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青島市物業(yè)管理?xiàng)l例



（1998年11月20日青島市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過 1998年12月25日山東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)

2005年10月26日青島市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議第一次修訂 2005年11月25日山東省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)

2020年11月18日青島市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議第二次修訂 2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)

根據(jù)2024年9月26日山東省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn)的2024年8月23日青島市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議關(guān)于修改《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定修正）



目　　錄

　　第一章　總則

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

　　第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　　　第一節(jié)　業(yè)主

　　　　第二節(jié)　業(yè)主大會(huì)

　　　　第三節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第七章　法律責(zé)任

　　第八章　附則

第一章　總　　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條　物業(yè)管理實(shí)行黨委領(lǐng)導(dǎo)下的業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的工作機(jī)制。

第四條　市、區(qū)(市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理體系，并將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制，完善政策扶持措施，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　第五條　市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　發(fā)展改革、公安、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、水務(wù)管理、園林和林業(yè)、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、消防救援等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第六條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項(xiàng)。

　　居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條　建立完善和解、調(diào)解、行政復(fù)議、仲裁、訴訟等途徑構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。

　　第八條　支持市、區(qū)（市）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第九條　鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

　　第十條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條　建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，相關(guān)業(yè)主委員會(huì)或者專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主，可以向區(qū)（市）物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)主管部門可以按照本條例的相關(guān)規(guī)定重新進(jìn)行劃分，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主按照本條例第二十九條、第三十條的規(guī)定共同決定。

　　第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

　�。ㄒ唬┑缆�、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地除外；

　�。ǘ�）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

　　（三）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　第十四條　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，并應(yīng)當(dāng)符合下列配置要求：

　　（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十五條　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第一節(jié)　業(yè)　　主

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主；未記載的不動(dòng)產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

　　除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

　　（一）因征收或者人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個(gè)人;

　　（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人;

　�。ㄈ�）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個(gè)人;

　�。ㄋ模┢渌�符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個(gè)人。

　　尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于買賣、贈(zèng)與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個(gè)人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　一個(gè)專有部分按一人計(jì)算業(yè)主。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算業(yè)主。

　　第十七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　（一）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ò耍�對共有部分使用、收益享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

　�。ň牛┍O(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)以及突發(fā)事件應(yīng)對等方面的制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定；

　　（四）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┡浜衔飿I(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；

　　（六）履行房屋安全使用責(zé)任；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié)　業(yè)主大會(huì)

　　第十九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。必要時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。

　　第二十條　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　�。ㄒ唬┮呀桓稑I(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上的；

　　（二）已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上的；

　　（三）自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿二年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上的。

　　第二十一條　達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告。書面報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付時(shí)間、業(yè)主名冊等內(nèi)容。

　　達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)籌備組的申請。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到前兩款規(guī)定的報(bào)告或者申請之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。

　　第二十二條　籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，其他成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員擔(dān)任。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

　　籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任�；I備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定；有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主代表：

　�。ㄒ唬┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物或者有其他違反臨時(shí)管理規(guī)約、侵害業(yè)主合法權(quán)益行為且未改正的；

　�。ǘ�）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；

　�。ㄈ�）有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主代表的情形的。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第二十三條　籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下籌備工作：

　　（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式和內(nèi)容；

　�。ㄈ�）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法；

　　（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十四條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

業(yè)主大會(huì)成立前，對確需決定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大物業(yè)管理事項(xiàng)，籌備組應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主依法共同決定并實(shí)施。

　　第二十五條　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼。區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，發(fā)放統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。

　　業(yè)主大會(huì)憑社會(huì)信用代碼證書以及其他規(guī)定材料可以開設(shè)銀行賬戶。

　　第二十六條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)的形式召開。鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立電子投票系統(tǒng)，供物業(yè)管理各方免費(fèi)使用。

第二十七條　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在參加會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見并經(jīng)本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在投票時(shí)代為提交。

