[ 奚正輝 ]——(2010-6-29) / 已閱6215次
房價上漲違約，法院判賠增值損失
奚正輝
2 009年5月，徐某通過中介向方某購買上海市延長路的一套房屋，三方簽署了《房屋買賣合同》，約定轉(zhuǎn)讓總價為158萬，該價格是方某的到手價格，所有過戶費用由徐某承擔(dān)。當(dāng)日，徐某向方某支付了定金4萬元。2009年6月，徐某與方某簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同價格寫139萬，裝修款為19萬，另外2位產(chǎn)權(quán)人沒有簽字，一位是方某的媽媽，一位是方某的妻子，當(dāng)時都在國外。后因為另外2位產(chǎn)權(quán)人不肯簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。
2010年1月28日，徐某向閘北法院起訴：要求退還定金并賠償損失50萬元。
庭審中，雙方開展了激烈的辯論，徐某認(rèn)為：房地產(chǎn)買賣合同成立生效，方某因為房價上漲違約不肯出售系爭房屋。徐某申請中介出庭作證，證明方某違約。方某認(rèn)為：房地產(chǎn)買賣合同沒有成立，因為另外2位產(chǎn)權(quán)人沒有簽署。即使法院認(rèn)為合同成立，因為做低房價逃稅違犯法律規(guī)定，也是無效的。方某及其他產(chǎn)權(quán)人不同意做低房價，不同意另外做19萬的裝修款，要求按照158萬的價格簽署房地產(chǎn)買賣合同，是徐某不同意按照原來的協(xié)議簽署158萬的買賣合同，故是徐某違約，不同意退定金4萬元。原告主張差價損失沒有依據(jù)，而且也超出了方某的預(yù)見。
法院最后認(rèn)定：《上海市房地產(chǎn)買賣合同》成立生效，鑒于方某與另外2位產(chǎn)權(quán)人的家庭關(guān)系，徐某有理由相信方某出售房屋已經(jīng)取得另外2位產(chǎn)權(quán)人的同意。鑒于雙方都同意解除合同，法院予以準(zhǔn)許。法院認(rèn)為系爭房屋的確有裝修及家具，折價19萬元，并不違犯相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效。因為方某不履行房屋交易義務(wù)，當(dāng)時房地產(chǎn)價格上升較快，徐某再購買房屋須多支付房款，故徐某要求方某賠償，法院予以準(zhǔn)許。雙方同意由法院酌定當(dāng)時房屋上漲的金額，不需要評估。最后法院判決：1、上海市房地產(chǎn)買賣合同解除；2、方某及另外2位產(chǎn)權(quán)人退還定金4萬元；3、方某及另外2位產(chǎn)權(quán)人賠償徐某12萬元。
方某收到一審判決后，不服上訴，上海市第二中級人民法院維持了原判。
律師建議：現(xiàn)在房價下跌，買方違約不肯購買的情況也多起來了。買賣雙方簽署定金協(xié)議及買賣合同需謹(jǐn)慎，對合同內(nèi)容約定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遺漏，建議必要時可以聘請律師代理房地產(chǎn)交易。買賣雙方一旦簽署了合同，須遵守合同約定，不要輕易違約，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝 律師
