[ 凌效海 ]——(2010-3-18) / 已閱12743次
共用部分構成法定化
區(qū)分所有建筑物的共用部分是業(yè)主共有權利的客體；傳統(tǒng)民事法律對共有權的客體構成范圍并不做強制性規(guī)范，區(qū)分所有制度卻設立法定共用部分，以保護業(yè)主安居利益為宗旨，將必要的共用資源納入法定共用部分的構成范圍，使其成為業(yè)主的共有財產(chǎn)。
依區(qū)分所有制度之原理，區(qū)分所有住宅小區(qū)內的一切共用資源，都屬于法定共用部分的構成范圍，這是一個概括性的原則。對于易生糾葛的設施如車位、車庫、綠地等，立法技術上，通例是以特別列舉方法明示為法定共用部分，甚至不厭其詳。我國香港《建筑物管理條例》在附表1中，對區(qū)分所有建筑物共用部分的構成范圍做出了非常詳盡的列舉 。我國《澳門民法典》明確將樓宇和樓宇坐落的土地規(guī)定為一個房地產(chǎn)，強調了樓宇和土地的整體性 。在法典第一千三百二十四條（分層建筑物之共同部分）中對共用部分的構成，也做了比叫詳細的列舉 。我國臺灣《公寓大廈管理條例》規(guī)定，公寓大廈專用部分以外之其他部分，以及不屬專有而供共同使用的附屬建筑物，都屬于法定共用部分。對于易生爭議的法定空地,法定防空避難設備及法定停車空間等，則明文列入法定共用部分構成范圍。
區(qū)分所有制度，從物權法角度設立法定共用部分，以強行法明確業(yè)主對共用資源的權利范圍，就為業(yè)主家園扎起了法律的籬笆；進而保障了業(yè)主對小區(qū)的自主支配地位。
開發(fā)商不作為義務的特別規(guī)定
區(qū)分所有制度對社區(qū)共用資源的權利安排具有普遍性的對世效力，包括開發(fā)商及其關聯(lián)企業(yè)在內的任何人都應予以遵守。
但是我國臺灣《公寓大廈管理條例》仍然專門對開發(fā)商規(guī)定了如下不作為義務，如有違背須承擔行政處罰 ：公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者,其一，不得將共用部分,包含法定空地,法定防空避難設備及法定停車空間讓售于特定人（注：只能為業(yè)主共有）。 其二，不得將共用部分為區(qū)分所有權人以外之特定人設定專用使用權 其三，不得為其他損害區(qū)分所有權人權益之行為。
這樣一種特殊主體負擔特殊義務的立法技術，利于從源頭上預防開發(fā)商依特殊地位侵害業(yè)主權益。
五 結語
業(yè)主與開發(fā)商以及其他主體在小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設施等共用資源上的沖突，仍然在不斷的發(fā)生著，我國《物權法》的建筑物區(qū)分所有制度也需要進一步的細化和完善。在住宅小區(qū)共用資源的產(chǎn)權配置問題上，要維護專用部分與共用部分的法律統(tǒng)一性，避免設立與業(yè)主安居利益對抗、排斥的權利；面對復雜的社區(qū)共用資源產(chǎn)權糾紛，要把保障社區(qū)生活和諧秩序放在優(yōu)先地位；這是建筑物區(qū)分所有制度的基本價值取向，這是建筑物區(qū)分所有制度的基本精神，也是不同法域的立法通例。
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凌效海 副教授 北京朝陽社區(qū)學院經(jīng)管系 從事社區(qū)和諧與法律治理研究
北京市朝陽區(qū)物業(yè)糾紛調解指導委員會委員
北京市銘基律師事務所律師
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