[ 楊東 ]——(2010-5-16) / 已閱6791次
案外人保全異議是否成立、不應(yīng)訴和執(zhí)行問題
楊東
某甲在去年10月底看中一套房子，房東是外籍華人，當(dāng)時(shí)在11月9日通過中介公司與他簽訂了買賣居間協(xié)議，支付了5W定金并約定12月25日來滬簽訂買賣合同。12月20日得知房東已經(jīng)來滬并無意向?qū)⒎孔淤u給甲，而已經(jīng)找好了下家以更高的價(jià)格打算出售，于是在等待到12月25日房東也沒來簽定合同，之后甲向法院提訴訟，要求房東雙倍返還定金并支付因一個(gè)多月的等待喪失了在同等時(shí)間選購(gòu)?fù)确课莸牟顑r(jià)損失，并在12月29日保全了房東的財(cái)產(chǎn)。
由于是房東已經(jīng)人在國(guó)外，他在12月29日已經(jīng)與另外一個(gè)下家辦好了所有的買賣手續(xù)將過戶資料送到了交易中心，財(cái)產(chǎn)保全是1月4日生效的，而前幾天法院來電話說保全案外人提出異議，這里的案外人就是那個(gè)下家，因?yàn)樗麄円呀?jīng)付清了所有房款，并與12月29日實(shí)際居住進(jìn)去了，所以實(shí)際這套房子雖然產(chǎn)權(quán)證還沒來得及過戶，但實(shí)際已經(jīng)是下家的房子了要撤銷保全。法院還要求將訴訟全部翻譯成外文通過領(lǐng)事館的途徑送至他國(guó)外的地址，該案正在進(jìn)行中。
對(duì)此，上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師認(rèn)為：從目前情況看，該案碰到二個(gè)問題，其一，財(cái)產(chǎn)保全異議是否成立？如果保全異議成立，那么該案執(zhí)行上會(huì)很棘手。那么法院對(duì)于保全異議時(shí)如何審查的呢？這是當(dāng)前各地法院在保全過程中普遍遇到的一大難題，因?yàn)檫@既涉及申請(qǐng)人與案外人之間利益的權(quán)衡，亦涉及對(duì)相關(guān)事實(shí)和實(shí)體法律性質(zhì)的準(zhǔn)確判斷。結(jié)合本案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)且未正式變更，根據(jù)物權(quán)公示原則，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，且基于審判實(shí)踐對(duì)保全有限審查原則，法院應(yīng)裁定予以保全，除非案外人為善意第三人，有明顯優(yōu)勢(shì)的證據(jù)證明該房屋的權(quán)屬、實(shí)際占有狀況、全部房?jī)r(jià)款支付流水等。實(shí)踐中律師也遇到此類問題，一般應(yīng)多和法官溝通，盡力去達(dá)成共識(shí)。
其二，涉及應(yīng)訴和執(zhí)行問題，由于該案被告系外籍人士，送達(dá)程序較為復(fù)雜，極有可能不出庭應(yīng)訴。應(yīng)不應(yīng)訴，完全在于他本人，外因也只是能影響很難決定，建議告知其法律后果。楊東律師建議在簽訂買賣居間協(xié)議時(shí)，應(yīng)附加書面簽字確認(rèn)法律文書送達(dá)地，尤其對(duì)于外籍人士，應(yīng)建議找個(gè)本地朋友或律師作為代理，這樣既方便送達(dá)，又方便日后問題的處理。當(dāng)然如果能來應(yīng)訴，那么執(zhí)行判決就會(huì)很順利了。
（作者系上海市房地產(chǎn)注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人、上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師，聯(lián)系電話13482524414）
