廣東省韶關市人民政府

韶關市物業(yè)管理辦法

2022年7月14日韶關市第十五屆市政府19次常務會議審議通過 2023年1月3日韶政府令第147號公布 自2023年2月1日起施行


第一章 總 則



　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、利害關系人和物業(yè)服務人的合法權益，促進文明和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主（含房地產開發(fā)建設單位）通過選聘物業(yè)服務人（包括物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人），由業(yè)主和物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

　　第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，建立和完善專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的物業(yè)管理機制。

　　第四條 倡導綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護手段的運用，促進物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。

　　第五條 市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┲贫ㄈ�市物業(yè)管理相關政策文件，宣傳貫徹物業(yè)管理法規(guī)和文件精神；

　�。ǘ�）指導和監(jiān)督各縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行業(yè)協會等依法開展物業(yè)管理工作；

　�。ㄈ�）依法作出有關物業(yè)管理的行政處罰等行政行為；

　　（四）統(tǒng)籌全市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管工作；

　　（五）監(jiān)督全市物業(yè)管理招投標活動；

　�。�六）建立物業(yè)管理信用體系；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

　　第六條 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導工作，履行下列職責:

　�。ㄒ唬┲笇Ы值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責；

　�。ǘ�）會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議；

　　（三）指導物業(yè)管理招投標活動；

　�。ㄋ模┺k理物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主委員會、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理招投標、項目負責人（項目經理）備案事項；

　�。ㄎ澹┡鷾蕝f議選聘前期物業(yè)服務人的申請；

　　（六）確認業(yè)主委員會選舉違法；

　　（七）對業(yè)主委員會成員開展法律法規(guī)和業(yè)務培訓，提高業(yè)主委員會成員依法依規(guī)履職能力。

　　（八）撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的決定；撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的內容；

　�。ň牛┮婪▍f調處理物業(yè)管理糾紛；

　　（十）依法作出有關物業(yè)管理的行政處罰等行政行為；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，負責組織、協調業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉和換屆改選工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒�，對物業(yè)服務企業(yè)在居住社區(qū)的物業(yè)管理與服務質量進行調查和評價，具體負責下列職責：

　�。ㄒ唬┴撠熀藢崢I(yè)主大會成立條件并組織、指導業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組工作，對業(yè)主委員會人選進行推薦和審核把關；

　�。ǘ�）對業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會；

　　（三）對業(yè)主委員會主任、副主任不能召集或無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議；

　　（四）調查違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責令限期改正或者報縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門予以撤銷；

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉；

　�。�六）對業(yè)主委員會不依法履行職責、嚴重損害業(yè)主權益的，指導業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會；

　�。ㄆ撸┲付ㄈ藛T代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、印章、資料；

　�。ò耍�對業(yè)主委員會成員出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主；

　�。ň牛┮婪▍f調處理物業(yè)管理糾紛；

　�。ㄊ�）依法處理物業(yè)管理投訴、舉報、信訪事項；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。

　　第八條 居（村）民委員會負責配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好監(jiān)督、協調、指導本轄區(qū)內物業(yè)管理活動，調解物業(yè)管理糾紛的工作。

　　第九條 縣（市、區(qū)）人民政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導。各縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會應當明確工作人員和經費，確保所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動的正常開展。

　　第十條 發(fā)展改革、自然資源、公安、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、民政等部門在各自職責權限范圍內，依法對轄區(qū)內物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

　　第十一條 市人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當建立全市物業(yè)管理信用信息體系，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務人及相關從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員、承擔共用設施設備維修養(yǎng)護等專項服務的專業(yè)機構等納入信用信息檔案管理。

　　縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查，依法向社會公布政府物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)服務人實施行政處罰等信息。

　　市人民政府物業(yè)管理行政主管部門、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和市物業(yè)管理行業(yè)協會應當對物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務人的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

　　第十二條 物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)自律，建立物業(yè)服務人及物業(yè)服務從業(yè)人員的誠信檔案，依據《廣東省物業(yè)管理條例》第六條的規(guī)定對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，協助調解處理物業(yè)糾紛，維護市場秩序和公平競爭，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第十三條 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當鼓勵和支持物業(yè)服務人加入韶關市物業(yè)管理行業(yè)協會，告知辦理物業(yè)服務合同備案的物業(yè)服務人，在完成合同備案手續(xù)后可以到市物業(yè)管理協會辦理入會手續(xù)。

