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忻州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例


（2019年7月22日忻州市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)

2019年9月27日山西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議批準(zhǔn)）




第一章 總則




第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活與工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理和監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。




本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。




第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治和政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。




第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。




第五條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。


其他相關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。




第六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。




居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。




業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行自治管理職責(zé)，接受居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)。



第七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。



第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。




第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)




第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。




第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督。




一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。



第十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。



第十二條 具備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起三十日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。




首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。



第十三條 新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。




建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在籌備組成立之日起五日內(nèi)，將籌備經(jīng)費(fèi)存入鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶�；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用。




籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處批準(zhǔn)。




籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況。



第十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，履行法定職責(zé)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。



第十五條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：




（一）為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；




（二）具有完全民事行為能力；




（三）遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；




（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，并有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。



第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列事項(xiàng)：




（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；




（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；




（四）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；




（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；




（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；




（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的事項(xiàng)。




前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。



第十七條 業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：




（一）侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物；




（二）利用職務(wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；




（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)；




（四）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；




（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；




（六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。




第三章 前期物業(yè)管理





第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售或者現(xiàn)售許可前，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。




前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任以及物業(yè)承接查驗(yàn)等內(nèi)容。



第十九條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者商品房現(xiàn)售許可前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和共用設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容。



第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，配置房屋建筑總面積千分之三到千分之五的地上物業(yè)用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房），滿足物業(yè)管理的使用。




第四章 物業(yè)管理服務(wù)




第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。



第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。




業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。



第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。



物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者相關(guān)部門(mén)報(bào)告：




（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害；




（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；




（三）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴(yán)重危及業(yè)主或物業(yè)使用人以及建筑物安全；




（四）發(fā)生群體性事件；




（五）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。



第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：




（一）按照物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；




（二）主動(dòng)接受主管部門(mén)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督和管理；




（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴化解工作臺(tái)賬；




（四）加強(qiáng)電梯、消防設(shè)施等涉及人身安全以及其他有特定要求設(shè)施設(shè)備的管理，并委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作；




（五）按照規(guī)定及時(shí)公開(kāi)涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息并及時(shí)更新；




（六）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法、違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時(shí)勸阻、制止，對(duì)拒不聽(tīng)從勸阻的，及時(shí)向?qū)俚叵嚓P(guān)部門(mén)報(bào)告；




（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。



第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：




（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；




（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；




（三）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；




（四）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和使用情況；




（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。




業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)，并根據(jù)業(yè)主要求提供合同、財(cái)務(wù)、票據(jù)等資料。



第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：




（一）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人；




（二）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；




（三）擅自將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的綠地、道路等公用設(shè)施及公共場(chǎng)地改建為停車(chē)場(chǎng)地；




（四）強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷(xiāo)商品；




（五）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料和資產(chǎn)；




（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)合同約定，擅自停止物業(yè)服務(wù)；




（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定以及其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。




第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)




第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的規(guī)定。



第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：




（一）擅自停用電梯、消防設(shè)施設(shè)備、健身器材等公用設(shè)施；




（二）妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；




（三）搭建靈棚、停放棺材等；




（四）堆放、晾曬收割的莊稼等；




（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。




有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門(mén)報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)部門(mén)投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為和侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。



第二十九條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地發(fā)布廣告、出租車(chē)位等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，歸全體業(yè)主所有。




經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益可用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備的維修等，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，收支情況應(yīng)當(dāng)公示。



第三十條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。


第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)車(chē)輛管理。




業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定停放車(chē)輛，不得在小區(qū)內(nèi)隨意亂停亂放，不得妨礙他人出行，不得堵塞消防通道。



第三十二條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理。住宅維修資金的使用按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。




第六章 法律責(zé)任




第三十三條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。



第三十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并處委托合同價(jià)款百分之五十的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。



第三十五條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的綠地、道路等公用設(shè)施及公共場(chǎng)地改建為停車(chē)場(chǎng)地的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。



第三十六條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料和資產(chǎn)的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。




第七章 附則




第三十七條 本條例所稱(chēng)共用部位除《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定外，還包括公共陽(yáng)臺(tái)、安全出口、消防通道等。




本條例所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備除《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定外，還包括化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報(bào)箱、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線等。



第三十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和既有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，依照本條例執(zhí)行。



第三十九條 忻州市人民政府可以依據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。



第四十條 本條例自2019年12月1日起施行。