最高人民法院民一庭負責人就建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務司法解釋答記者問
問：實踐中，對如何認定業(yè)主觀點不一，司法解釋作出相關規(guī)定主要基于何種考慮？
答：“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權人，明確業(yè)主身份的界定標準，對貫徹執(zhí)行物權法第六章規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。根據(jù)物權法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定
依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。
但在現(xiàn)實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權法律關系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。
問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定？
答：按照建筑物區(qū)分所有權理論通說認為，界定專有部分的標準是“具有構造和利用上的獨立性”。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標準之一。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。除了建筑物內住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。
實踐中很多建筑物區(qū)分所有權糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。物權法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定。綜合實踐中有關共有部分界定爭議的實際情況并經(jīng)反復研究，司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法，明確了共有部分的含義，以便于解決審判實踐中的問題。為了條文文字的簡潔，司法解釋對法定共有部分不再重復。根據(jù)物權法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。對建筑區(qū)劃內的土地，司法解釋根據(jù)物權法第一百三十五條也做出了相關規(guī)定。
問：車位、車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？
答：司法解釋在物權法第七十四條第一款規(guī)定框架內，著重解決如何認定建設單位已經(jīng)履行法律有關“首先滿足業(yè)主的需要”問題。如果建設單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。
車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥處相關案件。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。
問：物權法第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定重大事項時對專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)的比例要求，這些比例應如何計算？
答：專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)如何計算，關系到業(yè)主共同管理權的具體行使問題，是認定業(yè)主自治決議作出的程序是否合法的重要依據(jù)。物權法第七十六條第二款規(guī)定了業(yè)主自治多數(shù)決的比例。但對計算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù)、總人數(shù)卻未作明確規(guī)定，對此有必要在司法解釋中進行解釋。
不動產(chǎn)登記實踐中，各地對專有部分面積依何種標準記載并不統(tǒng)一，但在同一建筑區(qū)劃內則是相同的，所以司法解釋僅籠統(tǒng)表述為“面積”。如果已經(jīng)依法登記的，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積確定后，建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。業(yè)主人數(shù)原則上應當按照專有部分的數(shù)量計算。但在一人（包括建設單位）擁有數(shù)個專有部分的情況中，如果同時復計人數(shù)將導致該人雙重優(yōu)勢。因此，司法解釋特別規(guī)定，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。該規(guī)定并不會對這類權利人行使管理權造成影響，因為其專有部分面積在建筑物總面積中的比例未被改變。
問：當前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對物權法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？
答：物權法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。對該條的理解主要有三個問題需要解決：一是如果未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其法律后果是什么；二是有利害關系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可；三是如何確定有利害關系業(yè)主的范圍。
按照物權法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，物權法第七十七條實際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據(jù)。
物權法施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了物權法第七十七條的立法目的，針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業(yè)主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。此外，實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應證明利害關系的存在。
問：物權法第七十八條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權，司法解釋對業(yè)主撤銷權行使問題有何具體規(guī)定？
答：物權法第七十八條第二款對業(yè)主撤銷權作出了規(guī)定，但業(yè)主撤銷權的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如，業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法定程序作出的決定，業(yè)主能否申請撤銷，以及業(yè)主撤銷權的行使應否有一個時間限制等。根據(jù)物權法第七十六條的立法精神，司法解釋將物權法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實體權利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。業(yè)主撤銷權作為一種形成權，應當受到除斥期間的限制，本條參照合同法有關債權人撤銷權的規(guī)定，將其確定為自知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內。如此規(guī)定，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權利，也有利于盡量維護業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點為“在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起”，所以也不會對業(yè)主合法權益保護帶來不利影響。
問：物業(yè)服務合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務，司法解釋如何解決？
答：不僅是物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同也存在這個問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位可以通過招投標或者經(jīng)行政主管部門批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。只要前期物業(yè)服務合同合法有效，其對業(yè)主即應具有約束力。物權法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。在實踐中，有些業(yè)主以不是合同當事人為由，不愿接受物業(yè)服務合同的約束，拒絕履行相應義務并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看，物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務法律關系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
問：實踐中物業(yè)服務合同的約定內容一般較為簡單，產(chǎn)生糾紛時，當事人對如何確定物業(yè)服務企業(yè)的義務常發(fā)生爭議，司法解釋對此有何規(guī)定？
答：實踐中，很多物業(yè)服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務。
問：很多業(yè)主認為，物業(yè)服務企業(yè)沒有權利就業(yè)主相關妨害物業(yè)服務秩序的行為提起訴訟，這種觀點是否正確，司法解釋是如何規(guī)定的？
答：這種觀點是不正確的。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的委托關系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務區(qū)域秩序的管理權交給物業(yè)服務企業(yè)。該權利行使的主要途徑是對業(yè)主實施“人”的管理。業(yè)主實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務合同的違約行為，有時也可能是一種侵權行為。賦予物業(yè)服務企業(yè)以相應訴權，并未超出其對“人”管理權的行使邊界，而且可以及時有效地制止不法行為。實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為�；谝陨峡紤]，司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
問：欠費糾紛是物業(yè)服務糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關物業(yè)服務或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務而拒絕繳費，應如何處理？
答：業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。實踐中，在物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務關系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務秩序，所以不應得到支持。
問：服務合同解除后，如物業(yè)服務企業(yè)提出其尚有物業(yè)費被拖欠，應如何主張權利？如物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務關系為由要求支付物業(yè)費，應否得到支持？
答：物權法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會有權決定解聘物業(yè)服務企業(yè)。按照業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應有請求解除物業(yè)服務合同的權利。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務合同的一方當事人，但其既不是欠費人又沒有責任財產(chǎn)，所以如果確實存在拖欠物業(yè)費的情形，物業(yè)服務企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)在解除物業(yè)服務合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。
實踐中，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，因物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。物業(yè)服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。
問：如果物業(yè)服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的，是否也適用司法解釋相關規(guī)定？最高法院對兩部司法解釋的施行有何特殊考慮？
答：實踐中，物業(yè)服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務區(qū)域內，也應當受到物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業(yè)服務糾紛的規(guī)定，應當同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。
物權法施行前，法律并無“住改商”應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意的規(guī)定，也沒有規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定，除此以外，物權法對共同事項多數(shù)決的比例規(guī)定也比修訂前的物業(yè)管理條例的規(guī)定高。如果不對司法解釋的時間效力進行適當限制，將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會關系重新被打破，并引發(fā)大量糾紛案件�；诖朔N考慮，根據(jù)法不溯及既往的原則，建筑物區(qū)分所有權司法解釋明確規(guī)定，因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，適用該解釋。同時，為了在司法解釋正式施行之前，給各界預留一個宣傳學習的時間，也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，兩部司法解釋都將于2009年10月1日起正式施行。
來源：人民法院報