　　第十四條 市物業(yè)管理行業(yè)協會應發(fā)揮行業(yè)協會作用，編制物業(yè)服務標準，監(jiān)督檢查物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行服務標準，規(guī)范從業(yè)人員行為，為業(yè)主提供與物業(yè)建筑配套設施管理標準相適應的質價相符的物業(yè)服務。

　　物業(yè)管理行業(yè)協會應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人（項目經理）的登記注冊信息制度，協助物業(yè)管理行政主管部門健全對項目負責人的備案制度。

　　第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)管理糾紛調解處理機制，負責組織召集物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣級住建管理、發(fā)展改革、自然資源、公安、應急管理、生態(tài)環(huán)境、信訪部門、物業(yè)管理行業(yè)協會等和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等參加，協調處理轄區(qū)內業(yè)主委員會選舉、換屆改選和物業(yè)服務人交接過程中出現的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域跨縣（市、區(qū)）的，糾紛調解處理由街道辦事處、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同市人民政府物業(yè)管理行政主管部門共同組織召集。

　　涉及協調處理物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生等事項的，應當通知相關專業(yè)經營單位參加。

　　第十六條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人違反法律、法規(guī)規(guī)定的，根據《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定處理。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域



　　第十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當提出物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書，根據《廣東省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已經實施物業(yè)管理的區(qū)域由物業(yè)服務人根據《廣東省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十八條 物業(yè)管理區(qū)域備案，建設單位或者物業(yè)服務人應當向縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門提交以下材料：

　　（一）物業(yè)建設宗地紅線圖；

　�。ǘ�）建筑規(guī)劃總平面圖；

　　（三）物業(yè)項目命名審批文件。

　　已實施物業(yè)管理的舊小區(qū)物業(yè)服務人因客觀原因無法提供前款第（一）項和第（二）項資料的，物業(yè)服務人應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等情況。

　　第十九條 原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個以上物業(yè)建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關業(yè)主、村（居）民委員會意見，并經縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門確認，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十條 建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示，并將經備案的物業(yè)管理區(qū)域作為房屋買賣合同的附件。



第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

　　第二十一條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位或物業(yè)服務人、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居（村）民委員會代表9-15人單數組成。其中業(yè)主代表的產生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會組織業(yè)主參照本辦法第三十六條規(guī)定推薦，業(yè)主代表人數不少于業(yè)主大會籌備組總人數的百分之六十。業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　業(yè)主委員會換屆改選小組的工作，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導。

　　第二十二條 業(yè)主大會籌備組和業(yè)主委員會換屆改選小組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對業(yè)主大會籌備組和換屆改選小組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決。

　　第二十三條 業(yè)主大會籌備組成立后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位、物業(yè)服務人在物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主大會籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內向業(yè)主大會籌備組提交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊；

　�。ㄈ�）業(yè)主清冊；

　�。ㄋ模┬藿ㄐ栽敿氁�(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內配置的物業(yè)管理用房測繪報告；

　　（六）已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。

　　建設單位或物業(yè)服務人未在規(guī)定期限內提供前款規(guī)定的資料，經縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，業(yè)主大會籌備組有權向不動產登記機構查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動產登記機構應當提供并不得收取費用。

　　業(yè)主大會籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將第一款規(guī)定的資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動。

　　第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當予以協助，建設單位、物業(yè)服務人應當予以配合。

　　業(yè)主大會籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，以參加投票表決的人數中超過半數的意見作出決定。

　　第二十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成立六個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以解散現有籌備組并重新成立籌備組。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會

　　第二十六條 符合下列條件之一的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會：

　　（一）百分之二十以上的業(yè)主聯名要求的；

　　（二）已交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上；

　　（三）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿兩年，且交付使用的物業(yè)專有部分面積占該物業(yè)管理區(qū)域總面積百分之三十以上。

　　符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后七日內會同聯名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于十五日，公告內容應當包括業(yè)主大會籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

