠完善，還有待改進”，而并非從根本上否認車庫的獨立性。根據(jù)我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》第8條第1款，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。關(guān)于此處的“不動產(chǎn)單元”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第5條作出了規(guī)定，其中包含兩個要件：一是封閉的權(quán)屬界線：二是獨立的使用價值空間。據(jù)此判斷，車庫具有法律上的獨立性。而且，某些地方政府規(guī)章已經(jīng)就地下車庫的登記作出了具體的規(guī)定，如2014年吉林市政府發(fā)布的《吉林市房地產(chǎn)交易和房屋登記管理規(guī)定》第7條規(guī)定：地下建筑物的登記，應(yīng)當按照房屋登記方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范辦理。該條列舉了地下建筑物的具體類型，地下車位、車庫是其中的一種。
就構(gòu)造上的獨立性而言，王澤鑒教授認為“停車位（停車空間）不具備構(gòu)造上的獨立性，不得作為區(qū)分所有之標的”。主張地下車庫不具有構(gòu)造上的獨立性的學者，其理由大致是：一是從其外觀上看，地下車庫明顯不具有構(gòu)造上的獨立性；二是在我國，沒有法律條文表明將地下車庫作為一項專用權(quán)。但是，這些依據(jù)隨著對于“構(gòu)造上的獨立性”這一概念理解上的變化以及相關(guān)法律的出臺，不再合理。正如學者高圣平指出：“就構(gòu)造上的獨立性而言，各國均星緩和趨勢，已經(jīng)擺脫了嚴格的外觀上有形的隔離的束縛，實現(xiàn)了向觀念上的隔離的轉(zhuǎn)變�！薄爸灰�有明確的界線，就可以成為專有部分”且“不同的車位、車庫之間的遮蔽性可依觀念上的隔離得以實現(xiàn)”�，F(xiàn)實生活中，即使車庫未形成有形的隔離，但也往往在業(yè)主的觀念當中區(qū)分得很清晰，人們并不會因為缺失某種實實在在的隔離而錯誤判斷其車庫的位置、面積。此外，依照學者楊立新的觀點，共有權(quán)的范圍包括道路，綠地等，而地下停車位與小區(qū)的綠地、電梯等業(yè)主共有的財產(chǎn)不同，地下停車位往往歸業(yè)主獨立且排他的使用，就此分析，地下車庫是專有部分。在法律依據(jù)上，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條第1款第1項關(guān)于構(gòu)造上獨立性的判斷標準作出了規(guī)定，即“能夠明確區(qū)分”。地下車庫雖然與房屋相連接，但是在整體建筑物中占有一定的空間，有固定的出入口，可以明確地進行區(qū)分，因而可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。此外，《物權(quán)法》第136條關(guān)于土地分層利用制度的規(guī)定為地下車庫的獨立性提供了法律依據(jù)。
因此，地下車庫符合建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的構(gòu)成要件且具有法律上的依據(jù)，故可被認定為是專有部分，這也是實踐中判斷地下車庫權(quán)利歸屬的前提條件。
（二）對地下車庫權(quán)利歸屬爭議的分析
地下車庫在歸屬上的爭議主要源自于對《物權(quán)法》第74條第2款理解和適用的偏差�！段餀�(quán)法》第74條第2款雖然對車庫的權(quán)利歸屬問題進行了規(guī)定，為司法實踐中車庫爭議的解決提供了直接的法律依據(jù)，但還留有許多爭論。此外，在沒有約定或約定不明的情形下如何處理，仍舊沒有明確可循的路徑，這為我們進一步探討提供了空間。
1．有約定時的權(quán)利歸屬
圍繞車庫權(quán)利歸屬的討論，主要有四種學說，即行政判斷說、約定歸屬說、投資受益說以及空間關(guān)系說。行政判斷說，即以行政機關(guān)作出的具體行政行為作為判斷的標準；投資受益說，即誰投資誰就享有對該車庫的所有權(quán)；空間關(guān)系說，即從車位的空間構(gòu)造、位置、與其他專有部分的關(guān)系等因素來判斷其歸屬；約定歸屬說指通過約定確定歸屬。
