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拉薩市物業(yè)管理?xiàng)l例

( （2015年8月21日拉薩市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過2015年9月23日西藏自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議批準(zhǔn)2022年6月29日拉薩市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議修訂2023年5月31日西藏自治區(qū)第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議批準(zhǔn)）)

目錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第三章 業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第二節(jié) 物業(yè)的維護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理及監(jiān)督活動(dòng)。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的方式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

建立健全居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等共同參與的物業(yè)管理工作機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施，積極配合開展相關(guān)工作。市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)給予必要的物資和資金支持。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，按照國務(wù)院規(guī)定會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財(cái)政預(yù)算。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員進(jìn)行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財(cái)政預(yù)算。

自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法、公安、民政、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展和改革、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理、消防救援等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安、消防、公共秩序、環(huán)境保護(hù)、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。加強(qiáng)住宅小區(qū)的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題線索，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查取證，配合開展執(zhí)法工作。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人積極參與社區(qū)網(wǎng)格化管理，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)工作的考核。

居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)機(jī)制。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人從業(yè)人員培訓(xùn)，按照屬地管理原則協(xié)助當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。建立物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員誠信檔案，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)人誠信檔案是物業(yè)服務(wù)人信用等級評價(jià)的重要參考依據(jù)。

第七條 引導(dǎo)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，發(fā)揮帶頭作用，依法履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和小區(qū)建設(shè)、社區(qū)治理的有機(jī)統(tǒng)一。

第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

第九條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域公告全體業(yè)主。

第十條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的房屋總建筑面積的千分之三，并不得少于一百平方米，其中業(yè)主委員會議事活動(dòng)用房建筑面積不少于二十平方米；

（二）具備水、電、氣、通信等基本使用功能；

（三）位于地面以上部分不低于物業(yè)用房建筑面積的百分之五十。

第十一條 物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。

第十二條 新建住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立配置。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合市、縣（區(qū)）人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十三條 住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

第三章 業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè) 主

第十四條 業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就綠化、衛(wèi)生、治安等物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，對業(yè)主委員會的工作提出意見建議；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)人未履行的服務(wù)事項(xiàng)，要求其全面履行；

（八）對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）依法使用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備；

（十）監(jiān)督物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十一）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止侵害共同利益的行為；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）自覺維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的和諧穩(wěn)定，加強(qiáng)民族團(tuán)結(jié)；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（五）按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。

總戶數(shù)在五十戶以下經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十八條 同一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會。符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會：

（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑總面積的百分之五十以上；

（二）自首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積的百分之二十以上。

建設(shè)單位未及時(shí)書面申請的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

第十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到設(shè)立業(yè)主大會書面申請或者要求之日起六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第二十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表或者居民委員會組織業(yè)主推薦。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以書面形式公告其成員名單、基本情況、業(yè)主代表的聯(lián)名推薦等情況和工作職責(zé)，公示時(shí)間不少于十五日。

第二十一條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信譽(yù)記錄；

（二）本人及其近親屬未在為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；

（三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人的利益或者報(bào)酬的行為；

（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為。

除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)。

籌備組業(yè)主代表不符合本條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，經(jīng)一半以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其籌備組成員資格并公告全體業(yè)主。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定條件，以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。

第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。自業(yè)主大會成立之日起，業(yè)主大會籌備組職責(zé)自行終止。

召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費(fèi)以及籌備組經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在申請?jiān)O(shè)立業(yè)主大會時(shí)，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費(fèi)以及籌備組經(jīng)費(fèi)。

老舊小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費(fèi)以及籌備組經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主自籌解決。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議三日前，就會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，將贊同、反對、棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、轄區(qū)派出所的代表必要時(shí)可以列席業(yè)主大會會議。

第二十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第二十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式;

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補(bǔ)選規(guī)則等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十八條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會組織召開。

定期會議每年至少召開一次。定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報(bào)告；

（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報(bào)告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十九條 業(yè)主委員會未按照本條例第二十八條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時(shí)會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

百分之二十以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時(shí)會議條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

第三十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，但是應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)全體業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會作出的決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十一條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。

業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，每名委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)選。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。鼓勵(lì)業(yè)主中的人大代表和熱心公益事業(yè)的人員參選業(yè)主委員會委員。

第三十三條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）及時(shí)了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見建議；

（六）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的社區(qū)治理、社會治安和公益宣傳等工作；

（十）完成業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況；

（五）物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）業(yè)主委員會委員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告會議內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托他人參加會議。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參會委員簽字確認(rèn)，并自決定作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)予以公告。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會會議決定、業(yè)主大會會議決議形成的過程和結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督。

第三十六條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，委員及其近親屬不得在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人中任職。業(yè)主委員會委員在任職期限內(nèi)有下列情形之一的，委員資格自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以從下列渠道籌集業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)：

