最高人民法院民事審判庭

最高人民法院民事審判庭關(guān)于王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買(mǎi)賣(mài)案的電話答復(fù)

1990年3月23日，最高法院民事審判庭

湖北省高級(jí)人民法院：
你院請(qǐng)示王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買(mǎi)賣(mài)一案，經(jīng)研究，我們同意湖北省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)的傾向性意見(jiàn)，即房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但未履行完的協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行；被上訴人應(yīng)到縣人民政府補(bǔ)辦審批手續(xù)。

附：湖北省高級(jí)人民法院關(guān)于王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買(mǎi)賣(mài)一案的請(qǐng)示報(bào)告 鄂法（89）民行字第9號(hào)
最高人民法院：
關(guān)于我省咸寧地區(qū)王三槐訴通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效一案。請(qǐng)示如下：
王三槐之父王甫騰原在通城縣雋水鎮(zhèn)民主路88號(hào)處有磚木結(jié)構(gòu)住房一棟。通城縣商業(yè)局雋水商業(yè)綜合公司（原為通城縣商業(yè)科城關(guān)合作商店）雋水鎮(zhèn)北門(mén)橋頭飲食店地處后街，生意蕭條。該合作商店負(fù)責(zé)人黎炳龍為增加營(yíng)業(yè)額。于1968年9月向王甫騰提出暫時(shí)租用其門(mén)面房開(kāi)飲食店。王甫騰以人口多，其子王三槐要結(jié)婚用房等理由不愿出租。經(jīng)做工作。雙方口頭約定：王甫騰將其鋪面房一間，賬房一間，走廊一段計(jì)面積58．81平方米租給雋水商業(yè)綜合公司使用。月租金8元。租期至王三槐結(jié)婚時(shí)止。次年3月王三槐結(jié)婚前。王家要求退房，黎炳龍違背口頭約定，執(zhí)意不退。王三槐婚后，與父親、兄嫂、侄兒，祖孫三代八口擠在未出租的房屋內(nèi)居住。1970年，王三槐夫婦只好在外先后三次租房居住，王甫騰也搬至所在單位單人宿舍居住。在此期間，王家多次要求解除租賃關(guān)系。并采取提高租金、停收租金等辦法要求退房，合作商店飲食店以無(wú)處可搬為由堅(jiān)持不退房。1975年11月15日，王甫騰將房產(chǎn)分給了二個(gè)兒子，王三槐分得了出租的那部分房產(chǎn)，從同年12月份起營(yíng)業(yè)。1976年初，王三槐夫婦在外租不到房住。除口頭要求對(duì)方退房外，還于同年四、五月間三次書(shū)面要求停租退房，王三槐所在單位也出具了王三槐無(wú)房居住的證明。對(duì)方以“正街門(mén)面不能作住房，要由國(guó)家統(tǒng)一安排、繁榮市場(chǎng)”等理由不愿意退房，只同意將承租的房屋作價(jià)購(gòu)買(mǎi)。王家父子在迫不得已的情況下，與通城縣城關(guān)合作商店飲食店達(dá)成賣(mài)房協(xié)議。其內(nèi)容為：我飲食業(yè)于1968年租了王甫騰的房子�？山駮r(shí)情況有變化，王甫騰的兒子王三槐在外面租住的房子，租主已斷了租路。在這種情況下，飲食業(yè)既沒(méi)有房子換給三槐住，也更不能將門(mén)面退還原主，在這種進(jìn)退兩難的情況下，雙方同意達(dá)成如下協(xié)議：一、將房屋出售給飲食業(yè)，其價(jià)格樓房每平方30元。有樓腳無(wú)樓板房每平方20元；二、用賣(mài)房金額另做房子，木材由合作商店解決杉木指標(biāo)一立方米，其它材料由賣(mài)方（王甫騰）自理。買(mǎi)方（飲食業(yè)）一概不負(fù)責(zé)任。”該協(xié)議由房管部門(mén)審查，將樓板房每平方30元降至25元，無(wú)樓板房每平方20元降至18元，按審定價(jià)格折算為1382．26元。原雙方協(xié)定為1，800元，在給付價(jià)款時(shí)，賣(mài)方要求按1，800元執(zhí)行，買(mǎi)方將1，800元與1382．26元之間的差額417．74元采取變通的辦法作為搬家費(fèi)補(bǔ)給了王三槐。1976年5月28日辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議第二條買(mǎi)方至今未予履行。王三槐賣(mài)房后，自建平房二間，后又增建三間，建筑面積為96．23平方米。1988年6月15日，王三槐向通城縣人民法院起訴，要求認(rèn)定原房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。將其房屋返還，第一審法院于1989年6月22日裁定駁回起訴。王三槐不服裁定提出上訴。第二審法院在審理該案中請(qǐng)示我院。經(jīng)我院審判委員會(huì)討論有二種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，法律不予保護(hù)。其理由：一是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系實(shí)質(zhì)要件不具備，賣(mài)方不是真實(shí)意思的表示，是在迫不得已的情況下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議；二是這起房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有經(jīng)過(guò)縣以上人民政府的批準(zhǔn)，根據(jù)最高法院1984年4月17日〔84〕法研字第5號(hào)批復(fù)精神，這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系原則上無(wú)效；三是房屋買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）不具備書(shū)面合同的必要形式，均未載明買(mǎi)賣(mài)房屋的位置、面積、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、合同訂立的日期等。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)有效，法律應(yīng)予保護(hù)。一是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了協(xié)議，經(jīng)過(guò)房管部門(mén)準(zhǔn)許買(mǎi)賣(mài)，并過(guò)了戶(hù)；二是價(jià)款基本合理，是等價(jià)有償?shù)�；三是買(mǎi)方交付了房款，實(shí)際占有使用該房屋十余年，賣(mài)方住房困難問(wèn)題已經(jīng)解決。從本案的實(shí)際出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定這起房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。我院傾向后一種意見(jiàn)。
以上報(bào)告，請(qǐng)批示。
1989年12月28日