　　第二十八條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題以及具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能及時(shí)召開，或者業(yè)主委員會(huì)不履行召集職責(zé)的,經(jīng)業(yè)主申請,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第二十九條　下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)作出決定：

　　（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者增補(bǔ)、更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;

　�。ㄋ模┕芾砗褪褂梅课輰ｍ�(xiàng)維修資金；

　�。ㄎ澹┗I集房屋專項(xiàng)維修資金；

　�。�六）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃�用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

　�。ò耍┐_定業(yè)主委員會(huì)成員津貼或者補(bǔ)助的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)，確定需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ň牛┐_定或者變更物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

　�。ㄊ�）制定共有部分經(jīng)營收益等共有資金使用與管理辦法；

　�。ㄊ�一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定；

　�。ㄊ�二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，前款所列事項(xiàng)由全體業(yè)主共同決定。

　　第三十條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第二十九條第一款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定該款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十一條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則、組成、任期、換屆以及成員的條件、增補(bǔ)、更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會(huì)公共利益，不得含有對部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本，并向社會(huì)公布。

　　管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示，相關(guān)材料由業(yè)主委員會(huì)保管。

第三節(jié)　業(yè)主委員會(huì)

　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　　（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

　�。ㄈ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

　�。�六）組織和監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　　（七）負(fù)責(zé)共有部分經(jīng)營收益等共有資金的日常管理和使用；

　�。ò耍┲谱骱捅９軙�(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

　　（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（十）擬訂需要提交業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的方案；

　　（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。

　　第三十三條　業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候選人應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域具有完全民事行為能力的自然人業(yè)主或者組織業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

　　引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第三十四條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)調(diào)整業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第三十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并自推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)的辦公地點(diǎn)、辦公電話、工作制度以及主任、副主任、委員名單等信息。

　　第三十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)出具備案證明，并將相關(guān)信息推送區(qū)（市）物業(yè)主管部門，由區(qū)（市）物業(yè)主管部門出具印章刻制證明。

　　第三十七條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十八條　業(yè)主委員會(huì)及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿谩⑶终挤课輰ｍ�(xiàng)維修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

　�。ǘ�）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)便利減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

　�。ㄋ模┐鄹�、隱匿、毀棄保管的文件、物品；

　　（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　第三十九條　業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)業(yè)主大會(huì)備案：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

　�。ǘ�）以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　�。ㄈ�）因健康等原因無法履行職責(zé)的。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定終止其成員資格：

　�。ㄒ唬┚懿宦男袠I(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的；

　�。ǘ�）存在本條例第二十二條第二款、第三十八條規(guī)定情形的；

　　（三）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一，業(yè)主委員會(huì)未提請業(yè)主大會(huì)決定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會(huì)提請業(yè)主大會(huì)終止有關(guān)成員資格。在成員資格被終止前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該成員履行職責(zé)，并予以公示。

第四十條　業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足時(shí)，可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則完成增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立換屆小組；業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定報(bào)告的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)并組織成立換屆小組。

　　換屆小組由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)和業(yè)主代表，參照本條例第二十二條的規(guī)定組成。

　　換屆小組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的文件、財(cái)物全部移交換屆小組。業(yè)主大會(huì)依法需要使用上述文件、財(cái)物的，換屆小組應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。換屆小組應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成后十日內(nèi)，將其保管的文件、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并自行解散。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定移交有關(guān)文件、財(cái)物的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其移交；拒不移交的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照本條例第八十一條規(guī)定協(xié)調(diào)解決。

　　新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，按照規(guī)定向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第四十三條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對業(yè)主具有法律約束力。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定作出之日起三日內(nèi)將決定予以公示，并應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主通報(bào)工作情況。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章　前期物業(yè)管理

　　第四十四條　住宅物業(yè)（含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)）的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第四十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為買賣合同約定內(nèi)容。

　　第四十八條　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行承接查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，并向業(yè)主公示查驗(yàn)的結(jié)果。

