"第二版自序
春日遲遲，卉木萋萋。
2019年伊始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如同這個(gè)深冬季節(jié)的大地一樣，略顯有些蕭瑟、凋敝，但卻萌動(dòng)著重生的希望。
2018年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在總結(jié)2018年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2019年經(jīng)濟(jì)工作中指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。由此可見(jiàn)，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)松綁，各地房地產(chǎn)政策微調(diào)是常態(tài)，發(fā)展住房保障體系會(huì)成為*房地產(chǎn)市場(chǎng)較為重要的一環(huán)。以房地產(chǎn)糾紛為研究視角的本書(shū)第二版，雖然來(lái)得有些晚，但畢竟還是在乙亥年屆至前付梓而問(wèn)世矣。不禁感嘆，回想完成本書(shū)第二版厚厚4200頁(yè)初稿的那個(gè)夜晚，因?yàn)橛兄┰S興奮而了無(wú)睡意，披衣憑窗，極目遠(yuǎn)眺，夜如墨染，這個(gè)城市失去了白天的斑斕，但我暢意的心緒卻頃刻間融入了這深沉的夜色之中。透過(guò)薄霧塵靄仰望星空，驚奇地發(fā)現(xiàn)天邊竟然還有幾顆寒星快意地眨著眼，恍若因?yàn)闆](méi)有太多厚霾遮住它們的璀璨光環(huán)而欣然。在暗自慶幸這樣值得紀(jì)念的夜晚沒(méi)有北京的常客——霧霾光顧之余，陡然間，原本緩釋的心情卻突然緊張了起來(lái)。又到了出版前為書(shū)寫(xiě)序的時(shí)候了！每次出版專(zhuān)著時(shí)，總感覺(jué)寫(xiě)序猶如難越之“關(guān)山”，亦甚有“問(wèn)世間，‘序’為何物，直叫人坐臥不寧”的感慨。無(wú)聊之時(shí)，隨意問(wèn)了一下“度娘”，有關(guān)表述為，序是由作者個(gè)人所寫(xiě)的序言，一般用以說(shuō)明編寫(xiě)該書(shū)的意圖意義、主要內(nèi)容、重點(diǎn)特點(diǎn)、讀者對(duì)象、編寫(xiě)過(guò)程、編排體例、適用范圍和建議意見(jiàn)等。思前想后，也只好按照傳統(tǒng)定義思考怎樣為本書(shū)第二版做個(gè)簡(jiǎn)序，也算有個(gè)交待。
為什么要寫(xiě)一部房地產(chǎn)糾紛的書(shū)？原因大致有三：一是房地產(chǎn)是人類(lèi)生存必需依賴(lài)的*重要的不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)與結(jié)合體。房地產(chǎn)業(yè)屬于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是GDP貢獻(xiàn)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。它促進(jìn)了城市化進(jìn)程，推動(dòng)了我國(guó)工業(yè)化、市場(chǎng)化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化、上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，對(duì)于全面建成高水平小康社會(huì)發(fā)揮著舉足輕重的作用。二是房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的*重要法律部門(mén)，它既有公法與私法的糅合，又有實(shí)體法和程序法的交織；既有管理法與規(guī)范法的重疊，又有民事法與行政法的并列。僅就涉及房地產(chǎn)糾紛審理的法律框架和法律淵源而言，現(xiàn)行有效的法律法規(guī)多達(dá)幾十余部，不僅包括由全人大及其常委會(huì)制定的民法總則、物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、建筑法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等大量的基礎(chǔ)法律，還包括由國(guó)務(wù)院制定的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、土地管理法實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等大量的行政法規(guī)；不僅包括由*人民法院制定的涉及審理商品房買(mǎi)賣(mài)、國(guó)有土地使用權(quán)合同、建筑工程、房屋租賃、建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)等大量的司法解釋?zhuān)�包括由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定、房地產(chǎn)交易管理辦法等大量的部門(mén)規(guī)章�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)法的法律淵源種類(lèi)龐大、層次復(fù)雜，在所有法律體系中，房地產(chǎn)法無(wú)疑是交叉性、綜合性*的法律部門(mén)。