我國《物權(quán)法》第74條第2款采納了約定歸屬說。王利明教授支持約定歸屬說并認為“此種方式是解決車庫歸屬的最佳方案”。但約定歸屬說存在兩個方面的問題：首先，約定歸屬必須有一個前提條件，即法律對車庫的權(quán)利歸屬有一個預(yù)先的判斷，在無約定或約定不明時車庫的權(quán)利人應(yīng)是明確的�！段餀�(quán)法》第74條沒有就此作出明確規(guī)定，“除非是無主物，否則最初的物權(quán)一定是存在的。”顯然，地下車庫不可作無主物處理。其次，因開發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等，“約定歸屬”實益不大。開發(fā)商因其對車庫建造的專業(yè)性，作為房屋的賣方，與房屋的購買者業(yè)主相比，明顯處于優(yōu)勢地位。如果讓雙方自由協(xié)商，其結(jié)果往往是開發(fā)商以并不公平合理的價格將地下車庫出售給業(yè)主，做不到平等、公平的“約定”。并且，在實踐中，商品房買賣合同多為格式合同，給業(yè)主進行協(xié)商的空間很小。因?qū)�車庫需求的不斷增加，開發(fā)商為獲取利益往往以高價排除業(yè)主購買車庫的可能，這使業(yè)主通過與開發(fā)商進行約定來獲得車庫的權(quán)利形同虛設(shè)。
2．沒有約定或約定不明時的權(quán)利歸屬
沒有約定或者約定不明時地下車庫的權(quán)利歸屬問題，大致上有兩種相反的觀點：一是歸開發(fā)商所有；二是歸于小區(qū)業(yè)主所有。下面做一簡單分析。有學者認為在沒有約定或約定不明時，地下車庫的所有權(quán)歸開發(fā)商所有。這一觀點的前提是地下車庫是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分。對此，已在上文中有所論證。歸開發(fā)商所有的理由：一是沒有約定，則表明購房人無購買的意思，開發(fā)商也沒有出賣的意思，所以歸開發(fā)商所有；二是在司法實踐中，大多數(shù)判決是判歸開發(fā)商所有，“尊重實踐，有利于緩解矛盾和糾紛�！贝送�，有學者通過對《物權(quán)法》第74條第2款的分析，認為約定歸屬的前提是“其原始歸屬是確定的，屬于開發(fā)商所有”。筆者認為，此觀點符合開發(fā)商投資建立地下車庫即對其享有所有權(quán)的邏輯思路，但是解決的是地下車庫原始所有者的問題。而在車庫建成，權(quán)利進行流轉(zhuǎn)的情形下，沒有約定或者約定不明之時，不能簡單地認定車庫歸屬于其原始所有者。開發(fā)商取得車庫所有權(quán)的權(quán)利外觀是其作為投資人，在取得建設(shè)用地使用權(quán)之后對車庫進行修建而原始取得車庫。但在車庫建成之后，車庫的出資往往被購房業(yè)主所分攤，且業(yè)主成了某一在觀念上可以劃分的車庫區(qū)域排他的使用權(quán)人，從這個意義上講，業(yè)主的專有權(quán)的范圍是可以確定的。盡管正如部分學者所提到的司法實踐中的大多數(shù)判決是歸開發(fā)商所有，但是車庫糾紛的增多同時也體現(xiàn)了對該條適用的不合理之處，且我國并不是判例法國家，故“尊重實踐”不是將車庫的所有權(quán)歸屬于開發(fā)商的充分理由。
鑒于《物權(quán)法》采納的“約定歸屬說”在實踐中可能產(chǎn)生很多問題，學者提出了車庫應(yīng)由業(yè)主法定地共有的觀點。此外，持相同觀點的學者更進一步，主張車庫不僅應(yīng)由業(yè)主共有，而且“不允許開發(fā)商在合同中進行約定”，原因在于開發(fā)商與整個社區(qū)的業(yè)主之間的利益關(guān)系，是“民事主體與社會公共利益的關(guān)系”，應(yīng)當由強行法進行規(guī)范，而《物權(quán)法》第76條第2款為任意性規(guī)范，因此應(yīng)修改該款規(guī)定的“約定歸屬說”為法定地由業(yè)主共有。上述觀點，從保護業(yè)主利益的角度來說具有一定的合理性，但存在以下幾個問題：一是對“社會公共利益”這一概念的界定。社區(qū)的業(yè)主對住房的需求是基本需求，車庫作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的一項專有權(quán)，也是業(yè)主必不可少的權(quán)利。但是，能否將業(yè)主的利益稱為“社會公共利益”這一不確定的法律概念，是有疑問的。二是不允許開發(fā)商進行約定有限制開發(fā)商權(quán)利之嫌，并且不符合我國民法的意思自治原則。國外的法律規(guī)定對此問題大多是“以法定加約定的方式來解決”，尚未看到直接排除約定適用的規(guī)定。三是法定地由業(yè)主共有缺乏充分
