[ 武志國 ]——(2010-8-30) / 已閱10405次
關(guān)于逾期交房/逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效問題的不同觀點(diǎn)
武志國
遲延辦證違約責(zé)任的請求權(quán)是基于商品房買賣合同中約定或《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定而產(chǎn)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)遲延辦證違約責(zé)任的主要方式之一即支付違約金。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訴訟中提出時效抗辯，該如何判斷違約金訴訟時效問題？（有多種觀點(diǎn)）
（一）吳慶寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應(yīng)從買受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請求。
（二）最高人民法院民一庭法官韓延斌在《民事審判指導(dǎo)與參考》(2006年第1輯)上發(fā)表的《<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第18條規(guī)定的解讀》一文中認(rèn)為逾期辦證違約金的訴訟時效計算應(yīng)分三種情況處理：
（1）當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；
（2）當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。在實(shí)際計算時，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時效；
（3）當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算的，從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。
（三）還有觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時效是以“權(quán)利受到侵害”為起算點(diǎn)，不是以侵害行為終止為起算點(diǎn)的。購房人要求支付逾期辦證違約金，訴訟時效應(yīng)當(dāng)按照普通訴訟時效統(tǒng)一計算，適用兩年的訴訟時效，違約情形出現(xiàn)后兩年內(nèi)起訴要求違約金計算至權(quán)證辦理之日，可使得購房人權(quán)益得以保護(hù)。筆者更認(rèn)同此種觀點(diǎn)。
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