住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 財政部辦公廳

住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳、財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知

建辦房[2015]52號

　　

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳、財政廳，直轄市建委（房地局）、財政局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局、財務局：

　　根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》）的有關規(guī)定，為進一步發(fā)揮住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護維修資金所有者的合法權益，現(xiàn)將有關事項通知如下：

　　一、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造

　　老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進城市的有機更新和持續(xù)發(fā)展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造中的積極作用。

　　二、明確使用范圍，突出更新改造的目標重點

　　維修資金的使用，應當按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分攤規(guī)則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课荼倔w：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結構抗震加固、門禁系統(tǒng)增設、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設施改造等；

　�。ǘ�）配套設施：道路設施修復、路面硬化、照明設施更新、排水設施改造、安全防范設施補建、垃圾收儲設施更新、綠化功能提升、助老設施增設等。

　　在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主（以下簡稱雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯。

　　各地可以根據(jù)實際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標準和內(nèi)容。

　　三、切實履行職責，加強維修資金使用的指導監(jiān)督

　　使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯，應當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門應當加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，推行公開招投標方式選聘施工單位，引導第三方專業(yè)機構參與審價、監(jiān)理、驗收等使用管理工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行維修資金的用前表決、工程內(nèi)容、驗收結果及費用分攤等事項的公示義務，保證維修資金使用的公開透明。同時，應當督促建設單位或者公有住房售房單位，分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用，強化落實住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時開展。

　　使用維修資金更新、加裝電梯的，應當接受質(zhì)監(jiān)部門的技術指導和監(jiān)督檢查，應當取得質(zhì)監(jiān)部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。

　　使用維修資金開展老舊小區(qū)和電梯更新改造，應當符合財務管理和會計核算制度的有關規(guī)定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位應當向財政部門申請列支。

　　維修資金的使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督，并向社會公開審計結果。

　　四、優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

　　在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）的有關規(guī)定，指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

　　（一）委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

　　（二）集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；

　�。ㄈ�）默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票；

　�。ㄋ模┊愖h表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　五、確保應急維修，及時消除房屋使用安全隱患

　　發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：

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　�。ǘ�）消防設施故障；

　�。ㄈ�）屋面、外墻滲漏；

　　（四）二次供水水泵運行中斷；

　　（五）排水設施堵塞、爆裂；

　�。�六）樓體外立面存在脫落危險；

　�。ㄆ撸┢渌�危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

　　老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。

　　沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會提出申請，住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。

　　住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　六、建設信息平臺，保障業(yè)主的參與權和監(jiān)督權

　　各地應當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡信息技術，建設業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務決策，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率，保證計票的準確率，解決業(yè)主到場投票表決的難題。

　　各地維修資金管理部門應當建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng)，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡化，逐步實現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化、過程要件格式化、監(jiān)督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業(yè)主維修資金的知情權和監(jiān)督權。

　　為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應當建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當?shù)卣�府網(wǎng)站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）主管部門應當指導監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)年度維修資金使用、增值和結余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　七、加強統(tǒng)計分析，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度

　　2014年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度，是全面摸清維修資金底數(shù)，及時掌握維修資金管理動態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎性工作。各地維修資金管理部門應當高度重視此項工作，完善維修資金統(tǒng)計制度和信息報送制度，加強維修資金管理的動態(tài)監(jiān)測和分析，全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎性數(shù)據(jù)信息。

　　在加大維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造的支持力度的同時，各地應當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導向，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險，在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創(chuàng)新，進一步發(fā)揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
財政部辦公廳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
2015年10月17日