甘肅省嘉峪關(guān)市人大常委會

嘉峪關(guān)市物業(yè)服務管理條例

（2022年12月20日嘉峪關(guān)市第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過 2023年3月30日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準 根據(jù)2024年4月23日嘉峪關(guān)市第十一屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2024年5月30日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準的《嘉峪關(guān)市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈嘉峪關(guān)市物業(yè)服務管理條例〉的決定》修正）


目 錄


第一章 總 則

第二章 物業(yè)服務管理區(qū)域和前期物業(yè)

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第四章 物業(yè)服務與監(jiān)督管理

第五章 物業(yè)的使用和維護

第六章 法律責任

第七章 附 則


第一章 總 則


第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)服務管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務人的形式，對物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)服務管理人。

第三條 物業(yè)服務管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的黨建引領(lǐng)下的治理架構(gòu)。

第四條 市人民政府應當加強物業(yè)服務管理工作的組織領(lǐng)導，建立綜合協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)物業(yè)服務管理各項工作，推進物業(yè)服務管理規(guī)范化、市場化。

第五條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全市物業(yè)服務管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）制定本市物業(yè)服務管理相關(guān)政策和措施，并組織實施；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務管理活動;

（三）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本；

（四）會同價格主管部門結(jié)合實際確定并頒布普通住宅物業(yè)服務等級標準；

（五）建立健全物業(yè)服務管理糾紛行業(yè)調(diào)解機制，物業(yè)服務規(guī)范與質(zhì)量考核體系，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會委員培訓制度；

（六）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

（七）對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下統(tǒng)稱維修資金）交存、使用進行監(jiān)督管理；

（八）每年對全市物業(yè)行業(yè)總體情況進行調(diào)查研究、分析問題，提出整改落實方案;

（九）實施物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第六條 市人民政府相關(guān)主管部門，按照各自職責負責物業(yè)服務管理活動相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展和改革部門負責完善物業(yè)服務收費價格政策，會同相關(guān)部門制定普通住宅小區(qū)（含保障性住房）物業(yè)服務收費標準；

（二）市場監(jiān)督管理部門負責指導查處物業(yè)服務價格收費違法違規(guī)行為和特種設(shè)備安全監(jiān)督管理工作；

（三）公安機關(guān)負責監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（四）應急管理部門負責監(jiān)督管理消防工作;消防救援機構(gòu)負責指導和督促落實消防安全責任，依法開展消防監(jiān)督檢查；

（五）城管執(zhí)法部門負責查處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設(shè)施的行為；

（六）環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責處置生活垃圾，查處違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為；

（七）其他主管部門按照各自職責，依法進行監(jiān)督管理。

第七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務管理活動的指導和監(jiān)督工作，依法履行下列職責：

（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

（二）指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆；

（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人依法履行職責；

（四）對物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務管理實施指導和監(jiān)督；

（五）指導和監(jiān)督物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務人退出交接活動；

（六）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務管理，開展未進駐物業(yè)服務住宅的基礎(chǔ)物業(yè)服務或者自助物業(yè)服務；

（七）組織居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務人對物業(yè)服務管理區(qū)域進行定期巡查，及時勸阻、制止違法違規(guī)行為；

（八）實施物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第八條 物業(yè)服務管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，推動物業(yè)服務標準化建設(shè)，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務管理行業(yè)健康發(fā)展。


第二章 物業(yè)服務管理區(qū)域和前期物業(yè)


第九條 物業(yè)服務管理區(qū)域的劃分應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務便利、資源共享、協(xié)商議事。

規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)服務管理區(qū)域。

第十條 有以下情形之一的，可以將其確定為一個物業(yè)服務管理區(qū)域，并由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)服務管理：

（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個物業(yè)服務管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第二項、第三項和第五項確定的物業(yè)服務管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬平方米。

第十一條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設(shè)單位銷售房屋前，應當選聘前期物業(yè)服務人，依法簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務期限在前期物業(yè)服務合同中約定，期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務;期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務期限，業(yè)主與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十二條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務人應當在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導、監(jiān)督下，共同確認物業(yè)服務管理區(qū)域，對物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應當在三十日內(nèi)予以整改。

第十三條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)服務用房。但最低不能低于四十平方米。物業(yè)服務用房應為地面以上，且設(shè)有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

物業(yè)服務用房不計入分攤的公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務用房的用途，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押物業(yè)服務用房。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中予以調(diào)劑安排。

第十四條 在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應當向前期物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，前款所列資料尚未移交的，應當移交；資料不齊全的，應當在約定時間內(nèi)補齊。

第十五條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由建設(shè)單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。

第十六條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十七條 前期物業(yè)服務合同期限屆滿前，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會，就物業(yè)服務管理事項進行表決。


第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會


第十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）要求物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同的約定提供服務；

（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)服務管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十九條 業(yè)主在物業(yè)服務管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的要求；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定；

（四）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)服務管理；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金；

（六）按時交納物業(yè)費；

（七）履行房屋安全使用責任；

（八）按照規(guī)定投放垃圾；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

第二十條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

一個物業(yè)服務管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應當書面報告住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第二十一條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當在接到成立業(yè)主大會書面材料后三十日內(nèi)，會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對材料進行審核，符合業(yè)主大會成立條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。