的依據(jù)。目前，業(yè)主對地下車庫享有所有權(quán)的依據(jù)是業(yè)主在購房時分攤了車庫的面積。但是根據(jù)我國《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第5條、第8條、第9條，業(yè)主所應(yīng)分攤的面積，并不包括車位。此外，通過分攤面積而將車庫歸為業(yè)主所有，損害了無車業(yè)主的利益，故應(yīng)具體判斷業(yè)主是否就車庫面積進行了分攤，在業(yè)主均就車庫面積進行分攤的情形下，才可以主張歸于小區(qū)業(yè)主共有以體現(xiàn)公平。此外，車庫權(quán)屬爭議體現(xiàn)的是開發(fā)商與業(yè)主之間利益的博弈，主張由小區(qū)業(yè)主所有的其中一個原因是維護業(yè)主的利益。但是，歸
業(yè)主共有是否就符合了業(yè)主共同利益還存有很大疑問。就此問題，有學者指出“地下車庫屬于全體業(yè)主的制度并不能增加業(yè)主的利益”，恰恰相反，會加劇業(yè)主之間的矛盾。實際上，車庫權(quán)屬歸業(yè)主共有與單個業(yè)主享受到車庫共有帶來的益處之間還是有很大一段距離的。
綜上所述，地下車庫是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，判斷地下車庫權(quán)利歸屬的直接法律依據(jù)為《物權(quán)法》第74條。但在沒有約定或約定不明時，不可簡單地認為車庫應(yīng)歸業(yè)主共有或是開發(fā)商所有，這兩種制度設(shè)計都有一定的弊端，車庫權(quán)利歸屬應(yīng)結(jié)合其他依據(jù)進一步判斷。
四、解決地下車庫權(quán)利歸屬爭議的路徑
結(jié)合對相關(guān)案件的梳理和對地下車庫法律性質(zhì)及權(quán)屬爭議的探究，我們需要進一步明確該類糾紛的法律依據(jù)和事實依據(jù)，進而對這類案件的解決路徑提出思考。下文從三個方面展開論述。
（一）明晰主要法律依據(jù)
《物權(quán)法》第74條為車庫糾紛的解決提供了最直接的法律依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條就《物權(quán)法》第74條第1款即優(yōu)先滿足業(yè)主需要的規(guī)定作出了解釋，開發(fā)商在處分車庫時應(yīng)滿足一定的配置比例�！稄V州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》第36條進一步規(guī)定：“項目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本項目的房屋套數(shù)的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應(yīng)購買或者租用本項目的一個規(guī)劃用于停放汽車的車位。”類似的地方法規(guī)規(guī)章進一步保障了業(yè)主對車庫的需求。
在對《物權(quán)法》第74條第2款的理解和適用上，存在一些問題。首先，在沒有約定或者約定不明時，不能根據(jù)該條將車庫判歸開發(fā)商所有。約定歸屬說在具體操作上本就不利于業(yè)主，如果將《物權(quán)法》第74條理解為沒有約定或約定不明則車庫當然歸開發(fā)商所有，將更不利于開發(fā)商與業(yè)主之間就車庫進行自由、平等的約定，也難以達到約定歸屬所能達到的社會效果。其次，約定歸屬說的適用范圍“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫”，像南京“星漢城市花園”車庫糾紛案中的23個未取得規(guī)劃核準的車庫就不能適用此款。就規(guī)劃以外的車庫，南京市鼓樓區(qū)人民法院裁判的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條和《物權(quán)法》第74條第3款，可判定超出規(guī)劃的車庫屬于業(yè)主共有。至于超出規(guī)劃以外的車庫屬于違章建筑，開發(fā)商應(yīng)負行政責任則屬于另一問題，在此不再贅述。
上文就車庫的法律性質(zhì)進行了論述，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，地下車庫在性質(zhì)上屬于商品房的一部分，故開發(fā)商在簽訂合同處分車庫時還應(yīng)滿足有關(guān)買賣合同的相關(guān)規(guī)定。例如，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第2條關(guān)于預(yù)售許可證明的規(guī)定。