　　對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。

　　第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

　　（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ㄈ�）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　�。ㄎ澹�業(yè)主名冊；

　�。�六）物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第五十條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)。

　　第五十一條　前期物業(yè)管理中的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，本章未作規(guī)定的，適用本條例第五章的規(guī)定。

第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第五十二條　業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)人可以聘請專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人提供專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

　　第五十四條　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、房屋專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息推送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量約定不明確的，參照物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。

　　第五十五條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，規(guī)范、文明提供物業(yè)服務(wù)，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主評價(jià)和監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，組織全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，并做好評價(jià)結(jié)果的運(yùn)用。區(qū)（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對服務(wù)質(zhì)量評價(jià)進(jìn)行指導(dǎo)。

　　第五十六條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極參與社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理，配合有關(guān)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合，不得阻撓。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，在相關(guān)部門指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。

　　發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者專營單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　第五十八條　突發(fā)事件應(yīng)對期間,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市、區(qū)(市)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作,并給予物資和資金支持。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，依法積極配合居（村）民委員會(huì)落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

　　對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

　　第五十九條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：

　　（一）營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同履行情況；

　�。ㄎ澹�業(yè)主共有部分經(jīng)營收益代管情況；

　�。�六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　第六十條　物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿�、侵占共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

　　（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；

　　（三）違規(guī)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)；

　　（四）其他違反相關(guān)規(guī)定、損害業(yè)主利益的行為。

　　第六十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市物業(yè)主管部門可以會(huì)同市價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格，并向社會(huì)公布。

　　物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第六十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其支付，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請支付令。

禁止采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第六十三條　物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　第六十四條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

　　當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

　　第六十五條　物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況，并將下列資金、資料和物品移交給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人：

　　（一）本條例第四十九條規(guī)定的資料；

　　（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；

　　（三）物業(yè)服務(wù)期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)記錄；

　�。ㄋ模├�用業(yè)主共有部分經(jīng)營的相關(guān)資料、代管的共有資金和預(yù)收的物業(yè)費(fèi)等財(cái)物；

　�。ㄎ澹┢渌麘�(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

　　原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第六十六條　原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。

　　原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。

　　原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第六十七條　物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

　　提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新選聘物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第六十八條　市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息檔案，記錄涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同以及相關(guān)職責(zé)履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施信用分類管理，建立激勵(lì)和懲戒制度。具體辦法由市物業(yè)主管部門制定。

　　第六十九條　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)下制定自行管理方案，明確管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限等內(nèi)容，并將有關(guān)自行管理情況定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第七十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。

　　第七十一條　業(yè)主裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人；未實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)告知房屋所在地居(村)民委員會(huì)。裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)人、居(村)民委員會(huì)提示的合理注意事項(xiàng),并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　第七十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)分類投放生活垃圾。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置、清洗維護(hù)生活垃圾分類收集容器、設(shè)施或者分類收集點(diǎn)，明確不同種類生活垃圾的投放時(shí)間和方式，對生活垃圾分類投放進(jìn)行指導(dǎo)。

　　第七十三條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、消防通道等重要設(shè)施設(shè)備和重點(diǎn)部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)進(jìn)行處理并設(shè)置警示標(biāo)志；采取必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品。

　　第七十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)、出租等方式約定，并應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫的數(shù)量和位置予以公示。

　　第七十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)保持人民防空功能，由停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維護(hù)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行維護(hù)管理；有損壞人民防空工程主體結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備等影響戰(zhàn)時(shí)使用效能情形的，維護(hù)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民防空主管部門報(bào)告。

　　第七十六條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，不得占用消防通道等救援通道。

　　第七十七條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除管理費(fèi)等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將共有部分經(jīng)營收益單獨(dú)列賬，并將收支情況定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)管理期間未成立業(yè)主委員會(huì)的，共有部分經(jīng)營收益可以由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取并單獨(dú)列賬管理、定期公示。業(yè)主對共有部分經(jīng)營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定對收支情況進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

