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  • 杭州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則(示范文本)

    (2005-7-18 21:25:08)

    業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則(示范文本)


     
    第一章 總則

    第一條 制定依據(jù)

    為保障本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范設(shè)立、運(yùn)作,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法規(guī)、規(guī)章,制定本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并經(jīng)  年  月  日業(yè)主大會(huì)討論通過。

    第二條 業(yè)主大會(huì)宗旨

    本業(yè)主大會(huì)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,保障物業(yè)的合理、安全使用,維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的環(huán)境。

    第三條 業(yè)主大會(huì)的組成

    本業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成。業(yè)主身份的確認(rèn),一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定;已訂立房屋買賣合同但尚未取得房屋所有權(quán)證的,房屋竣工并已交付的,按照房屋銷售合同中明確的物業(yè)買受人確定。

    房屋已經(jīng)竣工但尚未交給物業(yè)買受人,或者尚未出售的,按建設(shè)單位向房產(chǎn)管理部門現(xiàn)售商品房備案確認(rèn)。

    房屋所有權(quán)屬 2人以上共有產(chǎn)的,推選一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主,由一名法定監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

    單位業(yè)主的,按該單位提供的書面有效委托證明中明確的人員確定。

    第四條 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)范圍

    業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不應(yīng)作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

    業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)杭州市有關(guān)規(guī)定接受社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo),接受當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

    業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)等部門,與社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)共同做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護(hù)社會(huì)治安、交通秩序等相關(guān)工作,并支持社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)開展其他各項(xiàng)工作。

     

    第二章 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

    第五條 業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容

    (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

    (二)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

    (三)決定專項(xiàng)維修資金使用方案和續(xù)籌方案;

    (四)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

    (五)審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi);

    (六)審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告;

    (七)審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案;

    (八)審議制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、安全防范和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

    (九)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定;

    (十)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。

    第六條 業(yè)主大會(huì)召集主體

    業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

    首屆業(yè)主大會(huì)應(yīng)由建設(shè)單位和業(yè)主代表組成的籌備小組在社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,在所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下召集;I備組成員按《關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見》組成。

    業(yè)主委員會(huì)換屆召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,由本屆業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下召集。

    本小區(qū)(大廈)逾期未換屆按《關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見》規(guī)定由所在地社區(qū)督促業(yè)主委員會(huì)召開,兩個(gè)月后仍不能召開的,由社區(qū)負(fù)責(zé)成立籌備組開展換屆選舉工作。

    第七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式

    業(yè)主大會(huì)可以選擇兩種形式,具體由籌備組或業(yè)主委員會(huì)確定。

    (一)集體討論的形式;

    采用集體討論形式議事的,按《 關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見 》規(guī)定, 100戶以下的召開全體會(huì)議,100戶(含100戶)以上的以業(yè)主代表會(huì)議的形式議事。

    1、召開全體會(huì)議(業(yè)主應(yīng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,業(yè)主接到會(huì)議通知不出席,也不委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,須遵守業(yè)主大會(huì)作出的決定);

    2、召開業(yè)主代表會(huì)議。

    業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表會(huì)議的,業(yè)主可以幢、單元、樓層等為一單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主代表會(huì)議,具體推選辦法由籌備組或業(yè)主委員會(huì)確定。

    業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3日前,就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主意見,并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加(業(yè)主代表不出席、所代表的業(yè)主也不另外推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主須遵守業(yè)主大會(huì)所作出的決定)。業(yè)主大會(huì)決議對(duì)全體業(yè)主有約束力。

    業(yè)主大會(huì)會(huì)議,一般由業(yè)主委員會(huì)主任或業(yè)主委員會(huì)指定的其他成員主持。如意見不統(tǒng)一,可由社區(qū)黨組織協(xié)調(diào),若協(xié)調(diào)不成,由社區(qū)黨組織確定主持人。

    首屆業(yè)主大會(huì)由籌備組組長主持。

    (二)書面征求意見的形式。

    1、征求(表決)意見單由樓道召集人或工作服務(wù)人員逐戶送達(dá)并簽字;

    2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱,由工作服務(wù)人員收取,當(dāng)面投入投票箱內(nèi),也可由業(yè)主在規(guī)定時(shí)限內(nèi)自行將征求(表決)意見單投入投票箱內(nèi);I備組或業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)或公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。

