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商洛市住宅物業(yè)管理條例


（2016年12月15日商洛市第三屆人民代表大會

常務委員會第三十六次會議通過

2017年3月30日陜西省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十三次會議批準

根據(jù)2024年6月21日商洛市第五屆人民代表大會

常務委員會第十四次會議《關于修改〈商洛市住宅物業(yè)

管理條例〉的決定》第一次修正

2024年9月27日陜西省第十四屆人民代表大會

常務委員會第十二次會議批準）



目 錄

第一章 總 則

第二章 業(yè)主自治

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務

第五章 物業(yè)的使用與維護

第六章 公共收益與專項維修資金

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建立和諧有序的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入與保障機制。

市、縣（區(qū)）人民政府應當制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平，督促有關部門依法履行監(jiān)督管理職責，及時協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本縣（區(qū)）物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、公安、水利、生態(tài)環(huán)境保護、民政、國防動員等相關行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門的指導下，依據(jù)本條例規(guī)定的職責，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。

居民委員會、村民委員會協(xié)助鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。

第六條 物業(yè)管理協(xié)會應當制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平。

第七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第八條 鼓勵業(yè)主、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)服務區(qū)域劃分、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、公共收益和物業(yè)管理費用審計、物業(yè)服務質量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。



第二章 業(yè)主自治

第九條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由拒不履行義務。

第十條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照有關法律、法規(guī)規(guī)定的程序成立。

市、縣（區(qū)）人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第十一條 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 物業(yè)服務區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會：

（一）房屋出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當在三十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業(yè)業(yè)主二十名以上業(yè)主可以書面告知。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當自收到書面告知六十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的指導下，組織成立業(yè)主大會籌備組。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在三十日內(nèi)予以核實，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第十四條 建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

第十五條 業(yè)主大會籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。由業(yè)主代表、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、社區(qū)黨組織、建設單位、居民委員會或者村民委員會等代表組成。

業(yè)主大會籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將籌備組成員名單在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調解決。

業(yè)主大會籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門及鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

第十六條 籌備組應當依法履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前將前款內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并予以書面答復。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

第十七條 劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照有關法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

第十九條 采用集體討論形式召開的業(yè)主大會會議，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業(yè)主推選業(yè)主代表參加。

參加業(yè)主大會會議的業(yè)主代表應當于會議召開三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表不得委托他人出席業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議。

第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會在全體業(yè)主中依法選舉產(chǎn)生，按照有關法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則約定履行工作職責，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會會議記錄和會議決定、業(yè)主委員會成員名單及其基本情況，向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并持備案回執(zhí)向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會由委員單數(shù)組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會會議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體參會成員簽字確認，并自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天。

第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務合同的實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）審核需要業(yè)主分攤的費用；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

（八）調解物業(yè)使用糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其利害關系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務或者推薦他人到該物業(yè)服務企業(yè)工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務或者損害業(yè)主利益的行為。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對于業(yè)主委員會及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應當及時制止和通報全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。

第二十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴重的；

（三）違反本條例第二十二條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

（六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿未按要求完成換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。

第二十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處報告，并在其指導下召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在社區(qū)居民委員會或者村民委員會的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，在物業(yè)管理行政主管部門指導下，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，社區(qū)居民委員會或者村民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，對業(yè)主委員會進行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內(nèi)將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第十六條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會會議的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第二十七條 物業(yè)管理委員會由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會持鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第二十八條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

已召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者因物業(yè)服務區(qū)域調整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會無存續(xù)必要的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十九條 業(yè)主大會籌備組或者物業(yè)管理委員會組建所需經(jīng)費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區(qū)，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處墊付。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建后，所墊付費用從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的經(jīng)費使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主可以隨時查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第三十條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，由業(yè)主大會籌備組根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。

第三十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關的決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、危害社區(qū)安定、損害社會公共利益的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害其合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合物業(yè)所在地居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當及時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十三條 本條例所稱前期物業(yè)管理是指建設單位通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務活動。