（二）重視關(guān)鍵法律事實
在司法實踐中，法院根據(jù)上述法律依據(jù)進行裁判，需要就以下幾點關(guān)鍵法律事實作出認定：首先，當事人之間有無合同約定是車庫糾紛中最為重要的法律事實。一般而言，有關(guān)地下車庫權(quán)屬的規(guī)定體現(xiàn)在當事人之間的商品房買賣合同中。買賣合同是當事入意思表示的具體體現(xiàn)，是解決糾紛的直接依據(jù)。其次，物業(yè)管理合同中可能也會涉及地下車庫所有權(quán)的歸屬。例如，物業(yè)管理合同中約定地下車庫為共用配套設(shè)施。當然，物業(yè)管理合同在車庫權(quán)屬問題上證明力不足，不能作為裁判車庫歸屬的唯一依據(jù)，需要其他證據(jù)的補充。最后，開發(fā)商對車庫的處分是否優(yōu)先滿足了業(yè)主需要這一事實極為關(guān)鍵。在實踐中，主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定的“配置比例”即參照車庫的數(shù)量來判斷。在滿足業(yè)主使用所需的條件下，開發(fā)商對車庫的處分，業(yè)主就無權(quán)干涉。例如，如果地下車庫的實際數(shù)量遠超過小區(qū)業(yè)主的人數(shù)，開發(fā)商將車庫租賃或者轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的他人，車庫數(shù)量仍有大量盈余，那毫無疑問，開發(fā)商就是優(yōu)先滿足了業(yè)主的需要。
此外，地下車庫有沒有被列入公用分攤建筑面積往往會對案件的裁決結(jié)果產(chǎn)生直接影響。有學者認為小區(qū)地下車庫的權(quán)屬問題須依車庫是否計入公攤而定，在司法實踐中，車庫有無計入公攤面積是最為主要的裁判依據(jù)之一。簡單來說，計入公攤的歸業(yè)主，反之，則歸開發(fā)商。這種處理的法律依據(jù)主要是建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第25條規(guī)定的“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，開發(fā)商付出入力、物力、財力修建地下車庫，在沒有合同規(guī)定或者未計入公攤面積的情況下，車庫的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有�！短�原市物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃 按照出資情況確定�！庇嬋牍珨偯娣e就意味著業(yè)主支付了出資。是否計入公攤面積一般在商品房買賣合同中有所規(guī)定。南京“星漢城市花園”車庫糾紛案一審法院判決車庫歸業(yè)主所有主要是基于法院認定車庫的建設(shè)費用已計入商品房成本，分攤給了業(yè)主。但是，在實踐中，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，由業(yè)主證明車庫面積已計入公攤面積是相當困難的。原因在于，
首先，業(yè)主與開發(fā)商相比，對是否已計人公攤面積這個問題來講，專業(yè)性極弱。其次，此類證據(jù)往往掌握在開發(fā)商手中，申請法院調(diào)取相關(guān)證據(jù)難度大。因此，即便是車庫面積確實已計入公攤面積，業(yè)主也往往會因為難以舉證而承擔舉證不利的后果。
與是否計入公攤面積相比，就車庫進行的所有權(quán)登記，一般來說即車庫的權(quán)利原始登記是糾紛解決中證明力很強的一個證據(jù)。目前，部分地方性法規(guī)、規(guī)章已就車庫登記作出了直接規(guī)定。在司法裁判中，所有權(quán)登記證書會對判決產(chǎn)生直接影響。
（三）車庫糾紛解決路徑的嘗試
南京車庫糾紛案中適用的南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》在法律性質(zhì)上屬于地方政府規(guī)章。以南京市的規(guī)定作為審理物權(quán)歸屬糾紛的依據(jù)，是否違反《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第18條“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)”的規(guī)定？且該規(guī)章實施于案發(fā)生之后，有違反法律溯及力規(guī)定的嫌疑。盡管備受爭議，但在沒有約定或約定不明的情況下，這依然為我們解決車庫歸屬糾紛提供了一個可行的思路，可以協(xié)同《物權(quán)法》第74條第2款達到良好的司法裁判效果。
