業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（示范文本）
第一章 總則
第一條 制定依據(jù)
為保障本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范設(shè)立、運(yùn)作，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，制定本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并經(jīng) 年 月 日業(yè)主大會(huì)討論通過。
第二條 業(yè)主大會(huì)宗旨
本業(yè)主大會(huì)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的環(huán)境。
第三條 業(yè)主大會(huì)的組成
本業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成。業(yè)主身份的確認(rèn)，一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定；已訂立房屋買賣合同但尚未取得房屋所有權(quán)證的，房屋竣工并已交付的，按照房屋銷售合同中明確的物業(yè)買受人確定。
房屋已經(jīng)竣工但尚未交給物業(yè)買受人，或者尚未出售的，按建設(shè)單位向房產(chǎn)管理部門現(xiàn)售商品房備案確認(rèn)。
房屋所有權(quán)屬 2人以上共有產(chǎn)的，推選一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由一名法定監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
單位業(yè)主的，按該單位提供的書面有效委托證明中明確的人員確定。
第四條 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)范圍
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不應(yīng)作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)杭州市有關(guān)規(guī)定接受社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)，接受當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)等部門，與社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)共同做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護(hù)社會(huì)治安、交通秩序等相關(guān)工作，并支持社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)開展其他各項(xiàng)工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
第五條 業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（三）決定專項(xiàng)維修資金使用方案和續(xù)籌方案；
（四）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（五）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；
（六）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告；
（七）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；
（八）審議制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、安全防范和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（九）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定；
（十）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。
第六條 業(yè)主大會(huì)召集主體
業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。
首屆業(yè)主大會(huì)應(yīng)由建設(shè)單位和業(yè)主代表組成的籌備小組在社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，在所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下召集�；I備組成員按《關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見》組成。
業(yè)主委員會(huì)換屆召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由本屆業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下召集。
本小區(qū)（大廈）逾期未換屆按《關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見》規(guī)定由所在地社區(qū)督促業(yè)主委員會(huì)召開，兩個(gè)月后仍不能召開的，由社區(qū)負(fù)責(zé)成立籌備組開展換屆選舉工作。
第七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式
業(yè)主大會(huì)可以選擇兩種形式，具體由籌備組或業(yè)主委員會(huì)確定。
（一）集體討論的形式；
采用集體討論形式議事的，按《 關(guān)于業(yè)主大會(huì)及籌備組組建工作指導(dǎo)意見 》規(guī)定， 100戶以下的召開全體會(huì)議，100戶（含100戶）以上的以業(yè)主代表會(huì)議的形式議事。
1、召開全體會(huì)議（業(yè)主應(yīng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主接到會(huì)議通知不出席，也不委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，須遵守業(yè)主大會(huì)作出的決定）；
2、召開業(yè)主代表會(huì)議。
業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表會(huì)議的，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為一單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主代表會(huì)議，具體推選辦法由籌備組或業(yè)主委員會(huì)確定。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3日前，就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主要另外推選一名業(yè)主代表參加（業(yè)主代表不出席、所代表的業(yè)主也不另外推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主須遵守業(yè)主大會(huì)所作出的決定）。業(yè)主大會(huì)決議對(duì)全體業(yè)主有約束力。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議，一般由業(yè)主委員會(huì)主任或業(yè)主委員會(huì)指定的其他成員主持。如意見不統(tǒng)一，可由社區(qū)黨組織協(xié)調(diào)，若協(xié)調(diào)不成，由社區(qū)黨組織確定主持人。
首屆業(yè)主大會(huì)由籌備組組長主持。
（二）書面征求意見的形式。
1、征求（表決）意見單由樓道召集人或工作服務(wù)人員逐戶送達(dá)并簽字；
2、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由工作服務(wù)人員收取，當(dāng)面投入投票箱內(nèi)，也可由業(yè)主在規(guī)定時(shí)限內(nèi)自行將征求（表決）意見單投入投票箱內(nèi)�；I備組或業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)或公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。