建設單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位在招標過程中應當聽取當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業(yè)服務區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

第三十四條 物業(yè)服務區(qū)域由所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照以下原則予以劃分：

（一）按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個物業(yè)服務區(qū)域。

劃分物業(yè)服務區(qū)域有爭議的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處確定。

建設單位銷售物業(yè)時，應當在物業(yè)銷售場所公示物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備的相關信息，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，安裝供水計量裝置，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫車位、人防工程、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區(qū)，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向市或者縣（區(qū)）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

第三十六條 新建住宅小區(qū)建設單位應當在住宅小區(qū)的出入口、區(qū)內(nèi)規(guī)劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區(qū)域安裝視頻監(jiān)控、出入口控制等安全技術防范系統(tǒng)，配備相應的安全技術防范設施，作為物業(yè)交付使用的條件。

第三十七條 新建物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。建設單位應當對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務用房的所有權屬于全體業(yè)主，并依法辦理產(chǎn)權登記。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務用房。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十八條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，按照省建設行政主管部門制發(fā)的示范文本制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主定期交納前期物業(yè)服務費用的時間、標準和方式；

（二）業(yè)主對物業(yè)專有部分使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務；

（四）建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等；

（五）建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件；

（六）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則；

（七）業(yè)主共有部分的使用和維護規(guī)則；

（八）共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分擔方式；

（九）維護物業(yè)服務區(qū)域公共秩序的權利和義務；

（十）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任；

（十一）與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并在銷售場所公示。

物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權益的，可以申請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門處理，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當在三個工作日內(nèi)反饋處理結果。

第三十九條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應當在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，共同對物業(yè)服務區(qū)域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗，并公開承接查驗結果。物業(yè)服務企業(yè)應當將共有部分、共用設施設備的數(shù)量以及質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時處理并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的，不得承接。

辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關文件；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料及時移交業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。



第四章 物業(yè)管理服務

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，嚴格遵守物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務標準規(guī)范，自覺接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理和物業(yè)管理協(xié)會的業(yè)務指導。

第四十一條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務標準要求；

（三）物業(yè)管理服務費、停車費等收費標準和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權利義務；

（五）物業(yè)服務用房；

（六）物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務合同參照省建設行政主管部門制定的合同示范文本。

物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當按合同約定提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存與業(yè)主權益相關的下列物業(yè)服務檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設施等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關資料；

（五）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主權益相關的其他資料。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

交接各方應當對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案。

因維護保養(yǎng)不當?shù)仍�因導致消防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。

物業(yè)服務收費項目、收費標準由市價格主管部門制定具體的實施細則。

物業(yè)服務的收費標準和形式依照國家和省、市物業(yè)服務價格有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當依照有關規(guī)定在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務事項、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

第四十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

（一）物業(yè)企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況；

（四）電梯、消防、監(jiān)控、安防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、運行維護費、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；

（七）共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益明細；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設施設備進行經(jīng)營；

（三）物業(yè)服務合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關財物、資料；

（四）擅自退出物業(yè)服務區(qū)域等不履行物業(yè)服務合同的行為；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴重損害業(yè)主權益的行為。

第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當制定日常安全防范工作制度，配備相應數(shù)量的安保人員。安保人員實行二十四小時值班、值守、巡邏制度。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照安全技術防范標準和要求，加強安全技術防范系統(tǒng)和安全技術防范設施的日常維護，確保正常有效運轉，并接受公安機關的指導和監(jiān)督。

物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應急預案，協(xié)助有關部門做好物業(yè)服務區(qū)域的安全防范工作。

第四十九條 本市實行物業(yè)服務重大事件報告制度，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門及相關單位報告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在八小時以內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業(yè)服務人員擅自撤離物業(yè)服務區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活的；

（四）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會穩(wěn)定的；

（五）發(fā)生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態(tài)管理，錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，定期評定信用等級，并向社會公布。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和居民委員會、村民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當提前六十日書面通知原物業(yè)服務企業(yè)；原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域。合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，應當提前六十日書面通知對方。

