陜西省安康市人大常委會

（三）老舊小區(qū)、易地搬遷安置小區(qū)等不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第四十六條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、村（社區(qū)）黨組織代表、村（居）民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主民主公開推選；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由村（社區(qū)）黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由村（居）民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會持街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第四十七條 物業(yè)管理委員會會議由主任或者由其委托的副主任召集和主持，三分之一以上的成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業(yè)管理委員會會議作出決定須經(jīng)全體成員半數(shù)以上表決同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及決定事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日。

物業(yè)管理委員會任期一般不超過兩年；超過兩年的，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)需要決定適當延長任期。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關資料及財物移交手續(xù)后解散。

第四十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出，具體額度由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會提出預算，經(jīng)業(yè)主共同決定后執(zhí)行。無公共收益或者公共收益不足以支付的，由全體業(yè)主共同承擔。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員中的業(yè)主代表發(fā)放工作津貼。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員的工作津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，業(yè)主可以隨時查詢。并在每年六月和十二月底前公布半年度的賬目情況。

第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，并承擔相應的法律責任。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向相關行政主管部門報告或者投訴，相關部門應當依法處理。


第五章 物業(yè)服務


第五十條 一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)服務。

業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務人實施物業(yè)服務。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、村（居）民委員會應當加強對業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導，并給予必要的支持和協(xié)助。自行管理物業(yè)的賬目情況應當每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

對涉及人身、財產(chǎn)安全等有特定要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由專業(yè)人員或者專業(yè)機構(gòu)實施。

第五十一條 業(yè)主可以根據(jù)本條例第三十條的規(guī)定，決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務人。

決定采用招標方式選聘物業(yè)服務人的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。

決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在選聘物業(yè)服務人前，就兩家以上備選物業(yè)服務人的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、擬簽訂的物業(yè)服務合同主要內(nèi)容和選聘方式等基本情況，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，由業(yè)主共同決定。

第五十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當與選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務區(qū)域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權利義務；

（三）物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量等級和服務標準；

（四）物業(yè)服務費用、停車費等收費標準和收取辦法；

（五）物業(yè)服務區(qū)域的養(yǎng)護和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業(yè)資料、財物以及服務的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業(yè)服務用房的管理和使用；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他內(nèi)容。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務人在履行好物業(yè)服務合同約定的服務事項基礎上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務，并按照市場價格收取服務費用。

物業(yè)服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業(yè)服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第五十三條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定的服務質(zhì)量等級和服務標準，提供下列服務：

（一）共有部分、共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和經(jīng)營管理；

（二）共有部分和相關場地的清潔衛(wèi)生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關事項；

（三）公共綠化的養(yǎng)護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項；

（五）車輛停放服務管理；

（六）維護道路暢通；

（七）物業(yè)檔案、資料的建立和管理；

（八）裝飾裝修服務管理；

（九）依照法律、法規(guī)規(guī)定公開服務、收費、經(jīng)營與收益等方面事項；

（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務過程中獲取的業(yè)主個人信息；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理處置措施和向有關部門報告，并協(xié)助處理。

第五十四條 物業(yè)服務人應當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)服務用房以及其他共有部分和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場地等共有部分和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經(jīng)營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占維修資金；

（四）將應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（五）物業(yè)服務合同終止前，擅自停止物業(yè)服務；

（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；

（七）借裝修管理名義，約束業(yè)主或者以指定裝修人和限定裝修材料等方式變相約束業(yè)主；

（八）非法限制業(yè)主進出物業(yè)服務區(qū)域及樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業(yè)主，擅自停電、停水、停熱（冷）、停燃氣等；

（九）泄露或違法使用業(yè)主信息；

（十）將物業(yè)服務人辦公、生活的自用水電費用，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)地下停車場、綠化養(yǎng)護、水池噴泉、值班室、保安亭或者開展慶祝、宣傳等公共活動的水電費用，利用共有部分、共用設施設備開展經(jīng)營活動的水電費用納入業(yè)主分攤；

（十一）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；

（十二）同意、默許業(yè)主破壞或者變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、樓頂加層的；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務人有前款規(guī)定行為之一的，按照法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定承擔法律責任，并由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門記入物業(yè)服務人信用檔案。

第五十五條 物業(yè)服務項目負責人在到崗后應當及時告知物業(yè)所在地村（居）民委員會，接受監(jiān)督、指導。

第五十六條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置如實公示并及時更新下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照，項目負責人、工作人員的姓名、照片、聯(lián)系方式等基本情況以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務的事項、責任人員、質(zhì)量要求，收費項目、收費依據(jù)、收費標準；

（三）維修資金使用情況，公共收益收支情況；

（四）年度公共水電費用分攤情況；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）共有部分、共用設施設備分布圖；