三是房地產(chǎn)法學(xué)是以研究規(guī)范土地開(kāi)發(fā)、交易、使用為主要內(nèi)容，闡明房地產(chǎn)法原理和發(fā)展規(guī)律的法律學(xué)科。作為法律科學(xué)中的一門(mén)綜合性學(xué)科，涉及房地產(chǎn)所有權(quán)、建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)管、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)拆遷征收、物業(yè)管理以等諸多方面。因此，研究房地產(chǎn)法學(xué)絕非易事，選擇寫(xiě)房地產(chǎn)理論與實(shí)務(wù)兼具的著作無(wú)疑是一件*挑戰(zhàn)性的事。能夠順利完成本書(shū)第二版的寫(xiě)作，拋卻學(xué)術(shù)質(zhì)量和效果影響不談，*起碼在為筆者學(xué)術(shù)生涯和理論研究方面貢獻(xiàn)了濃墨重彩的一筆。
為什么不以案例形式寫(xiě)作本書(shū)？案例教學(xué)法*早可以追溯到古希臘、古羅馬時(shí)代，蘇格拉底就曾使用過(guò)此種教學(xué)法，其實(shí)質(zhì)是以培養(yǎng)獨(dú)立思考和懷疑批判為根本要旨。美國(guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院的朗戴爾教授于19世紀(jì)70年代將其引入法學(xué)教育體系中。
順應(yīng)西法東漸的時(shí)代潮流，自1985年起，《*人民法院公報(bào)》定期公開(kāi)出版，并發(fā)布典型性案例。2010年，*人民法院發(fā)布《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》，建立了“類(lèi)案參照適用”的規(guī)則與制度，這是我國(guó)司法界*開(kāi)創(chuàng)的具有中國(guó)特色的案例指導(dǎo)制度。然而，為什么本書(shū)沒(méi)有采用案例寫(xiě)作的模式？原因同樣有三：一是瀏覽中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，截至今日，共有近6000萬(wàn)篇裁判文書(shū)可供搜索下載。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，裁判案例可謂浩如煙海，不勝枚舉。然而，世界上沒(méi)有*相同的兩片葉子，我國(guó)也并非判例法國(guó)家，即便由*人民法院作出的判例也不具有裁判依據(jù)的功能，充其量只起到參考作用而已，這就大大降低了案例教學(xué)的價(jià)值與功效。二是市面上已有的大量典型案例評(píng)析書(shū)籍，無(wú)論怎樣以法明案的說(shuō)教，但所采取的編寫(xiě)方式大都難逃“案情＋審判＋評(píng)析”或“案情＋評(píng)析＋法理”的框架模式窠臼，并且，那些案例來(lái)源、基本案情、判決主文、裁判要旨、重點(diǎn)提示等內(nèi)容無(wú)疑占據(jù)*的篇幅，真正有作用的部分往往少之又少，這對(duì)讀者而言既不經(jīng)濟(jì)也不實(shí)用。三是隨著司法改革的不斷深入，法官自由裁量權(quán)越來(lái)越大，同案不同判現(xiàn)象越發(fā)顯現(xiàn)，即便在*人民法院也有此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生，這就*地消弭了“以案釋法”的效用，實(shí)踐也在反復(fù)證明，試圖通過(guò)案例編寫(xiě)來(lái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)的努力往往事倍功半。筆者不揣淺陋，未隨波逐流一味逢迎當(dāng)前案例寫(xiě)作的新潮，而是建構(gòu)起以實(shí)務(wù)為綱舉，以爭(zhēng)議為目張，以理論為基礎(chǔ)，以觀點(diǎn)為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)當(dāng)前法學(xué)理論的爬梳與提煉，對(duì)已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的概括與總結(jié)，對(duì)司法實(shí)務(wù)爭(zhēng)點(diǎn)的洞燭與分析，對(duì)前沿疑難問(wèn)題的探索與慎思，鎖定建構(gòu)和打造一套具有形式創(chuàng)新、資料翔實(shí)、思路新奇、內(nèi)容豐富的個(gè)人系列叢書(shū)。