　　全體業(yè)主的共有部分經(jīng)營收益主要用于補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十八條　房屋專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定籌集、使用和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全等緊急情形的，可以按照規(guī)定程序申請使用房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造。具體辦法由市人民政府制定。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將房屋專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

商品房房屋專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交易合同網(wǎng)簽時(shí)足額交納。購買公有住房的購房人應(yīng)當(dāng)在簽訂公有住房出售合同時(shí)按照規(guī)定一并交納房屋專項(xiàng)維修資金。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門共同做好房屋專項(xiàng)維修資金收交工作。

　　第七十九條　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從房屋專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第八十條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市、區(qū)（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行改造整治，并制定政策鼓勵(lì)和支持業(yè)主自主開展改造提升，加裝電梯，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

　　舊住宅區(qū)改造整治時(shí)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同區(qū)（市）物業(yè)主管部門確定物業(yè)管理區(qū)域，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。

　　第八十一條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作制度，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位和物業(yè)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、綜合執(zhí)法等部門參加，主要協(xié)調(diào)和處理下列事項(xiàng)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在換屆、退出以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

　�。ㄋ模┡f住宅區(qū)改造整治中的重要事項(xiàng)；

　�。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調(diào)、處理的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）與物業(yè)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、綜合執(zhí)法等部門之間應(yīng)當(dāng)建立健全信息共享機(jī)制，互相通報(bào)物業(yè)管理信息。

　　第八十二條　物業(yè)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、園林和林業(yè)、水務(wù)管理、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法等部門，應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)、房屋使用安全、市容環(huán)衛(wèi)、治安、消防、綠化、環(huán)保、物業(yè)收費(fèi)等的監(jiān)督管理，及時(shí)查處違法行為。

　　第八十三條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)房屋使用安全、市容環(huán)衛(wèi)、治安、消防、環(huán)保等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

　　有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主或者有關(guān)當(dāng)事人的報(bào)告或者投訴后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第七章　法律責(zé)任

　　第八十四條　業(yè)主委員會(huì)未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)損害業(yè)主合法權(quán)益的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期履行；逾期未履行的，通告全體業(yè)主，必要時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

　　第八十五條　業(yè)主委員會(huì)成員違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，違規(guī)泄露業(yè)主信息，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八十六條　違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬┚懿灰平晃飿I(yè)服務(wù)用房的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

　　（二）在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，未將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫的數(shù)量和位置予以公示的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第八十七條　物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不移交有關(guān)資金、資料和物品的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

　　第八十八條　違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┥米猿冯x物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（二）挪用、侵占共有部分經(jīng)營收益以及代管的其他共有資金的，依法追回，給予警告，并處被挪用或者侵占資金金額兩倍的罰款。

（三）未按照規(guī)定公示、更新本條例第五十九條第一項(xiàng)至第四項(xiàng)有關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

（四）物業(yè)服務(wù)人采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，責(zé)令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；

（五）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反消防安全法律、法規(guī)的行為，未及時(shí)采取合理措施制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告的，處二千元以上二萬元以下罰款。

　　第八十九條　物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和其他有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由上級機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┪窗凑找�(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域的;

　　（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

　　（三）未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會(huì)備案或者組織業(yè)主委員會(huì)換屆的；

　�。ㄋ模┪窗凑找�(guī)定落實(shí)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作制度的；

　�。ㄎ澹┌l(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)處理的；

　　（六）其他不依法履行職責(zé)、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第九十條　違反本條例其他規(guī)定的,由物業(yè)、市場監(jiān)管、公安、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應(yīng)急管理、園林和林業(yè)等部門,依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　本章規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的有關(guān)規(guī)定由綜合執(zhí)法部門實(shí)施的，依照其規(guī)定。

第八章　附　　則

　　第九十一條　本條例規(guī)定的公示，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開張貼，也可以同時(shí)通過互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)發(fā)布，時(shí)間不少于三日。

　　第九十二條　本條例自2021年5月1日起施行。