（七）電梯、消防、安防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（八）專項服務業(yè)務委托給其他服務機構(gòu)的名稱、聯(lián)系方式等基本信息；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其它應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務人應當及時答復。

第五十七條 物業(yè)服務人應當建立和保存下列檔案和資料：

（一）建設單位按照本條例第二十條規(guī)定向物業(yè)服務人移交的資料；

（二）小區(qū)共有部分和共用設施設備經(jīng)營管理檔案；

（三）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、集中供熱（冷）、有限空間等共有部分和共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄，水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業(yè)主名冊及戶檔資料；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他資料。

第五十八條 物業(yè)服務收費按照有關規(guī)定分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的，市、縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門應當會同住房和城鄉(xiāng)建設等主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準、本區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平等因素制定公布，并定期調(diào)整相應的基準價及其浮動幅度。

實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務收費標準可以參考政府指導價，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。

第五十九條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定或者相關規(guī)定交納物業(yè)服務費。

物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)服務費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)服務費，并聽取業(yè)主意見；對于業(yè)主提出的合理要求，物業(yè)服務人應當及時予以解決；經(jīng)物業(yè)服務人催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)仍不交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納，物業(yè)服務人可以申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱（冷）、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

第六十條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置一個月以上的房屋、自有或者租賃車位，業(yè)主應當向物業(yè)服務人書面告知，雙方確認后，空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費可以下調(diào)。實行政府指導價的由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門確定下調(diào)幅度;實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務合同執(zhí)行。

業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其物業(yè)服務費、停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

第六十一條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱（冷）、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務人應當配合。

物業(yè)服務人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務人代收費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十二條 物業(yè)服務人應當制定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)突發(fā)公共事件應急預案。發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務人應當立即通知相關業(yè)主、其他物業(yè)使用人，及時采取應急措施，同時向相關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生燃氣泄漏、火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備出現(xiàn)安全隱患，嚴重危及人身安全、建筑物安全的；

（三）發(fā)生公共衛(wèi)生或者重大傷亡事件的；

（四）其他影響業(yè)主或者物業(yè)使用人正常生活、社會穩(wěn)定的事件。

市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務人的應急職責納入突發(fā)公共事件應急響應機制。物業(yè)服務人應當在街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的領導下做好相關應急保障工作。

物業(yè)服務人承擔應急保障工作的必要支出，市、縣（市、區(qū)）人民政府應當給予支持。

第六十三條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與物業(yè)服務人續(xù)簽物業(yè)服務合同。決定選聘新的物業(yè)服務人的，應當提前六十日書面通知原物業(yè)服務人；原物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。合同對通知、退出期限另有約定的除外。

物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第六十四條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務人做好交接工作：

（一）本條例第五十七條所規(guī)定的資料和檔案；

（二）利用共有部分、共用設施設備等收益的收支情況明細賬目和公共收益的結(jié)余；

（三）預收、代收、代交的相關費用及財務資料；

（四）物業(yè)服務用房；

（五）物業(yè)服務期間配置的屬于業(yè)主共用的設施設備；

（六）其他應當移交的資料和財物。

物業(yè)服務人退出物業(yè)服務區(qū)域時，不得轉(zhuǎn)移、損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

第六十五條 市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務人應急備選庫。物業(yè)服務區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當組織有關單位確定應急物業(yè)服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當將服務內(nèi)容、服務期限、服務費用等相關內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限一般不超過一年，費用由業(yè)主承擔。

應急物業(yè)服務期間，街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。


第六章 物業(yè)的使用和維護

第一節(jié) 物業(yè)的使用和維護

第六十六條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或下挖地下空間，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用、故意毀損或者妨礙使用共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（五）違反有關規(guī)定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（六）違反有關規(guī)定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）妨礙消防、防汛、公共衛(wèi)生等應急管理秩序；

（十三）違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務人應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會報告。物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會和業(yè)主、其他物業(yè)使用人有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失等；物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會和業(yè)主、其他物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，相關行政管理部門應當及時處理；業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

第六十七條 單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會及物業(yè)服務人的同意；物業(yè)服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的同意。

單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第六十八條 專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業(yè)主應當及時對物業(yè)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。

第六十九條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務人。

物業(yè)服務人應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的，物業(yè)服務人應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的，物業(yè)服務人應當報告有關部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對公共利益造成損害后果的，責任人應當依法承擔法律責任。

第七十條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注；平時用作停車位的，投資人應當優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈，并在租賃合同中明示承租人應當承擔的人民防空義務。其用作停車位所收取的租金應當優(yōu)先用于該人民防空工程的維護和管理。

第七十一條 通過出租等方式產(chǎn)生的機動車輛場地占用費（租金）的收費標準，應當在合同中約定。占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位是否收取場地占用費、收取標準和用途等由業(yè)主共同決定。