　　第二十七條 召開業(yè)主大會時,業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數確定。

　　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　�。ㄒ唬�專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　　（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

　�。ㄒ唬�業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　　（二）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數為一人；

　　（三）總人數，按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其監(jiān)護人行使投票權。

　　第二十八條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數的專有部分面積。

　　第二十九條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第三十條 業(yè)主共同決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換、增補業(yè)主委員會委員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務人；

　�。ㄎ澹┦褂媒ㄖ�物及其附屬設施的維修資金；

　�。�六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃�用共有部分從事經營活動；

　�。ň牛�決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

　　（十一）業(yè)主委員會成員履職出現負面清單情形時，終止該成員資格；

　�。ㄊ�二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項；

　　（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

　　第三十一條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務人的；

　�。ㄈ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　�。ㄋ模�業(yè)主大會決定或者議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

　　第三十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，一般由5-15人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　鼓勵和支持黨員業(yè)主通過法定程序擔任業(yè)主委員會領導成員。

　　第三十三條 業(yè)主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，得票超過出席會議業(yè)主半數但未當選業(yè)主委員會委員的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不超過業(yè)主委員會委員總數的百分之三十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第三十四條 業(yè)主委員會委員候選人按以下方式產生：

　�。ㄒ唬┮源保�棟）、單元為單位進行推薦；

　�。ǘ�）業(yè)主自薦；

　�。ㄈ�）居（村）民委員會推薦。

　　第三十五條 業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，應當審查業(yè)主委員會委員候選人的資格，并將符合條件的業(yè)主委員會委員候選人相關信息在物業(yè)管理區(qū)域進行公示。公示期應不少于十五日。

　　第三十六條 業(yè)主委員會委員候選人應當從物業(yè)管理區(qū)域內具備以下條件的業(yè)主中選舉產生：

　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力；

　�。ǘ�）無犯罪記錄、無失信記錄，責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間，身體健康；

　　（三）根據物業(yè)服務合同繳交物業(yè)服務費，繳交專項維修資金，模范遵守物業(yè)管理制度；

　�。ㄋ模┍救恕⑴渑技捌渲毕涤H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其控股公司、下屬單位任職。

　　第三十七條 業(yè)主有下列情形的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

　　（一）在物業(yè)管理區(qū)域內違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能、占用物業(yè)共有部分且拒不改正的；

　　（二）違反物業(yè)服務合同約定連續(xù)三個月以上（含本數，下同）或者累計六個月以上拖欠物業(yè)服務費用或者專項維修資金的；

　�。ㄈ�）違法泄露業(yè)主資料的；

　�。ㄋ模┧魅�、非法收受建設單位、物業(yè)服務人的利益或者報酬的；

　�。ㄎ澹┐嬖谄渌�違反法律法規(guī)規(guī)章、管理規(guī)約的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

　　第三十八條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內持業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應當提供的材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。

　　第三十九條 業(yè)主委員會應當依法對物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業(yè)服務糾紛進行調解，依法追究物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同的違約責任。

　　第四十條 業(yè)主委員會委員、候補委員不得接受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益，不得侵占、挪用物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以將業(yè)主委員會委員、候補委員未按物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金的情況向全體業(yè)主公布。

　　第四十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員履職負面清單：

　　（一）有本《辦法》第三十七、四十條規(guī)定的情形；

　�。ǘ�）擅自使用業(yè)主委員會印章，造成嚴重后果的；

　�。ㄈ�）采取挪用、欺騙等方式非法侵占業(yè)主共有資金的；

　�。ㄋ模┥縿訕I(yè)主不依法維權，妨礙物業(yè)管理區(qū)域內正常的物業(yè)管理秩序，造成小區(qū)不穩(wěn)定事件發(fā)生的；

　�。ㄎ澹┥米岳�用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　業(yè)主委員會成員履職出現負面清單情形時，暫停該成員履行職責，并提請業(yè)主大會終止該成員資格。業(yè)主大會決定終止該成員資格的，向全體業(yè)主公告。

　　第四十二條 業(yè)主委員會應當定期召開會議，召開會議須告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。在決定物業(yè)管理有關事項前，應公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)黨組織和居民委員會。

