（一）房地產(chǎn)抵押

信托公司開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)時，通常會以房地產(chǎn)抵押作為信用增級措施。房抵押中需要關(guān)注的事項(xiàng)包括：(1)抵押人是否擁有用以抵押的房地產(chǎn)的完全合法的產(chǎn)權(quán)；(2)用以抵押的房地產(chǎn)的合理市場價值以及合理的抵押率；(3)用以抵押的房地產(chǎn)是否存在其他的權(quán)利或者限制設(shè)定抵押權(quán)的相關(guān)情形或事項(xiàng)。

信托公司以房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險緩釋措施時，應(yīng)注意五大優(yōu)先權(quán)：稅收優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)、買賣不破租賃及承租人優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)融資抵押權(quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，其在效力上劣后于法定優(yōu)先權(quán)。

（二）房地產(chǎn)估價

在業(yè)務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)價值的評估是房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險管理中非常關(guān)鍵的內(nèi)容。根據(jù)《巴塞爾補(bǔ)充規(guī)定》第9條規(guī)定：“抵押貸款價值是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，估計(jì)到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，評估出來的房地產(chǎn)的客觀價值。投機(jī)性因素不予考慮。抵押貸款價值應(yīng)以透明、清楚的方式表達(dá)�！�

《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》( GB/T 50291-1999)對房地產(chǎn)估價行為進(jìn)行了規(guī)范。房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)遵循四項(xiàng)估價原則：合法性原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。估價的方法主要包括：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法、綜合法，對同一估價對象適宜采用兩種以上的估價方法。房地產(chǎn)估價的程序包括：明確估價基本項(xiàng)、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實(shí)地勘察估價對象、選定估價方法計(jì)算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、估價資料歸檔。根據(jù)不同的估價目的，房地產(chǎn)估價可以分為：土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、房地產(chǎn)課稅估價、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)分割或合并估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價以及其他目的的房地產(chǎn)估價。

（三）房地產(chǎn)抵押價值評估

房地產(chǎn)抵押價值評估采取公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可以參照抵押權(quán)設(shè)定時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格，同時應(yīng)在估價報告中說明未來市場價值變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分因素對抵押價值的影響。房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分抵押價值和市場價值，抵押價值應(yīng)當(dāng)是市場價值扣除政府稅費(fèi)、處置抵押產(chǎn)生的費(fèi)用、優(yōu)先權(quán)費(fèi)用以及其他因素所產(chǎn)生的費(fèi)用后的余額。對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)而言，應(yīng)當(dāng)以抵押價值而非市場價值為抵押率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。抵押價值的確定應(yīng)注意以下情形：
(1)首次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價值為抵押價值；再次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。
(2)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的抵押價值評估，應(yīng)當(dāng)扣除應(yīng)繳納的土地出讓金。
(3)抵押價值評估應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)剩余年限對價值的影響。
(4)諸如經(jīng)濟(jì)適用房等以國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押價值為抵押人可以處分和收益份額部分的價值。
(5)按份共有房地產(chǎn)的抵押價值為抵押人所享有份額部分的價值；共同共有房地產(chǎn)抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。

摘自《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)(第三版)/金融業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)與技能叢書》p105-106頁，中國法制出版社，2018年9月出版。內(nèi)容簡介："《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)》由張同慶著，本書全面地介紹了信托公司和信托業(yè)務(wù)中的各種法律實(shí)務(wù)，是信托從業(yè)人員以及律師等從事信托業(yè)務(wù)人員的良好參考。全景式介紹各種信托業(yè)務(wù)；系統(tǒng)性講解法律實(shí)務(wù)操作。 第一章信托業(yè)與信托公司概論第一節(jié)信托與信托業(yè)第二節(jié)信托公司的設(shè)立與運(yùn)營 第三節(jié)信托公司內(nèi)部治理機(jī)制第四節(jié)信托產(chǎn)品類型第五節(jié)風(fēng)險監(jiān)管指標(biāo)與監(jiān)管評級 第二章合規(guī)文化與合規(guī)制度建設(shè)第一節(jié)合規(guī)概述第二節(jié)信托公司的合規(guī)文化第三節(jié)合規(guī)風(fēng)險管理制度建設(shè) 第四節(jié)關(guān)聯(lián)關(guān)系與關(guān)聯(lián)交易第五節(jié)反洗錢與反商業(yè)賄賂第六節(jié)業(yè)務(wù)經(jīng)營與信息披露的合規(guī)性 第三章盡職調(diào)查與信用增級措施第一節(jié)信托業(yè)務(wù)的盡職調(diào)查 ……"

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