（一）全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主籌集；

（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會決定。

第三十九條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為履行業(yè)主委員會職責(zé)。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十條 建設(shè)單位銷售房屋前，選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式公開選聘物業(yè)服務(wù)人；投標(biāo)人少于三家或者總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)榉秶��?br>
第四十一條 建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第四十二條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，且簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十三條 建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十日內(nèi)將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十四條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十五條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)。業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公開并及時(shí)更新：

（一）營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；

（七）相關(guān)行政管理部門的投訴舉報(bào)電話；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它應(yīng)當(dāng)公示的信息。

第四十七條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居民委員會、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、相關(guān)單位等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同履行中出現(xiàn)重大問題的；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的；

（五）物業(yè)服務(wù)人在退出和交接過程中出現(xiàn)問題的；

（六）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人之間發(fā)生矛盾糾紛的；

（七）需要協(xié)調(diào)解決其他物業(yè)管理問題的。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施并向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人員傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性事件的；

（四）其他嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的。

第四十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動(dòng)中的信用信息。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系建設(shè)，對物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的信用檔案，并向公眾提供查詢服務(wù)�？h（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)人信用檔案等相關(guān)材料，建立本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人紅黑名單制度，并對相關(guān)物業(yè)服務(wù)人依法依規(guī)給予獎(jiǎng)懲。

第五十條 物業(yè)管理投訴實(shí)行屬地管理、分級負(fù)責(zé)、逐級受理，依法及時(shí)就地處理的原則。

物業(yè)管理投訴可向居民委員會投訴，居民委員會無法協(xié)調(diào)的，可逐級向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）、市相關(guān)行政主管部門投訴。物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)配合各有關(guān)單位做好物業(yè)管理投訴處理工作。

投訴受理單位應(yīng)當(dāng)在受理投訴之日起十五日內(nèi)對投訴事項(xiàng)形成處理意見，對重大事件、情況復(fù)雜的投訴事項(xiàng)，可適當(dāng)延長做出處理意見的時(shí)間，并將延長期限告知投訴人。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等條款。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同市市場監(jiān)管部門制定全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同約定辦理交接事宜，除向業(yè)主委員會移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；

（二）移交服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)和財(cái)務(wù)檔案；

（三）撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（四）清退預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共有部分、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

新物業(yè)服務(wù)人確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將資金、物品和資料移交給新的物業(yè)服務(wù)人。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。公共區(qū)域的秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的基本事項(xiàng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與業(yè)主委員會協(xié)商解決。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)基本事項(xiàng)的內(nèi)容和費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)人。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

第五十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市、縣（區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第五十六條 物業(yè)交付前產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)通過竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理相應(yīng)手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知之日起三十日內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛�，停水、停電或者減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位清繳的費(fèi)用，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)人追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第五十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）破壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、房屋外觀；

（二）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；

（三）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險(xiǎn)性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

（四）高空拋物，亂停亂放，亂拉管線；

（五）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲；

（六）占用、堵塞消防通道和出入口通道的行為；

（七）占用公共綠地以及損害公共設(shè)施設(shè)備行為；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（九）不遵守垃圾分類投放規(guī)定的行為；

（十）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止從建筑物上墜落物品和從建筑物中拋擲物品。

物業(yè)服務(wù)人依照法律、法規(guī)規(guī)定，協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行養(yǎng)犬、垃圾分類等管理。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的同意；物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)規(guī)約。

第六十一條 業(yè)主產(chǎn)生的建筑垃圾等非生活垃圾應(yīng)自行做到日產(chǎn)日清；委托物業(yè)服務(wù)人清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由雙方按照市場價(jià)格協(xié)商確定。

第六十二條 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

住宅裝飾裝修造成物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以按月將車位、車庫出租給物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的單位和個(gè)人。

規(guī)劃明確停放汽車的車位、車庫不得私自改為他用。

第二節(jié) 物業(yè)的維護(hù)

第六十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，組織搶修并及時(shí)通知業(yè)主委員會，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

第六十七條 專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

任何單位和個(gè)人不得挪用專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

第六十八條 業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人可以采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯的維保單位。

第六十九條 因物業(yè)維修需要，相關(guān)單位進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件、快件提供便利，保障郵件、快件的正常投遞。

第七章 法律責(zé)任

第七十條 違反本條例規(guī)定，相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)物業(yè)管理的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）接到投訴、舉報(bào)后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

（二）未更換首次業(yè)主大會會議籌備組不符合條件的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表的；

（三）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的。

第七十一條 違反本條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過公開招投標(biāo)的方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十二條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人擅自停水、停電的，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十三條 業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主;造成損失的，依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第七十四條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正造成嚴(yán)重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)的；

（二）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的；

（三）違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

第七十五條 違反本條例規(guī)定，本條例未規(guī)定處罰的行為，相關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章附 則

第七十六條 各功能園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門相關(guān)職責(zé)。

第七十七條 臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第七十八條 自建住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理服務(wù)，也可由業(yè)主自行管理物業(yè)。

第七十九條 本條例自2023年8月1日起施行。