廣西壯族自治區(qū)百色市人民政府

百色市人民政府關(guān)于印發(fā)百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求促進住宅品質(zhì)提升若干措施的通知（百政發(fā)〔2024〕14號）



各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求 促進住宅品質(zhì)提升若干措施》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真組織實施。





百色市人民政府   

2024年9月5日   





百色市優(yōu)化規(guī)劃管控要求 促進住宅品質(zhì)提升若干措施



為豐富我市住宅產(chǎn)品體系，打造高品質(zhì)住宅，滿足居民多樣化改善性住房需求，結(jié)合我市實際，特制定本措施。

一、優(yōu)化工程規(guī)劃管理

（一）調(diào)整地下室規(guī)劃管控措施。

1. 優(yōu)化地形利用，提倡延續(xù)原生地形地貌特點，鼓勵通過地形設計，改善地下室通風采光條件（附圖一）；鼓勵原始地形有較大高差的場地分臺設計，避免在丘陵地區(qū)出現(xiàn)高擋墻、單一標高場地的做法。

2. 室外地面土側(cè)面包覆的建筑空間，當其頂板頂面與相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面積≥房間建筑面積的50%時，該空間建筑可判定為地下建筑（附圖二）。對地形復雜的項目，采用分臺設計時，其場地內(nèi)部地下室可參考內(nèi)部道路設計標高進行覆土判定。



附圖一                       附圖二

3. 鼓勵臨市政道路一側(cè)的地下空間外露部分結(jié)合使用功能進行開放式設計；若封閉使用，宜通過景觀處理優(yōu)化與城市界面的場地高差問題。對場地現(xiàn)狀地形、地質(zhì)特別復雜造成地下室有特殊設計要求的項目，可組織專家論證研究確定。

（二）增加住宅不計容建筑面積情形。

1. 對于屋頂提供其不小于60%水平投影面積用作公共使用區(qū)域的情形，其公共樓梯間及電梯機房、水箱間等公共設備用房累計面積≤屋頂水平投影面積25%的，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積（附圖三）。



附圖三

2. 既有住宅為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積。

3. 城鎮(zhèn)住宅用地土地出讓合同約定或相關(guān)政策要求建成后無償移交政府的住宅小區(qū)配套公共設施，包含社區(qū)衛(wèi)生服務用房、養(yǎng)老服務用房、嬰幼兒照護服務用房、社區(qū)黨群服務用房等非獨立占地的公共配套設施，其建筑面積不計入項目總計容建筑面積，并可按程序辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

（三）調(diào)整住宅戶型設計規(guī)則。

1. 飄窗應至少兩面臨空。

2. 陽臺應滿足至少一個長邊全部開敞，開敞面內(nèi)不應出現(xiàn)墻、柱、落地玻璃及其他維護結(jié)構(gòu)。

3. 鼓勵住宅產(chǎn)品多樣化設計，套型建筑面積超過120平方米的戶型可采用復式設計，當住宅戶內(nèi)挑空空間層高不大于兩個自然層且≤7.2米時，所有挑空空間水平投影面積之和≤該戶單層套內(nèi)水平投影面積最大值的30%（六層及以下多層聯(lián)排住宅可放寬至35%）且不大于50平方米的，該挑空空間按單倍計算計容建筑面積，超出部分按2倍計算計容建筑面積。挑空空間層高＞7.2米的部分，按2倍計算計容面積，并以每2.2米為單位累進增加1倍計算計容建筑面積。（附圖四）。同時，戶型設計上要合理安排復式結(jié)構(gòu)，復式上層的疏散樓梯要盡量靠近戶門，戶內(nèi)最遠點的安全疏散距離應符合國家標準規(guī)范要求。



附圖四

4. 每套住宅戶型的空間配置應符合以下要求：

套型建筑面積≤140㎡的戶型，本套住宅設備平臺、結(jié)構(gòu)連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應≤30%；

套型建筑面積＞140㎡的戶型，本套住宅設備平臺、結(jié)構(gòu)連板的投影面積之和與套型建筑面積的比值應≤25%。

備  注：設備平臺要按國家規(guī)范做好大樣圖設計。

（四）保障措施。

各相關(guān)部門應嚴格建設項目的實施監(jiān)督，嚴格項目竣工驗收后的監(jiān)督管理，堅決查處不按規(guī)定使用或私自改變結(jié)構(gòu)板、設備平臺、飄窗、地下室用途等違法違規(guī)行為。

二、試行空中花園住宅項目

推行綠色生態(tài)理念城市建設，鼓勵建筑利用挑高、錯層、外挑式的大陽臺集中打造戶內(nèi)空中花園，優(yōu)化提升人居環(huán)境品質(zhì)，豐富城市建筑景觀，推動高品質(zhì)住宅建設。

（一）項目條件要求。

1. 項目用地需符合片區(qū)控制性詳細規(guī)劃及地塊規(guī)劃條件的管控要求。

2. 所建住宅必須滿足消防、采光等要求，滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》（GB50180—2018）、《城市森林花園住宅設計標準》（TCECS 855—2021）要求。

