[ 宋曉鋒 ]——(2010-3-7) / 已閱10342次
購(gòu)房定金可退還!——購(gòu)房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用
宋曉鋒
2008年5月20日，張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，張先生于當(dāng)日向開(kāi)發(fā)商交付了所約定的定金三萬(wàn)元，并于協(xié)議書(shū)中約定的時(shí)間即2008年10月12日至2008年10月27日期間到開(kāi)發(fā)商處洽談簽訂正式購(gòu)房合同事宜，開(kāi)發(fā)商表明只能按開(kāi)發(fā)商提供的合同文本簽訂，合同條款不能做任何修改，最終雙方就某些合同條款未能達(dá)成一致意見(jiàn)，合同未能簽成。張先生現(xiàn)要求開(kāi)發(fā)商退還已交付的定金，遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕，其理由是：張先生并未在約定時(shí)間與其洽談合同，雙方并未簽訂合同，張先生構(gòu)成違約，依約應(yīng)沒(méi)收該筆定金。
宋曉鋒律師評(píng)析：
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
根據(jù)上述法律規(guī)定，購(gòu)房定金屬于立約定金，其目的是為了保證買賣雙方能夠按時(shí)簽訂正式的商品房購(gòu)買合同。如果一方違約導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買賣合同時(shí)，購(gòu)房定金是對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。具體來(lái)說(shuō)，如因買方的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，則買方不能收回定金；如因收受定金的賣方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同不能簽訂的，則賣方要雙倍返回定金；如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
本案中，只要張先生在約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)商洽談具體的購(gòu)房合同，對(duì)于張先生而言，就已經(jīng)履行了合同義務(wù)，至于雙方因合同條款未能協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂正式的購(gòu)房合同，這屬于司法解釋中所說(shuō)的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，因此開(kāi)發(fā)商以張先生并未在約定時(shí)間與其簽訂合同為由不予退還張先生的定金的理由不能成立，張先生可以訴求人民法院要回自己的二萬(wàn)元定金。
現(xiàn)實(shí)生活中，很多購(gòu)房者認(rèn)為如果不簽訂購(gòu)房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。
在此，筆者提醒各位購(gòu)房者，只要購(gòu)房者在約定的時(shí)間去和開(kāi)發(fā)洽談合同了，購(gòu)房者就履行了其在認(rèn)購(gòu)合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的并不是一個(gè)購(gòu)房合同簽訂的結(jié)果，而是購(gòu)房者要如約給開(kāi)發(fā)商一個(gè)商談合同的機(jī)會(huì)，。
在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會(huì)有這樣的情況，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)否認(rèn)購(gòu)房者來(lái)與其協(xié)商過(guò)簽訂購(gòu)房合同這一事實(shí)，依此拒不退還定金。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，筆者提醒各位購(gòu)房者，一定要注意收集證據(jù)，來(lái)證明自己在約定的時(shí)間曾去和開(kāi)發(fā)商商談過(guò)購(gòu)房合同，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購(gòu)房者只有舉證證實(shí)自己沒(méi)有違約才能要回定金。
在此，筆者提供以下幾種方案供購(gòu)房者參考使用：
1、對(duì)雙方洽談的過(guò)程錄音，并盡可能的要一份開(kāi)發(fā)商提供的合同范本；
2、在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書(shū)面方式（通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式)向開(kāi)發(fā)商提出合同條款或者修改意見(jiàn)，如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見(jiàn)則要求依法退回定金；
3、去談購(gòu)房合同時(shí)請(qǐng)公證人員一起去，如果不能談成，請(qǐng)公證人員就談判的事實(shí)作公證，這種方案是最穩(wěn)妥的，但成本過(guò)高。
有關(guān)法律依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
3.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
4.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
宋曉鋒，河北定州人，法律碩士，北京市丹寧律師事務(wù)所律師
主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)、公司法律事務(wù)、勞動(dòng)爭(zhēng)議、刑事辯護(hù)、疑難案件訴訟與仲裁
單位地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街26號(hào)朝外MEN財(cái)貿(mào)中心B座8層
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