第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結余資金；

（二）移交本條例第三十九條第二款規(guī)定的相關資料；

（三）移交本條例第四十二條規(guī)定的檔案和資料；

（四）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的設施設備；

（五）物業(yè)服務用房；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

第五十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。



第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)應當按照房屋權屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途，使用房屋、物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關手續(xù)。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經(jīng)業(yè)主大會同意。

第五十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（五）違反有關規(guī)定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（六）違反有關規(guī)定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電、攜帶電動車輛或者動力蓄電池進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、公共場所、共用設施，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的綠地外，屬于全體業(yè)主共有。

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會及物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當在約定期限內(nèi)將臨時占用、挖掘的道路、場地恢復原狀。

第五十七條 建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的分布情況。物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位在銷售物業(yè)時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

建設單位不得將車位、車庫單獨轉讓給物業(yè)服務區(qū)域以外的單位和個人，在首先滿足本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以出租給本物業(yè)服務區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第五十八條 占用業(yè)主共有道路、場地用于停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務企業(yè)可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業(yè)服務企業(yè)所有。

機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務企業(yè)應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

業(yè)主對機動車輛停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務時，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收取費用。

第五十九條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。

第六十條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，其建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，一次性向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。保修責任期滿后，根據(jù)建設單位的申請退還。

物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在十二小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的，應當在二十四小時內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，所需費用從物業(yè)保修金中列支。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內(nèi)書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內(nèi)補存物業(yè)保修金。逾期不起訴或不申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第六十一條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部位仍因工程質量問題沒有得到解決存在漏雨、漏水等問題的，由物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商建設單位解決，協(xié)商未果的，由物業(yè)服務企業(yè)維修。

業(yè)主專用部位、專用設施設備的日常養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應的費用。

業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務企業(yè)就專用部位、專用設施設備的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商。

第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告有關行政主管部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應當承擔賠償責任。

第六十三條 物業(yè)的共用部位、共用設施設備、安全技術防范系統(tǒng)和安全技術防范設施維修養(yǎng)護時，相關的業(yè)主、物業(yè)使用人應予配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應當承擔賠償責任。

物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，物業(yè)專有部分所有人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。物業(yè)專有部分所有人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

因物業(yè)維修養(yǎng)護造成相關業(yè)主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。



第六章 公共收益與專項維修資金

第六十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應當經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

利用共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經(jīng)營收益的百分之五十。

第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立規(guī)范透明的財務管理制度，妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

利用共有部分、共用設施設備經(jīng)營所得收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主對物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益的收支情況有異議的，有權查詢有關財務賬簿。

第六十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十七條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出專項維修資金使用申請：

（一）電梯故障，經(jīng)特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門收到申請后，應當立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業(yè)服務企業(yè)立即組織維修。

未建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會時，可以由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代為維修，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門核準后，從住宅專項維修資金中列支。

第六十八條 應急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金中直接列支。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十九條 市人民政府應當制定專項維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括專項維修資金的交存、使用、續(xù)交、監(jiān)管、業(yè)主查詢等制度。



第七章 監(jiān)督管理

第七十條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以召開由公安派出所、居民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第七十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制；

（二）建立全市物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺，定期評定物業(yè)服務企業(yè)信用等級；

（三）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專項維修資金監(jiān)督管理工作；

（四）制定物業(yè)服務標準、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)服務企業(yè)信用管理等配套實施辦法；

（五）指導、監(jiān)督各縣（區(qū)）開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十二條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動；

（二）前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、項目承接查驗、業(yè)主委員會的備案；

（三）按照職權劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金和住宅專項維修資金；

（四）指導和督促鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處依法組織成立業(yè)主大會；

（五）劃分物業(yè)服務區(qū)域；

（六）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調查，建立相關物業(yè)管理檔案；

（七）定期開展物業(yè)服務質量檢查，征集、考核、評價、匯總、核查和監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人的信用信息工作，并接受查詢；