　　第四十三條 業(yè)主委員會應當每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，業(yè)主可依法向法院起訴要求確認無效。

　　業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。

　　第四十四條 業(yè)主委員會可以聘請專職工作人員。專職工作人員的職責、所需經費由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　第四十五條 業(yè)主委會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當在上述情況發(fā)生之日起三個月內組織召開業(yè)主大會會議補選。

　　業(yè)主委員會未按規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行補選或改選。

　　業(yè)主委員會補選完成或新一屆業(yè)主委員會產生之前，原業(yè)主委員會不能繼續(xù)行使業(yè)主委員會職能的，可以由物業(yè)所在地的村（居）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第四節(jié) 其 他

　　第四十六條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數為不少于三人的單數，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

　　業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開一次會議，應當有過半數監(jiān)事出席，作出的決定應當經全體監(jiān)事半數以上同意并簽字確認。

　　第四十七條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責：

　�。ㄒ唬�審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算；

　�。ǘ�）查閱業(yè)主委員會財務賬簿及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的收支情況等；

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議；

　�。ㄋ模�對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求其予以糾正；

　　（五）要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議；

　　（六）就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權范圍內的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案；

　�。ㄆ撸┝邢瘶I(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質詢或者建議；

　　（八）發(fā)現業(yè)主委員會財務活動情況異常，可以進行調查；必要時可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構協助其工作；

　�。ň牛┒ㄆ谙驑I(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權情況并通告全體業(yè)主。

　　第四十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經費可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經費的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四十九條 物業(yè)實行自行管理的區(qū)域，應當將執(zhí)行機構、項目經理、管理方案、收費標準、管理期限和法律責任等內容提交業(yè)主大會表決通過并書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

　　業(yè)主自行管理應當依法經營，不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。



第四章 物業(yè)管理服務

第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第五十條 配置的物業(yè)管理用房應是地面以上且層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附近。未配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于四層。

　　第五十一條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過物業(yè)管理招投標平臺，以招投標的方式選聘物業(yè)服務人進行前期物業(yè)管理服務。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務人。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市人民政府物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　第五十二條 建設單位應當將前期物業(yè)服務人的名稱、物業(yè)服務收費標準、物業(yè)服務內容和質量標準向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。

　　鼓勵業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標平臺選聘物業(yè)服務人。住宅物業(yè)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人的，應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業(yè)主公示。

　　第五十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人決定的，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。

　　物業(yè)服務人應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，提交以下資料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同備案申報表；

　�。ǘ�）物業(yè)服務合同。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第五十四條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設單位應當與物業(yè)服務人完成物業(yè)共有部分、共用設施設備的承接查驗，并簽訂承接查驗協議。

　　物業(yè)服務人應當將承接查驗的結果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置長期公示。

　　建設單位與物業(yè)服務人惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中侵害業(yè)主利益的，應當依法承擔賠償責任。

　　第五十五條 建設單位應當在現場查驗十五日前向物業(yè)服務人移交下列資料：

　　（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑圖、結構圖、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　�。ǘ�）物業(yè)專項維修資金清冊；

　�。ㄈ�）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

　�。�六）物業(yè)及配套設施的產權清單；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務用房的清單；

　�。ò耍┪飿I(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第五十六條 供水、供電、供氣采取終端供應方式的，未經供水、供電、供氣單位或者司法機關授權，物業(yè)服務人不得對物業(yè)專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災等可能對業(yè)主或者公共財產造成損失的緊急情形除外。

　　供水、供電、供氣終端供應方式是指物業(yè)管理區(qū)域內所有相關設備設施均由供水、供電、供氣專業(yè)公司管理維護，服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用的方式。

　　第五十七條 物業(yè)服務人應當按照國家、省、市的相關規(guī)定協助政府有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

第二節(jié) 物業(yè)管理服務

　　第五十八條 物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同期滿后退出的，除合同對通知期限另有約定外，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，書面告知全體業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務人要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前九十日通知建設單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務人不得停止服務。

　　物業(yè)服務合同依法解除，物業(yè)服務人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或拒不移交物業(yè)管理相關資料的，建設單位、業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以協助。