為什么要請(qǐng)讀者關(guān)注此書(shū)？法律是時(shí)代精神精華的確認(rèn)，法治是時(shí)代精神精華的貫徹，法學(xué)是時(shí)代精神精華的寫(xiě)照。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亟待規(guī)范，而相關(guān)裁判規(guī)則又有待厘清，筆者就房地產(chǎn)糾紛在民事審判中存在的主要爭(zhēng)議問(wèn)題展開(kāi)全面討論。本書(shū)第二版盡管不能與什么恢弘巨著的字眼相提并論，但與*版相比，確實(shí)也是脫胎換骨、煥然一新。在寫(xiě)作體例上，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)超越”：由市面上房地產(chǎn)糾紛書(shū)籍一般錨固某個(gè)傳統(tǒng)區(qū)域的割裂式寫(xiě)作定位擴(kuò)展到房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)所有領(lǐng)域融合的寫(xiě)作模式；由僅以現(xiàn)行法律法規(guī)為依歸的“解釋論”寫(xiě)作套路拓展到直面現(xiàn)行立法、正視僵化立法的“立法論”寫(xiě)作手法；由原來(lái)的理論談理論、實(shí)務(wù)談實(shí)務(wù)的寫(xiě)作傳統(tǒng)延展到把抽象理論與具體實(shí)踐融為一體的著書(shū)思路。在寫(xiě)作過(guò)程上，實(shí)現(xiàn)“三大結(jié)合”：房地產(chǎn)司法實(shí)務(wù)面臨許多亟待解決而沒(méi)有解決的重大問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題視而不見(jiàn)或者模棱兩可并不等于問(wèn)題不存在。只有從學(xué)理的邏輯出發(fā)追求是非，從歷史的邏輯出發(fā)追求真?zhèn)危瑥牡赖碌倪壿嫵霭l(fā)追求善惡，才能更好解決這些問(wèn)題，從而服務(wù)于新時(shí)代的發(fā)展需要。本書(shū)第二版注重結(jié)合*人民法院公布的指導(dǎo)性案例、經(jīng)典案例、各地有影響力案例，以此作為提煉問(wèn)題的重要載體；注重結(jié)合房地產(chǎn)立法的歷史沿革，以厘清房地法體系中存在的法律規(guī)范相互重疊甚至沖突；注重結(jié)合*理論和道德因素，對(duì)有爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行論述與評(píng)判，*可能地提供一個(gè)合理公允的參考。在寫(xiě)作效果上，實(shí)現(xiàn)“三大特性”。筆者將選定的案例提煉精華，抽象總結(jié)成一個(gè)個(gè)具體實(shí)務(wù)問(wèn)題，并引申出多層次的思考，進(jìn)而反轉(zhuǎn)指導(dǎo)眾多類(lèi)似案例，彰顯本書(shū)輻射性；本書(shū)密切聯(lián)系我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控新政，尤其是近幾年房地產(chǎn)改革政策措施頻繁出臺(tái)，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革引發(fā)的問(wèn)題為契機(jī)，探討推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的法律路徑，彰顯本書(shū)時(shí)代性；筆者盡己所能，羅列出房地產(chǎn)領(lǐng)域所有值得研究探討的實(shí)務(wù)糾紛，并通過(guò)題述問(wèn)題與后引的同類(lèi)問(wèn)題并列的形式一一展現(xiàn)，這也是本書(shū)由*版的7編增加到第二版的9編、由*版120萬(wàn)字?jǐn)U張到第二版400萬(wàn)字的原因所在。同類(lèi)問(wèn)題與題述問(wèn)題或互為表里或一脈相承，對(duì)題述問(wèn)題未述及之處由同類(lèi)問(wèn)題拾遺補(bǔ)缺，從而使第二版內(nèi)容更加全面、系統(tǒng)、完整，彰顯本書(shū)全面性。本書(shū)第二版作為一部整體重新呈現(xiàn)，必能產(chǎn)生不同尋常的組合效應(yīng)。
為什么要請(qǐng)讀者批評(píng)指正此書(shū)？互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，有決心花錢(qián)買(mǎi)、又有耐心讀完如此厚重篇幅著作的人越來(lái)越少，面對(duì)選擇了本書(shū)的讀者，筆者懷有些許惶恐和憂(yōu)慮。從春天的思潮涌動(dòng)到夏天的揮汗如雨，從秋天的漫漫跋涉到冬天的擷取孕育，雖然*終收獲此書(shū)第二版，有助于讀者深入洞悉我國(guó)房地產(chǎn)法的流年嬗變，深刻感受學(xué)術(shù)思想的對(duì)峙交鋒，深切體驗(yàn)筆者寫(xiě)作的困苦艱難，但毋庸諱言，囿于筆者資質(zhì)愚鈍，書(shū)中錯(cuò)漏*很多：有的觀點(diǎn)急于求成求全，有的結(jié)論略顯草率魯莽，有的論證邏輯不能自洽，有的問(wèn)題純屬經(jīng)驗(yàn)之談。無(wú)論如何審慎參詳和字斟句酌，都難免會(huì)在文義、語(yǔ)境、論點(diǎn)、思路上產(chǎn)生疑義，出現(xiàn)掛一漏萬(wàn)的情況，并且在分析問(wèn)題上也不可能達(dá)到細(xì)針密縷的效果，甚至還會(huì)與自己的所愿相差甚遠(yuǎn)。懇請(qǐng)讀者不吝賜教，予以批評(píng)指正。