首先，歸開發(fā)商所有不盡合理。盡管《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》沒有將車庫作為業(yè)主應(yīng)分攤的面積，但在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商往往已經(jīng)將車庫的成本計算在了整體建筑物成本之內(nèi)，業(yè)主主張對車庫的所有權(quán)是合乎情理的；有學者之所以認為由業(yè)主共有會加劇業(yè)主之間的矛盾，主要是基于業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利行使的不規(guī)范，但業(yè)主法律意識的增強，權(quán)利的有效和規(guī)范行使可以解決該問題，并不能因為單個業(yè)主獲得實在的權(quán)益困難就否認歸業(yè)主共有的合理性。
其次，與全部歸業(yè)主共有相比，按一定比例由業(yè)主共有也更具有合理性。我們在避免開發(fā)商以更高的價格將車庫轉(zhuǎn)讓給非業(yè)主，影響業(yè)主使用的同時，也應(yīng)考慮到開發(fā)商花高價建設(shè)地下車庫的這一事實。允許開發(fā)商處分一定比例之外的車庫有助于其實現(xiàn)項目運營、資金回籠。在某些對車庫需求較少的小區(qū)，禁止開發(fā)商向非業(yè)主轉(zhuǎn)讓，也不利于物盡其用。
按比例由業(yè)主共有的處理方式是開發(fā)商和業(yè)主之間利益衡量的結(jié)果。簡言之，這種制度設(shè)計對業(yè)主和開發(fā)商而言，都更為公平。南京“星漢城市花園”糾紛案中，不低于15%的比例既為業(yè)主的使用留有空間，又不至于損害開發(fā)商的利益而打擊其建設(shè)地下車庫的積極性。與該規(guī)定相類似，有學者提出：“應(yīng)當加強法定共有車庫立法并加強程序干預(yù)，增加約定專有部分�！鄙鲜鰞煞N思路在保護業(yè)主的權(quán)益具有一定的相似性。實際上，都是主張在利益權(quán)衡之下，采取“法定加約定”的方式來對《物權(quán)法》第74條第2款作出補充和完善。
我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2016年6月修改了《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，其中談到，居民汽車停放已成為普遍問題。該規(guī)范規(guī)定的居民汽車停車率不應(yīng)小于10%。該比例是在衡量全國平均發(fā)展水平下作出的規(guī)定，該規(guī)范也提出具體指標可由地方城市規(guī)劃行政主管部門制訂。《物權(quán)法》第74條建立在大量、廣泛的社會調(diào)研的基礎(chǔ)上，該條規(guī)定及司法解釋的規(guī)定都是就全國范圍內(nèi)的普遍性問題作出的規(guī)定。而在各地的司法實踐中，由地方城市規(guī)劃行政主管部門制定的具體指標才最符合當?shù)貥I(yè)主對車庫的實際需求，可以最大限度地平衡開發(fā)商。
與業(yè)主之間的利益，是對其司法轄區(qū)內(nèi)的車庫糾紛解決作出的指導。
當然，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第18條，地方城市規(guī)劃行政主管部門制定的指標不可作為實踐中判決車庫權(quán)利歸屬的法律依據(jù)。目前，該指標對車庫糾紛的指導意義在于當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門在對建筑物進行規(guī)劃核準時，應(yīng)依據(jù)該指標對地下車庫的具體面積、數(shù)量等作出核準，開發(fā)商與業(yè)主簽訂合同時不可違背該指標的規(guī)定。將按比例歸業(yè)主共有的規(guī)定上升到法律、行政法規(guī)的層面是非常有必要的，這樣可以為實踐中此類糾紛的解決提供一個合理且合法的直接依據(jù)。