3、已送達(dá)的征求（表決）意見單，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋，或不書面提出反對(duì)意見的，視為同意多數(shù)業(yè)主意見。
第八條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序
業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：
（一）會(huì)議籌備工作
籌備組或業(yè)主委員會(huì)做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢（表決）意見單、核實(shí)業(yè)主委員會(huì)候選人身份等。
召開籌備組、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議審議決定提交業(yè)主大會(huì)議案、意見單等情況。
（二）發(fā)布公告
業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前 15日，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)。
公告 包括以下內(nèi)容：
1、會(huì)議形式；
2、會(huì)議的日期、地點(diǎn)；
3、提交會(huì)議審議的事項(xiàng)；
4、會(huì)務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；
5、其他需公告的事項(xiàng)。
（三）召開業(yè)主大會(huì)
（四）通報(bào)大會(huì)議事決定及說明有投票權(quán)和參加人數(shù)等情況
籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄備查。
第九條 業(yè)主大會(huì)議題的限制
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)對(duì)所提議案已經(jīng)做出決定的，業(yè)主一般在一年以內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。
第三章 業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則
第十條 業(yè)主委員會(huì)議事內(nèi)容
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決定，并報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）擬訂選聘物業(yè)管理企業(yè)的方案提交業(yè)主大會(huì)討論，并代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（四）擬訂《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（六）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分?jǐn)傓k法、報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（七）擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；
（八）支持和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的日常管理和服務(wù)工作，并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作例會(huì)決議提出指導(dǎo)性意見。
（九）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（十）協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；
（十一）對(duì)有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物進(jìn)行妥善保管；
（十二）
（十三）
第十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須依法按程序進(jìn)行，采用民主集中制，少數(shù)服從多數(shù)，一旦形成決議，必須共同遵守，持不同意見的委員不得串連業(yè)主抵制業(yè)主委員會(huì)議決議的貫徹執(zhí)行。不得以散發(fā)公開信、張貼大小字報(bào)的形式干擾業(yè)主委員會(huì)的正常工作。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：
（一）會(huì)議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集；
（二）會(huì)議通知及有關(guān)資料提前 3日送達(dá)每位委員；
（三）委員因故不能參加會(huì)議的，提前 1日向業(yè)主委員會(huì)召集人說明；
（四）會(huì)議有過半數(shù)委員出席，做出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；
（五）做好會(huì)議書面記錄，并由與會(huì)人員簽字；
（六）業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。
第十二條 檔案資料管理
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案資料管理制度。檔案資料由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立下列檔案資料：
（一） 各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；
（二） 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定等書面材料；
（三） 各屆業(yè)主委員會(huì)備案登記的材料；
（四） 業(yè)主、使用人名冊(cè)；
（五） 訂立的物業(yè)服務(wù)合同；
（六） 其他有關(guān)材料。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承攤，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)收取。也可從小區(qū)共用部位、共用設(shè)施、物管商業(yè)用房的經(jīng)營收益中支出，在同期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總額 1%的額度內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的工作實(shí)際需要確定使用額度。
業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)費(fèi)用于下列開支：
1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議開支；
2、必要的日常辦公等費(fèi)用；
3、有關(guān)人員津貼。
具體額度由業(yè)主大會(huì)確定
活動(dòng)經(jīng)費(fèi)收支賬目每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四章 附則
第十四條 印章的使用管理
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)指定專人保管，并按印章管理制度使用。
用印必須實(shí)行登記制度，每次用印，使用人應(yīng)在印章使用登記簿上記錄備查。記錄內(nèi)容為用印日期、用印事由、用印數(shù)等。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由管理印章的責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則的生效
本議事規(guī)則和本議事規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過生效。
本議事規(guī)則未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充。
第五章 議事規(guī)則補(bǔ)充規(guī)定
杭州市物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)小組制定
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