（八）指導、監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會物業(yè)管理相關工作人員和業(yè)主委員會組成人員；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十三條 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當履行下列職責：

（一）組織、指導和協(xié)調本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會的組建；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責；

（三）協(xié)調和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務管理以及物業(yè)服務管理與社區(qū)建設之間的關系；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

社區(qū)居民委員會或者村民委員會在鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的指導下做好物業(yè)服務管理的相關工作。

第七十四條 市、縣（區(qū)）相關部門應當按照各自職責，負責下列工作：

（一）發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門負責實行政府指導價的物業(yè)服務收費政策的制定；

（二）公安機關負責監(jiān)督檢查治安管理等相關工作；

（三）民政部門負責指導社區(qū)居民委員會、村民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督作用；

（四）應急管理部門負責消防和其他應急救援工作，消防救援機構負責具體實施；

（五）衛(wèi)生健康部門負責突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預防和應對處置；

（六）自然資源部門負責對違反規(guī)劃建筑的認定；

（七）生態(tài)環(huán)境部門負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（八）城市管理綜合執(zhí)法部門負責依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（九）市場監(jiān)督管理部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費、特種設備安全、市場計量等行為；

（十）國防動員部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務監(jiān)管部門負責做好相關監(jiān)督檢查工作；

（十二）其他有關部門按照各自職責，做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關監(jiān)督管理工作。

第七十五條 任何單位和個人對違反本條例的行為，可以向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及其他有關單位投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。

有關單位接到投訴、舉報后應當?shù)怯�，對屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內(nèi)回復辦理情況；對不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關單位應當于二個工作日內(nèi)回復是否受理，并按時回復辦理情況。

行政執(zhí)法部門需要進入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當積極配合并提供便利。



第八章 法律責任

第七十六條 違反本條例第三十四條第三款、第五十七條第二款規(guī)定，建設單位未明示、公示相關信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事件，物業(yè)服務企業(yè)未及時報告的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定配備安保設施的，由縣（區(qū)）公安機關責令限期改正，給予警告，對建設單位處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第一款、第二款，第十四條，第三十三條第二款、第三款，第三十七條第一款、第三款，第三十八條第三款，第三十九條，第四十二條，第四十四條第四款，第四十五條第三款，第五十一條第二款，第五十二條第一款、第二款，第五十五條，第五十六條第一款、第二款、第四款，第五十九條第二款，第六十四條，第六十五條規(guī)定，由有權機關依照《陜西省物業(yè)服務管理條例》的規(guī)定處罰。

第八十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同義務或者履行物業(yè)服務合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以解決；經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納，物業(yè)服務企業(yè)也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第八十一條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理：

（一）未依法指導業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的；

（二）未按照規(guī)定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、處理的；

（三）發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報告，不及時依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金等資金的；

（五）利用職務便利，收受他人財物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關專業(yè)用語的含義：

（一）專用部位：是指門戶以內(nèi)的業(yè)主使用的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專用設備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；

（三）共用部位：是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等；

（四）共用設施設備：是指物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供排水總管、信報箱、消防設施、安防設施、公共照明設施、監(jiān)控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公益性文體、公用設施設備用房等設施設備；

（五）專有部分：是指建筑區(qū)劃內(nèi)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等；

（六）公共收益，是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設施的經(jīng)營收入、部分通信運營管理費、因小區(qū)公共設施損壞所得賠償、物業(yè)服務用房等利用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備經(jīng)營所取得的收益。

第八十四條 非住宅物業(yè)或者業(yè)主自行管理、委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。

第八十五條 市人民政府應當根據(jù)本條例制定實施細則，就物業(yè)保修金、物業(yè)服務收費項目和收費標準以及住宅專項維修資金管理和使用等事項在本條例施行之日起一年內(nèi)作出配套規(guī)定，并報市人民代表大會常務委員會備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。