　　第五十九條 有下列情形之一的，物業(yè)服務人應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：

　　（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除、終止；

　�。ǘ�）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業(yè)服務人退出的；

　�。ㄈ�）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

　　物業(yè)服務人違反上述規(guī)定拒不退出的，物業(yè)管理行業(yè)協會、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以依據《廣東省物業(yè)管理條例》第六條、第六十三條的規(guī)定予以處理。

　　第六十條 物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務人做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管：

　　（一）本辦法第五十五條規(guī)定移交的資料；

　�。ǘ�）物業(yè)服務用房、業(yè)主共有的場地和設施設備；

　　（三）物業(yè)服務期間配置的固定設施設備；

　　（四）物業(yè)服務人應當建檔保存的資料；

　　（五）利用業(yè)主共有部分經營的相關資料、預收的物業(yè)服務費或者裝修押金等其他應當移交的財物；

　�。�六）在物業(yè)管理服務期間產生的業(yè)主信息資料；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務費實行酬金制的，應當移交管理期限內的賬本、憑證等全部財務資料；

　�。ò耍┢渌麘�當移交的資料和財物。

　　新聘的物業(yè)服務人應當在原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當監(jiān)督、指導新舊物業(yè)服務人做好交接工作。

　　第六十一條 市人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立應急物業(yè)服務人預選庫。

　　未依法選舉產生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有以下情況之一的，經物業(yè)所在地的村民委員會、居民委員會征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得專有部分占建筑物總面積超過三分之一且占總人數超過三分之一業(yè)主書面同意后，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會職責，在應急服務企業(yè)預選庫中隨機抽取一家物業(yè)服務人提供服務：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域后，未能召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務人，且區(qū)域內物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務的；

　�。ǘ�）物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域后，已召開業(yè)主大會會議但未能成功選聘新的物業(yè)服務人，且區(qū)域內物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務的。

　　應急物業(yè)服務合同服務內容、標準和收費參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行，合同期限最長至業(yè)主大會會議選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務人進場之日。

　　第六十二條 建設單位依合同交付物業(yè)后，業(yè)主應當交納物業(yè)服務費。對符合交付使用條件而業(yè)主拖延接收的物業(yè)，物業(yè)服務費應當按照商品房買賣合同的約定交納。

　　建設單位出售物業(yè)時，承諾或者約定減免業(yè)主的物業(yè)服務費，由建設單位承擔；物業(yè)已竣工尚未出售或已出（預）售但尚未交付給業(yè)主使用的，其物業(yè)服務費由建設單位承擔。

　　實施物業(yè)管理的區(qū)域，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權或者使用權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

　　第六十三條 業(yè)主與物業(yè)服務人可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。

　　第六十四條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務人和業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)服務合同時，可以就物業(yè)服務費使用的審計機構選擇、審計頻率等相關事項進行約定。物業(yè)服務人不得將預收的物業(yè)服務支出用于物業(yè)服務合同約定以外的事項。

　　物業(yè)服務人應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務人公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況有異議時，物業(yè)服務人應當自收到書面質詢之日起七個工作日內答復。

　　第六十五條 住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內加壓水泵、電梯、照明等共用設施設備產生的水電費由全體業(yè)主（物業(yè)使用人）合理分攤。物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、停車場、經營活動等水電費不得要求業(yè)主分攤�？煞謹偟墓灿盟�電需設置獨立計量表，費用應單獨列賬，物業(yè)服務人在收取分攤費用前及時向業(yè)主公示共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應當負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規(guī)定的水、電費標準加價混合統(tǒng)收。

　　設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經測算共用水電費總額后，按約定的方式由業(yè)主合理分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務人應當及時答復。

　　第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視、快遞等服務單位應當按規(guī)定向最終用戶收取有關費用。

　　上述單位不得強制物業(yè)服務人代收有關費用，物業(yè)服務人接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以向委托單位收取費用。

　　物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視、快遞等服務單位清繳的費用，相關服務單位應當按照委托約定直接向物業(yè)服務人追繳，不得以未清繳費用為由停止向用戶提供服務。

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