[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱19023次
房屋中介收費(fèi)有沒有標(biāo)準(zhǔn)？ 如何監(jiān)管房屋中介？
蔡英杰
引子：現(xiàn)在這個社會上，什么行當(dāng)最賺錢，可能說什么答案的都有，畢竟每個人的角度不一樣。但是我要說的這個行當(dāng)可能并非一個獨(dú)立的行當(dāng)，這個行當(dāng)幾乎寄生在每一個或幾個其他行業(yè)上，它完全依附于其他行業(yè)的存在而存在。而且，幾乎是每出現(xiàn)一個新的行業(yè)，這個行當(dāng)亦會隨之產(chǎn)生。沒錯，這個行當(dāng)就是中介。
在今天，有人稱這個行當(dāng)或從事這個行當(dāng)?shù)娜藶榫娱g商、中間人、代辦商、中間商或經(jīng)紀(jì)人的，而在我國古代則稱其為牙人或掮客，具體是指為買主與賣主之間簽訂買賣合同（廣義上的）而收取手續(xù)費(fèi)或傭金的人。
可以不太夸張的說，自古以來，掮客這個行當(dāng)向來是有市無價的，基本上屬于無監(jiān)管的灰色地帶。凡事你情我愿，別人也挑不出毛病。在當(dāng)今社會，如上所述，幾乎各行各業(yè)都有掮客。房地產(chǎn)行業(yè)的掮客就是像“我愛我家”、“鏈家”以及各種置業(yè)公司這樣的房屋中介，其正式工作人員被稱之為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，弄的跟娛樂圈似的。不過，我國的法律還算不錯，對這個行當(dāng)是有監(jiān)管的，“有市無價”在房屋中介這個圈子里不是，至少從立法上不能是有市無價的。
國家規(guī)定
早在1995年7月，國家計委（就是現(xiàn)在的發(fā)改委，各類市場價格管理是其主要業(yè)務(wù)之一）和建設(shè)部就下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計價格第971號）。在這個文件里，有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注，畢竟該文件仍然有效：
1、房屋中介可以向委托人收取合理的費(fèi)用，但是需要依據(jù)該文件規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由房屋中介與委托方雙方協(xié)商確定中介費(fèi)；
2、房屋中介實(shí)行明碼標(biāo)價制度，即其應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)；
3、收費(fèi)服務(wù)主要有：
�。�1）咨詢收費(fèi)：
包括口頭咨詢和書面咨詢，其中口頭咨詢費(fèi)由雙方協(xié)商確定，書面咨詢費(fèi)又分為普通咨詢報告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為300-1000元，復(fù)雜一點(diǎn)的咨詢報告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。但是有一點(diǎn)需要注意的是，上述收費(fèi)保準(zhǔn)只是指導(dǎo)性參考價格，實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方和房屋中介協(xié)商確定。什么叫指導(dǎo)性參考價格呢？說白了，就是沒有強(qiáng)制性，國家鼓勵號召按照或參考這個價格來收費(fèi)，但是超過或低于這個價格也是可以的，政府管不著。所以，上述咨詢收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)基本上是沒有太大實(shí)質(zhì)意義的。
�。�2）房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)：
由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計收。
�。�3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)
房屋中介接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。這是房屋中介收入的主要來源，也是普通老百姓所謂的“房屋中介”的真正含義。房屋中介費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）房屋租賃中介費(fèi)
無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。（各地會有一些調(diào)整）
（2）房屋買賣中介費(fèi)
按成交價格總額的0.5-2.5％計收。
如果實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3％。房屋中介費(fèi)通常由房屋中介機(jī)構(gòu)向委托人收取，實(shí)踐中，租房情況下，既有向房東收取中介費(fèi)的，也有向房客收取中介費(fèi)的，在房屋買賣情況下，通常是向購房者收取中介費(fèi)的，這些通常會在明確寫在房屋買賣合同或居間服務(wù)協(xié)議中。
凡房屋中介自立名目亂收費(fèi)、擅自提高收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或越權(quán)制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，屬于價格違法行為，可由物價檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法規(guī)予以處罰。
計價格第971號文出臺之后，各地結(jié)合實(shí)際情況也紛紛制定了各自的實(shí)施細(xì)則或操作規(guī)范。
北京規(guī)定
根據(jù)《北京市物價局北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價（房）字【1997】第398號），房屋對房屋買賣交易收取的中介費(fèi)應(yīng)按成交價格總額分檔累進(jìn)計收：其中房屋交易價格在500萬元以下的，按2.5%收�。环课萁灰變r格在501-2000萬元的，按２％收��；2001-5000萬元的，按1.5％收�。环课萁灰變r格在5001-10000萬元的，按１％收��；房屋交易價格在10001萬元以上的，按0.5％收取。其中實(shí)行獨(dú)家代理的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8％。在一定程度上說，京價（房）字【1997】第398號文比起1996年出臺但僅試行1年的京價(房)字(1996)第396號文對普通老百姓是一個倒退，因?yàn)樵撐募䦟τ?00萬以下的房子統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5%。
對于北京的這個規(guī)定，筆者相當(dāng)欽佩當(dāng)時的制定者，即北京市物價局和房土局的勇氣和智慧，能在1997年就把價值幾千萬甚至上億的情況的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)劃分的如此詳細(xì)，的確是人才。此外，京價（房）字【1997】第398號文還提出房屋中介應(yīng)除應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，并對服務(wù)內(nèi)容的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)之外，還規(guī)定因中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主觀故意服務(wù)失實(shí)、違法造成委托方經(jīng)濟(jì)損失或者有欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
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