實(shí)事求是地講，書(shū)中有些觀點(diǎn)過(guò)于激進(jìn)，例如，針對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，筆者摒棄了現(xiàn)行有效司法解釋的明文規(guī)定，提出即便未取得預(yù)售許可證，當(dāng)事人所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效的觀點(diǎn)，能否經(jīng)得起法律效果的檢驗(yàn)，筆者不無(wú)疑問(wèn)。再如，筆者主張關(guān)于物業(yè)費(fèi)的收取、商品房買(mǎi)賣(mài)中的面積計(jì)算應(yīng)以套內(nèi)面積而非建筑面積作為計(jì)量依據(jù)的觀點(diǎn)，是否有為求新求變而故意打破因循守舊墨守成規(guī)之嫌，筆者不無(wú)疑惑。又如，針對(duì)以物抵債的分類(lèi)，筆者一改將其性質(zhì)定位于諾成性抑或是實(shí)踐性的傳統(tǒng)思維，而是根據(jù)以物抵債協(xié)議達(dá)成的時(shí)間與物的交付與否作為分類(lèi)的界分，這種作法是否嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)，筆者不無(wú)疑慮。復(fù)如，法律規(guī)則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變遷無(wú)疑會(huì)不斷發(fā)生重大變革，新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)相繼制定了一些新的房地產(chǎn)法律，并對(duì)原有的法律制度作出重大修改。新的法律還需要制定相應(yīng)的配套規(guī)則加以完善，人民法院面對(duì)大量適用新規(guī)則的房地產(chǎn)糾紛尚缺乏經(jīng)驗(yàn)積累，新的法律實(shí)施效果尚待時(shí)間檢驗(yàn)。再加上筆者時(shí)間、能力和精力有限，在某些問(wèn)題的表述上是否能讓讀者有撥云見(jiàn)霧、偶遇智識(shí)的感覺(jué)，筆者不無(wú)疑心。實(shí)際上，這些問(wèn)題的存在恰恰也是本書(shū)質(zhì)量有待進(jìn)一步提升的重要原因。
為什么還要繼續(xù)寫(xiě)書(shū)？桃花流水杳然去，朗月清風(fēng)到處游。
引自清·李汝珍《鏡花緣》。法律情結(jié)，對(duì)于筆者而言，更如同一種信念和一份情懷。
盡管人們對(duì)為什么會(huì)遵守法律，存在工具主義和規(guī)范主義的不同觀點(diǎn)，但無(wú)可挑剔的理由是，法律的*源自人們內(nèi)心的擁護(hù)和真誠(chéng)的信仰。伯爾曼有言：“沒(méi)有信仰的法律將退化成為僵死的教條，沒(méi)有法律的信仰將蛻變成為狂信�！闭\(chéng)哉斯言！我將終生信仰于我心中雖不盡善*的法律，仰望于我頭頂雖不總是璀璨的星空。法律的星空遼遠(yuǎn)深幽，那些顛撲不破的真理，引領(lǐng)我一往無(wú)前而孜孜探索；法律的星空莊嚴(yán)圣潔，那些公平正義的理念，引領(lǐng)我*放棄而超越自我；法律的星空自由熾熱，那些真善美好的目標(biāo)，引領(lǐng)我不斷前行而*停歇；法律的星空壯麗璀璨，那些博大精深的靈魂，引領(lǐng)我腳踏實(shí)地而上下求索。高山仰止，景行行止，雖不能往，然心向往之。
引自西漢·司馬遷《史記·孔子世家》。本書(shū)第二版的寫(xiě)作雖已告一段落，我想，將來(lái)我還會(huì)繼續(xù)寫(xiě)下去�！靶兄t知愈進(jìn)，知之深則行愈達(dá)。”
該句出自南宋理學(xué)家張栻所著《論語(yǔ)解·序》，原文是“始則據(jù)其所知而行之，行之力則知愈進(jìn)，知之深則行愈達(dá)，行有始終，必自始以及終”，其主要論述的是一種知行關(guān)系，“知”與“行”相互生發(fā)、相互促進(jìn)。生命不止則要筆耕不輟，不是因?yàn)槊�，而是因�(yàn)閷?duì)法律的信仰，對(duì)法治的向往，對(duì)法學(xué)的暢想。感謝幾多恩師前輩對(duì)我的醍醐灌頂，他們?cè)趫?jiān)守自己法律信仰的同時(shí)，自覺(jué)或不自覺(jué)地影響了我對(duì)法律的理解。感謝無(wú)數(shù)先賢前哲對(duì)我的開(kāi)悟點(diǎn)撥，實(shí)用主義法學(xué)創(chuàng)始人霍姆斯的那句“法律的生命不是邏輯而是經(jīng)驗(yàn)”的箴言，激發(fā)了我胸懷法治夢(mèng)想，毅然決然投入到轟轟烈烈的司法實(shí)務(wù)中浪遏飛舟。感謝讀者諸君對(duì)我的包容理解，你們是我投身法律這條路上遇到的良師益友，不僅豐富了我對(duì)法律的認(rèn)識(shí)認(rèn)知，而且更加堅(jiān)定了自己心中的法治信念。感謝萬(wàn)千后來(lái)精英對(duì)我的批評(píng)指正，你們的嘉言懿行讓我繼續(xù)頭頂星空，勇毅前行，在漫長(zhǎng)而修遠(yuǎn)的司法路上，感受法律的溫暖與溫馨，法治的溫和與溫情，法學(xué)的溫度與溫存。
王林清
2019年元月 謹(jǐn)識(shí)于北京東交民巷
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