[ 武志國 ]——(2010-8-30) / 已閱10483次
關于逾期交房/逾期辦證違約責任的訴訟時效問題的不同觀點
武志國
遲延辦證違約責任的請求權(quán)是基于商品房買賣合同中約定或《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定而產(chǎn)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔遲延辦證違約責任的主要方式之一即支付違約金。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訴訟中提出時效抗辯，該如何判斷違約金訴訟時效問題？（有多種觀點）
（一）吳慶寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產(chǎn)證的，應從買受人收到房產(chǎn)證之日起算訴訟時效。當業(yè)主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應駁回其訴訟請求。
（二）最高人民法院民一庭法官韓延斌在《民事審判指導與參考》(2006年第1輯)上發(fā)表的《<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第18條規(guī)定的解讀》一文中認為逾期辦證違約金的訴訟時效計算應分三種情況處理：
（1）當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；
（2）當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效。在實際計算時，應采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時效；
（3）當事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算的，從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規(guī)定。
（三）還有觀點認為，訴訟時效是以“權(quán)利受到侵害”為起算點，不是以侵害行為終止為起算點的。購房人要求支付逾期辦證違約金，訴訟時效應當按照普通訴訟時效統(tǒng)一計算，適用兩年的訴訟時效，違約情形出現(xiàn)后兩年內(nèi)起訴要求違約金計算至權(quán)證辦理之日，可使得購房人權(quán)益得以保護。筆者更認同此種觀點。
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