3. 須為建筑高度大于27米的高層住宅項目，且住宅建筑套型建筑面積應大于140平方米。

4. 空中花園住宅的首層住房之下樓層除必要的樓電梯間、門廳和消防控制室外，應整體架空，架空層層高應≥3米，作為休閑、健身、娛樂、綠化等公共空間使用（附圖五）。



附圖五

（二）戶內(nèi)空中花園設計應同時滿足以下條件：

1. 戶內(nèi)空中花園空間高度應不小于兩個自然層高度。

2. 戶內(nèi)空中花園須有覆土綠化植物，其設置須有兩個自然層通高，采用外挑結(jié)構(gòu)，應設置在建筑主體結(jié)構(gòu)之外，無墻且不封閉，形態(tài)宜采用弧形。戶內(nèi)空中花園出挑寬度應≥2.4米且≤6米，三面臨空，不設結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱、剪力墻等，不可外接連梁、板、雨篷等構(gòu)件，應滿足結(jié)構(gòu)安全。

3. 生活陽臺及戶內(nèi)空中花園水平投影面積應≤住宅套型建筑面積的40%。其中，戶內(nèi)應至少設置一個符合日常生活起居需求的生活陽臺；戶內(nèi)空中花園水平投影面積不小于套型建筑面積的30%，并須計入總建筑面積計算。

4. 戶內(nèi)空中花園應沿欄桿內(nèi)側(cè)布置的種植槽，種植槽凈寬度應≥陽臺進深的30%且≥0.8米。種植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水層）。戶內(nèi)空中花園的覆土植綠面積不得小于戶內(nèi)空中花園面積的50%。

5. 空中花園欄桿安全高度應結(jié)合綠化具體布置設計，欄桿應采用通透欄桿或透明欄板，向外展示綠化效果。

6. 種植形式宜高、中、低搭配，不應只選用高度＜0.45米的地被植物，適當選種高于欄桿的喬木和灌木；同時出于安全考慮，不宜種植高大喬木與落果品種，不應選用對陽臺結(jié)構(gòu)造成破壞的品種。提倡采用綠植墻、懸掛、吊籃等多種垂直、立體綠化形式，增強外觀效果。

7. 戶內(nèi)空中花園應設給水和排水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)應接入污水排水系統(tǒng)。

（三）政策支持。

1. 戶內(nèi)空中花園建筑面積不計入容積率和產(chǎn)權(quán)登記面積，不滿足要求的部分按規(guī)定計入容積率。

2. 空中花園住宅建筑建筑間距的計算邊界可按戶內(nèi)空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行控制。退讓道路紅線、用地紅線按空中花園建筑最外邊緣控制。

3. 日照分析時應建模，當空中花園住宅建筑為遮擋物時，日照計算的遮擋面應為戶屬空中花園的最外邊緣；當空中花園住宅建筑為被遮擋物時，日照計算的被遮擋面應為建筑主體外邊緣。

（四）保障措施。

1. 空中花園的景觀綠化設計方案與建筑主體同步設計、同步施工、同步驗收、同步投入使用，作為建筑附屬綠化工程納入建筑主體的審批流程進行統(tǒng)一管理，自然資源、住建、城市監(jiān)督管理等有關(guān)部門按照職責分工嚴格監(jiān)督實施。驗收不合格或擅自改變使用功能的，不享受相應的支持政策，由此造成的超容積率、超面積等問題按違法建設處理。

2. 項目開發(fā)建設單位應將空中花園住宅項目的綠化空間用途及其相關(guān)內(nèi)容納入房屋銷售合同，并將房屋銷售合同向相關(guān)執(zhí)法監(jiān)管部門報備，明確業(yè)主后期管理和維護義務，并取得購房業(yè)主承諾書。

3. 右江區(qū)、田陽區(qū)人民政府，百東新區(qū)（百色高新區(qū)）管理委員會，自然資源、住建、城市監(jiān)督管理等相關(guān)部門要密切配合，加大建設項目實施監(jiān)督，加大建設項目竣工驗收后的監(jiān)管力度，要堅決查處不按規(guī)定使用或私自改變綠化空間用途（如封閉空中花園、改變綠化等）的違法違規(guī)行為。

4. 住建部門要督促物業(yè)服務企業(yè)，加強對戶內(nèi)空中花園的管理、監(jiān)督、服務，督促業(yè)主按照規(guī)范使用，保障空中花園住宅建筑正常運行。

三、適用范圍

本措施適用于百色市中心城區(qū)范圍（含百東新區(qū)、田陽區(qū)）內(nèi)的建設項目，原則上適用于尚未辦理施工許可證的項目。百色市管轄范圍內(nèi)的各縣（市）可參照執(zhí)行。

四、執(zhí)行時間

本措施自印發(fā)之日起實施。

五、其他說明

（一）本措施與現(xiàn)行的《百色市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》內(nèi)容沖突的，以本措施為準。

（二）本措施最終解釋權(quán)歸市自然資源局。在政策實施過程中，如果遇到與國家新發(fā)布的法律法規(guī)、政策標準存在沖突的，或有需要調(diào)整的其他情形，由市自然資源局按規(guī)定程序進行相應的調(diào)整或修訂。