    3、已送達(dá)的征求(表決)意見單,業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋,或不書面提出反對(duì)意見的,視為同意多數(shù)業(yè)主意見。

    第八條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序

    業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開:

    (一)會(huì)議籌備工作

    籌備組或業(yè)主委員會(huì)做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議,草擬議案、制定征詢(表決)意見單、核實(shí)業(yè)主委員會(huì)候選人身份等。

    召開籌備組、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議審議決定提交業(yè)主大會(huì)議案、意見單等情況。

    (二)發(fā)布公告

    業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前 15日,籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)。

    公告 包括以下內(nèi)容:

    1、會(huì)議形式;

    2、會(huì)議的日期、地點(diǎn);

    3、提交會(huì)議審議的事項(xiàng);

    4、會(huì)務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話;

    5、其他需公告的事項(xiàng)。

    (三)召開業(yè)主大會(huì)

    (四)通報(bào)大會(huì)議事決定及說明有投票權(quán)和參加人數(shù)等情況

    籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄備查。

    第九條 業(yè)主大會(huì)議題的限制

    本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)對(duì)所提議案已經(jīng)做出決定的,業(yè)主一般在一年以內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。

     

    第三章 業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則

    第十條 業(yè)主委員會(huì)議事內(nèi)容

    (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決定,并報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

    (二)擬訂選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案提交業(yè)主大會(huì)討論,并代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

    (三)擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案,報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;

    (四)擬訂《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》修改方案,報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;

    (五)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的方案,報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;

    (六)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分?jǐn)傓k法、報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;

    (七)擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,報(bào)業(yè)主大會(huì)決定;

    (八)支持和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的日常管理和服務(wù)工作,并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作例會(huì)決議提出指導(dǎo)性意見。

    (九)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施,督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

    (十)協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;

    (十一)對(duì)有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物進(jìn)行妥善保管;

    (十二)

    (十三)

    第十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須依法按程序進(jìn)行,采用民主集中制,少數(shù)服從多數(shù),一旦形成決議,必須共同遵守,持不同意見的委員不得串連業(yè)主抵制業(yè)主委員會(huì)議決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報(bào)的形式干擾業(yè)主委員會(huì)的正常工作。

    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開:

    (一)會(huì)議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集;

    (二)會(huì)議通知及有關(guān)資料提前 3日送達(dá)每位委員;

    (三)委員因故不能參加會(huì)議的,提前 1日向業(yè)主委員會(huì)召集人說明;

    (四)會(huì)議有過半數(shù)委員出席,做出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意;

    (五)做好會(huì)議書面記錄,并由與會(huì)人員簽字;

    (六)業(yè)主委員會(huì)做出的決定,應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。

    第十二條 檔案資料管理

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案資料管理制度。檔案資料由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管。

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立下列檔案資料:

    (一)  各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;

    (二) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定等書面材料;

    (三) 各屆業(yè)主委員會(huì)備案登記的材料;

    (四) 業(yè)主、使用人名冊(cè);

    (五)  訂立的物業(yè)服務(wù)合同;

    (六) 其他有關(guān)材料。

    第十三條 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)

    業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承攤,活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主收取,或委托物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)收取。也可從小區(qū)共用部位、共用設(shè)施、物管商業(yè)用房的經(jīng)營收益中支出,在同期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總額 1%的額度內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的工作實(shí)際需要確定使用額度。

    業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)費(fèi)用于下列開支:

    1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議開支;

    2、必要的日常辦公等費(fèi)用;

    3、有關(guān)人員津貼。

    具體額度由業(yè)主大會(huì)確定

    活動(dòng)經(jīng)費(fèi)收支賬目每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。

     

    第四章 附則

    第十四條 印章的使用管理

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管,并按印章管理制度使用。

    用印必須實(shí)行登記制度,每次用印,使用人應(yīng)在印章使用登記簿上記錄備查。記錄內(nèi)容為用印日期、用印事由、用印數(shù)等。違反印章使用規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的,由管理印章的責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

    第十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則的生效

    本議事規(guī)則和本議事規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過生效。

    本議事規(guī)則未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充。

     

    第五章 議事規(guī)則補(bǔ)充規(guī)定

     

     

     

    杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)小組制定

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