“法律制度不是隔絕的、孤立的，它完全依靠外界的輸入。制度利益要與社會公共利益相一致，這是社會對法律制度的要求�！睔w根結(jié)底，從制度設(shè)計來講，在對“約定歸屬說”進行完善或者修改時，最為根本的是要從社會公共利益出發(fā)，考慮如何能最大限度地減少糾紛。一方面，歸開發(fā)商所有的制度可以達到良好的社會效果。以美國法為例，在車庫制度的設(shè)計時，有一個原則是不允許小區(qū)以外的人享有車庫的所有權(quán)，該原則既體現(xiàn)了對業(yè)主利益的保護，同時又允許開發(fā)商也可以通過處分所有權(quán)以外的方式，如出租獲得收益。這種設(shè)計可以在一個很長的期限內(nèi)滿足對業(yè)主對車庫的需求，有很多業(yè)主在購房時沒有購買或者租賃車庫但并不代表其今后對車庫也無需求。我國可以借鑒此制度，以法律明確規(guī)定即便開發(fā)商擁有地下車庫的所有權(quán)，但不可向小區(qū)業(yè)主以外的人出售，在對車庫需求大的城市，可進一步限制開發(fā)商向非業(yè)主出租的權(quán)利。另外，歸業(yè)主所有的制度可以參照南京“星漢城市花園”車庫糾紛案提供的解決思路，將業(yè)主按一定比例共有的制度以法律或行政法規(guī)的形式規(guī)定下來，對開發(fā)商處分車庫的權(quán)利進行限制，保障業(yè)主的需求。
此外，為解決車庫糾紛，應(yīng)進一步加強對車庫交易的監(jiān)督。《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第11條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時應(yīng)當以書面方式在銷售現(xiàn)場顯著位置公示建筑區(qū)劃內(nèi)車位（車庫）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售方式、租金標準和售價�！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（2016年修正）第42條也規(guī)定了車庫和車位公示制度及預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案制度。這些制度有利于保障業(yè)主的知情權(quán)，維護業(yè)主對車庫的權(quán)利，同時緩解業(yè)主在車庫糾紛中舉證難的問題，減少車庫權(quán)屬糾紛。
五、結(jié)語
與城市化進程相伴而來的是日益上升的城市住房需求和緊張的停車需求，車庫作為住房的重要部分，關(guān)系到房屋整體功能和作用的發(fā)揮。圍繞地下車庫的法律性質(zhì)及權(quán)利歸屬的爭議依舊在持續(xù)。解決好車庫糾紛，協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突是保障居民良好居住條件的重要舉措。在車庫問題的立法完善中，應(yīng)當進一步明確地下車庫在法律性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，同時就沒有規(guī)定或約定不明時的車庫歸屬作出規(guī)定。南京“星漢城市花園”車庫糾紛案盡管爭議很大，但該案的解決為車庫問題的立法完善和司法裁判做出了有益的嘗試。在沒有約定或約定不明的情況下規(guī)定由業(yè)主法定地按一定比例共有車庫，比單純采取“約定歸屬說”更為合理，在司法實踐中可以達到良好的社會效果。在《物權(quán)法》的解釋和修改中，應(yīng)進一步明確地下車庫的所有權(quán)和收益權(quán)，為實踐中糾紛的解決提供更直接的法律依據(jù)，進而明晰權(quán)利，減少糾紛。

摘自：《中國不動產(chǎn)法研究(2017年第1輯總第15卷）》，法律出版社2017年8月出版。內(nèi)容簡介：致力于全方位、多層面、深層次解析中國房地產(chǎn)市場的各項法律制度及實務(wù)問題，通過透視、研究房地產(chǎn)市場法律實務(wù)中的熱點、敏感問題，為從事房地產(chǎn)法學理論研究的學者提供實務(wù)素材、為從事房地產(chǎn)實務(wù)運作的實踐者提供專業(yè)指引，為房地產(chǎn)立法與司法部門提供可靠、有效的參考意見，以促進實務(wù)界與房地產(chǎn)立法和司法領(lǐng)域的高效互動，推動中國房地產(chǎn)市場的法治化、現(xiàn)代化歷史進程。

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