成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、老舊小區(qū)、易地搬遷安置小區(qū)、保障性住房等的停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的停車服務費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務人按照物業(yè)服務區(qū)域停車服務收費有關法規(guī)、政策規(guī)定，在停車服務合同中約定。

停車服務費與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示。

第七十二條 執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛臨時進入物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用。

第二節(jié) 維修資金的使用和管理

第七十三條 建設單位和業(yè)主應當按照有關規(guī)定繳存維修資金。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當提供陜西省維修資金專用票據(jù)，未提供專用票據(jù)的，建設單位不得將房屋交付使用。建設單位、業(yè)主申請不動產(chǎn)登記或者抵押登記時，應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額繳存維修資金的相關憑證。

第七十四條 業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第七十五條 未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照有關規(guī)定或者管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），經(jīng)業(yè)主共同決定，及時補建或者再次籌集維修資金。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當指導、協(xié)調(diào)維修資金的補建或者再次籌集工作。

第七十六條 維修資金的管理，實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。具體管理辦法由市、縣（市、區(qū)）人民政府制定。

業(yè)主大會成立前，維修資金由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定后，可以自行管理或者委托縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門等代行管理。

選擇自行管理維修資金的，應當在銀行設立維修資金專用賬戶，接受縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門監(jiān)督，并由業(yè)主委員會定期在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

第七十七條 維修、更新和改造共有部分或者共用設施設備，需要使用維修資金的，應當按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤；

（二）售后公房之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業(yè)主和售房單位按照所繳存維修資金的比例分攤；其中，應當由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關業(yè)主和單位，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分攤。

未建立維修資金或者已建立維修資金但續(xù)籌不足時，出現(xiàn)需要分攤維修費用的情形的，應當由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第七十八條 維修資金專項用于共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規(guī)定的應急維修情形外，由業(yè)主共同根據(jù)維修資金管理的相關規(guī)定決定使用。

物業(yè)質(zhì)量保修期滿后，發(fā)生重大安全隱患等緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的下列事項，物業(yè)服務人應當立即采取應急處理措施，同時由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出緊急使用維修資金申請。尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府組織代為維修，相關費用從維修資金中列支：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋頂、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全的緊急情況。

市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當就以上緊急情形建立緊急維修事項清單，制定應急維修資金使用辦法，并依法向社會公告。

第七十九條 房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余的維修資金隨所有權同時轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，結(jié)余維修資金應返還給繳存主體，繳存主體滅失的依照有關法律規(guī)定處理。


第七章 監(jiān)督管理


第八十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立和完善物業(yè)監(jiān)管工作綜合考核制度，定期對物業(yè)服務與管理工作進行監(jiān)督檢查。

第八十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當建立健全物業(yè)服務與管理協(xié)調(diào)機制，建立聯(lián)席會議制度，共享監(jiān)管信息，督促有關部門依法履行監(jiān)督管理職責，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，研究解決物業(yè)服務與管理工作中的重大問題。

第八十二條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門是物業(yè)服務與管理的主管部門，負責全市物業(yè)服務與管理活動的監(jiān)督管理，主要履行下列職責：

（一）宣傳貫徹落實物業(yè)服務與管理相關法律、法規(guī)和政策,制定物業(yè)服務與管理政策措施并監(jiān)督實施；

（二）指導縣（市、區(qū)）物業(yè)服務與管理工作;

（三）建立全市物業(yè)服務人信用考核體系和物業(yè)服務信用信息平臺，開展物業(yè)服務人信用考評；

（四）建設和維護全市物業(yè)投訴受理、登記備案、業(yè)務監(jiān)管、電子投票、考核獎懲、信息發(fā)布于一體的物業(yè)服務與管理綜合平臺；

（五）建立物業(yè)服務人目錄庫和物業(yè)服務與管理專家?guī)�，對物業(yè)服務人開展動態(tài)管理、檢查考評工作；

（六）辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)；

（七）監(jiān)督指導維修資金籌集、使用和管理工作；

（八）對物業(yè)從業(yè)人員和相關人員開展培訓；

（九）指導和監(jiān)督物業(yè)招投標和物業(yè)承接查驗；

（十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務與管理重大投訴案件；

（十一)編制物業(yè)服務標準，擬定前期物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務合同等示范文本，并向社會公布；

（十二）指導和監(jiān)督物業(yè)協(xié)會制定行業(yè)規(guī)范，依法開展活動；

（十三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八十三條 縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)服務與管理活動的監(jiān)督管理，主要履行下列職責:

（一）宣傳貫徹落實物業(yè)服務與管理相關法律、法規(guī)和政策;