籌備組組長應當于三十日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會推薦產(chǎn)生；業(yè)主代表資格應當參照適用本條例第二十六條和第二十七條有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人條件及推薦產(chǎn)生的規(guī)定。

籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

籌備組成立七日內(nèi)，應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二條 籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；

（三）擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主大會議事規(guī)則，依法應當包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和增補等事項。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當研究處理并在首次業(yè)主大會會議召開前作出答復。

籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔，無建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔。

第二十三條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開。業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集。

第二十五條 業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會會議的決定應當自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)使用人應當依法遵守業(yè)主大會會議的決定。物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

第二十六條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)服務管理區(qū)域的實際情況確定。

業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

（一）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關(guān)系；

（四）未在為物業(yè)服務管理區(qū)域提供物業(yè)服務機構(gòu)任職；

（五）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

第二十七條 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織推薦；

（二）居民委員會、村民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

第二十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

（五）業(yè)主委員會委員的名單、基本情況。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并解散籌備組。

第三十條 業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)服務管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；

（三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（四）監(jiān)督維修資金的使用以及組織維修資金的補交、再次籌集；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關(guān)文件；

（八）定期向業(yè)主通報工作情況；

（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；

（十一）配合、支持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十一條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應當在七日內(nèi)召開臨時會議。

定期會議和臨時會議應當有三分之二以上委員參加，委員不得委托他人參會。

業(yè)主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的村民委員會、居民委員會，并聽取意見和建議。

業(yè)主委員會確定的事項應當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

第三十二條 業(yè)主委員會委員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)服務管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)服務管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）與物業(yè)服務人有可能影響其公正履行職務的經(jīng)濟往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）拒絕或者放棄履行委員職責；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會委員有前款所列行為的，業(yè)主、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提議業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。

第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認：

（一）不再是本物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職；

（三）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。

第三十四條 業(yè)主委員會成員不足時，可以按業(yè)主大會議事規(guī)則完成增補，業(yè)主委員會成員不足總數(shù)二分之一的，或者業(yè)主委員會拒不履行職責的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

因物業(yè)服務管理區(qū)域調(diào)整，新合并進入的區(qū)域，按照物業(yè)專有面積所占比例增補業(yè)主委員會委員，并進行公示。

業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在三十日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

因物業(yè)服務管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當督促其履行職責。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府也可以應業(yè)主書面要求組建換屆小組。

換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依照本條例承擔相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務管理事項，并推動符合條件的物業(yè)服務管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第三十八條 有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是確有困難未成立；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按照本條例第二十四條的規(guī)定履行職責，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使本條例第二十三條和第三十條規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第三十九條 物業(yè)管理委員會由社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織及居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，臨時代替業(yè)主委員會開展工作，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)、鎮(zhèn)黨組織代表擔任，副主任由居民委員會、村民委員會代表擔任。物業(yè)管理委員會委員名單應當在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十條 未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會于成立之日向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約。

物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案。

第四十一條 物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有過半數(shù)委員且過半數(shù)業(yè)主代表委員參加，業(yè)主代表委員不能委托代理人參加會議。

物業(yè)管理委員會按照本條例第三十條確定的事項應當經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十個工作日。

第四十二條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第四十三條 已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并按照規(guī)定備案的，或者因物業(yè)服務管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。


第四章 物業(yè)服務與監(jiān)督管理


第四十四條 物業(yè)服務管理相關(guān)主體應當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公開公平的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

第四十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應當由具備從業(yè)條件的技術(shù)服務機構(gòu)和相應資格從業(yè)人員實施。

第四十六條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務人簽訂書面合同，就物業(yè)服務管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務合同報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第四十七條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，可以授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人的除外。

第四十八條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務符合國家和省、市規(guī)定的標準、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主的意見和建議，接受監(jiān)督，改進和完善服務；

（四）對改變小區(qū)原景觀面貌、違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、違規(guī)停放電動車及充電、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)部門；

（五）制定服務管理區(qū)域的消防安全制度，落實消防安全責任，開展防火檢查、巡查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，對消防車通道實行標志和標線標識管理，接入消防物聯(lián)網(wǎng)，確保消防設(shè)施、器材以及消防安全標志完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應急疏散預案并定期組織演練；

（六）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設(shè)置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告，配合供能運營單位開展入戶排查工作，協(xié)調(diào)隱患排除工作；

（七）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（八）不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息；

（九）引導業(yè)主正確使用生活垃圾分類設(shè)施，做好生活垃圾分類管理工作；

（十）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機關(guān)和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)服務管理相關(guān)工作；

（十一）協(xié)調(diào)、落實業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會做出的決定。

第四十九條 物業(yè)服務人可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第五十條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，并通過市物業(yè)服務監(jiān)管平臺，如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案以及應急處置方案等管理檔案；

（四）上年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；

（五）上年度公共水電熱費用等分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業(yè)服務管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應當公示的信息。

物業(yè)服務管理法律法規(guī)、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會信息以及收費方式和標準，應予持續(xù)公示；分攤費用、公共收益收支情況每半年公示一次；業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會決定事項公示期不少于十日。公示期業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。

第五十一條 物業(yè)服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

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