（二）指導街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責；

（三）指導和監(jiān)督前期物業(yè)服務招投標活動，建立相關檔案；

（四）對承接查驗、業(yè)主委員會、物業(yè)服務合同等備案；

（五）監(jiān)督管理維修資金；

（六）劃分物業(yè)服務區(qū)域；

（七）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務人、物業(yè)項目的信用信息，建立相關物業(yè)管理檔案，并接受查詢；

（八）培訓街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、村（居）民委員會物業(yè)管理相關工作人員和業(yè)主委員會組成人員；

（九）監(jiān)督建設單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修等活動；

（十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務與管理投訴案件；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八十四條 市、縣(市、區(qū))人民政府有關部門應當按照各自職責，做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關監(jiān)督管理工作:

（一）發(fā)展改革部門負責物業(yè)價格改革的貫徹落實，按照有關規(guī)定會同住房和城鄉(xiāng)建設等部門實行政府指導價的物業(yè)服務收費政策的制定；

（二）民政部門負責指導村（居）民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人的指導和監(jiān)督作用，協(xié)調(diào)處理慈善救助、養(yǎng)老服務等相關事務；

（三）市場監(jiān)督管理部門負責特種設施設備安全監(jiān)管，監(jiān)督檢查價格公示，依法查處價格、計量等方面的違法行為；

（四）公安機關負責監(jiān)督檢查治安管理、養(yǎng)犬、高空拋物等方面的事務；

（五）自然資源部門負責對違反規(guī)劃的建筑的認定，協(xié)調(diào)處理不動產(chǎn)權屬登記方面等事務；

（六）生態(tài)環(huán)境部門負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（七）城市管理綜合執(zhí)法部門負責依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響市容環(huán)境的行為；

（八）應急管理部門負責消防和其他應急救援工作，消防救援機構(gòu)負責具體實施；

（九）衛(wèi)生健康部門負責突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預防和應對處置等；

（十）司法行政部門負責物業(yè)服務與管理糾紛人民調(diào)解委員會的業(yè)務指導和人員培訓，指導建立健全行業(yè)性、專業(yè)性人民調(diào)解組織和工作機制；

（十一）人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任；

（十二）水、電、氣、暖、通信等公共服務監(jiān)管部門負責做好相關監(jiān)督檢查工作；

（十三）其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關監(jiān)督管理工作。

第八十五條 街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府主要履行下列職責:

（一）組織、指導成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會履行職責；

（二）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)、易地搬遷安置小區(qū)等物業(yè)服務管理工作以及物業(yè)服務管理與村（社區(qū)）黨組織建設之間的關系；

（三）組織成立物業(yè)管理委員會；

（四）調(diào)解物業(yè)服務與管理糾紛；

（五）采集物業(yè)服務人、項目負責人信用信息，調(diào)查業(yè)主滿意度，并定期公開；

（六）指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務項目的交接；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)需要，設置專職機構(gòu)，指定專（兼）職人員，負責指導和監(jiān)管物業(yè)服務與管理活動。

第八十六條 村（居）民委員會應當指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責，協(xié)助有關行政主管部門和街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)服務與管理工作，引導業(yè)主參與支持物業(yè)服務與管理，調(diào)解物業(yè)服務與管理糾紛，可以增設環(huán)境和物業(yè)管理等委員會，協(xié)調(diào)推進物業(yè)工作與社區(qū)建設。

第八十七條 健全物業(yè)服務與管理投訴、舉報機制，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府以及其他相關部門應當及時受理投訴舉報、調(diào)查核實、依法處理，并將處理結(jié)果告知投訴、舉報人。

鼓勵通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決物業(yè)糾紛。支持建立物業(yè)服務與管理行業(yè)性、專業(yè)性人民調(diào)解組織。推進建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的聯(lián)動機制。


第八章 法律責任


第八十八條 建設單位違反本條例規(guī)定，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）建設單位在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。未經(jīng)業(yè)主共同決定，擅自變更位置、抵押、分割、轉(zhuǎn)讓或者改變物業(yè)服務用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

（二）建設單位未按照規(guī)定選聘前期物業(yè)服務人的，給予警告并責令限期改正，逾期未改正的，處十萬元以下罰款。

（三）建設單位未向前期物業(yè)服務人移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（四）建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業(yè)服務區(qū)域共有部分、共用設施設備拒不處理，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

（五）建設單位未將備案后的臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示并予以說明的，給予警告并責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條 物業(yè)服務人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）物業(yè)服務人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權益相關的物業(yè)服務檔案和資料的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設主管部門對物業(yè)服務人予以警告，并處三千元以上三萬元以下罰款。

（二）物業(yè)服務人將其應當提供的物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，應當用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損害后果的，依法承擔民事責任。

（三）物業(yè)服務人未按規(guī)定公示相關事項的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設主管部門給予警告并責令限期改正，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

（四）原物業(yè)服務人未按規(guī)定期限退出物業(yè)服務區(qū)域的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

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