[ 張生貴 ]——(2010-9-20) / 已閱8608次
二手房買賣居間合同存在的法律問題
張生貴
某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向法院起訴張某某，索要十萬五千元居間服務(wù)費(fèi)，張某某則辯稱要求法院駁回原告的訴訟請求。某認(rèn)為原告是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)公司，在為張某某提供居間服務(wù)時，沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，原告提供的房源信息不具備交易法定條件，沒有完成交易；房主通過原告已解除了買賣合同，原告主張高達(dá)十萬八千元的居間費(fèi)，于法于理于情不通。居間費(fèi)是否該付？交易的未完成是否影響居間協(xié)議的效力？居間人的義務(wù)有哪些？這是需要通過本案查清并得出答案的。案件基本事實(shí)情況：張某某通過征婚后認(rèn)識張某，張租住在貴賓大酒店，給張某某打電話說要買房，張某于4月24日在云路分店聯(lián)系了一套樓房，因未交定金，地產(chǎn)分店沒讓簽合同。后某分店的文某得知情況后，打電話與張某聯(lián)系，告訴張某說房主程某在華庭的一套房子出讓。4月25日文某帶張某在某分店簽訂合同，為避房產(chǎn)交易稅，中介為雙方擬定兩套合同。簽合同前文某問帶定金沒有，張某說沒帶，又問張帶身份證沒有，張某說沒帶，文某回頭問張某某，張某某回復(fù)說只帶了身份證，文某就說那就用陳某的名字簽吧，這樣三方在文某事先寫好的合同上簽了名。簽名后張某向文某索要產(chǎn)權(quán)證，房主及原告的代辦人稱第二天再讓看產(chǎn)權(quán)證，4月26日張某某與張某、房主程某還有文某在位于街邊銀行等待拿產(chǎn)權(quán)證，雙方商議拿到產(chǎn)權(quán)證再付訂金，等了一下午，產(chǎn)權(quán)證沒拿到，訂金也就沒有打。27至29日張某某查知此房是貸款抵押的房產(chǎn)不能交易。合同寫的是甲乙雙方委托，擁金收取條款也是雙方負(fù)擔(dān)，但中介方只向張某某單方收取，居間合同中關(guān)于傭金負(fù)擔(dān)的條款沖突，張某某認(rèn)為此項(xiàng)未向其明確，是中介后填寫。中介未向張某某提到此房是否有共有權(quán)人以及共有權(quán)人對交易的書面聲明，于是張某某找張某要文某的電話，給文某打電話說這房子有問題，要求撤銷合同。5月4日房東共有產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系到張某某，見面后把事先準(zhǔn)備好的解約協(xié)議交給張某某，稱解除合同，文某說解除合同就沒什么事了。現(xiàn)原告起訴索要十萬八千元的中介費(fèi)，張某某覺得中介與張某用婚姻房產(chǎn)做誘，張某某訂約有一種掉入陷阱的感覺�！逗贤ā返谖迨䲢l規(guī)定了合同無效的條件，《房地產(chǎn)管理法》第四十七條、《擔(dān)保法》第三十三條、第四十九條、《民法通則》第七十八條、《民法通則若干問題的意見》第89條、《合同法》第四百二十五條、第四百二十七條、第三十九條、第四十條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用合同若干問題的解釋二》第六條、第九條、第十條分別規(guī)定了合同效力、取得抵押權(quán)人同意后方可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的條件、共同共有人出讓共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)另一方同意出讓無效、居間人必須提供真實(shí)可靠的房源信息等規(guī)。本案中居間方為張某某提供房源時存在信息不真實(shí)的現(xiàn)象，所簽合同出現(xiàn)無效情形，中介提供的格式條款中對自己免責(zé)的內(nèi)容，未能采取合理方式提請張某某注意其免除或限制責(zé)任的條款，隱瞞出讓方不具備轉(zhuǎn)售房屋的條件，加重了張某某的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，目的在于收取高額中介費(fèi)，該合同對張某某不能產(chǎn)生法律效力。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和北京市行業(yè)規(guī)定，居間機(jī)構(gòu)不得代理不具備出售條件的房屋，不得以合理避稅和減輕交易為借口誘當(dāng)事人簽訂陰陽合同，加速促成交易。殊不知一旦出現(xiàn)糾紛，就會發(fā)現(xiàn)中介強(qiáng)詞奪理，偷稅漏稅的行為一旦被查處，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會立即推卸責(zé)任，納稅人還會按偷漏稅受到稅務(wù)部門的處罰甚至刑事責(zé)任。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會曾多次警示中介機(jī)構(gòu)，不得為委托人訂立黑白合同，陰陽合同存在以合法的形式掩違法目的，涉及違法無效，因此張某某對中介方為得到傭金收入而促成交易雙方簽訂陰陽合同的行為提請法庭按無效處理。依據(jù)中介行業(yè)規(guī)范，居間人負(fù)有審核與訂約有直接影響的重大事項(xiàng)的義務(wù)，如果對事關(guān)訂約決策的事項(xiàng)沒有向委托如實(shí)報(bào)告，如果不明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交易中止時的處理比例，有違背行業(yè)規(guī)范之嫌，有損消費(fèi)者合法權(quán)益。中介機(jī)構(gòu)對未盡事宜應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也沒有寫到合同里，此舉不符合行業(yè)規(guī)范。中介方通過自制格式合同條款或在補(bǔ)充協(xié)議中增加條款等方式對合同示范文本內(nèi)容進(jìn)行不合理的刪改，不等消費(fèi)者認(rèn)真閱讀各項(xiàng)條款便要當(dāng)事人簽字，導(dǎo)致交易當(dāng)事人倉促中入公司事先設(shè)置的收費(fèi)阱中。市建委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營場所信息公示的通知》《關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問題的通知》《關(guān)于落實(shí)同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房有關(guān)政策的通知》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《國家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》《人事部建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》規(guī)定，中介不得將交易資金存入本單位賬戶。律師點(diǎn)評：居間人在交易中所起的中介作用看，居間人一般具有相應(yīng)的知識和能力及從業(yè)條件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居間人從事居間活動，對居間人提供的信息存在很大程度的依賴，因此，如果不對居間人提供信息的范圍和程度作一基本限制，極易損害委托人的利益。因此依據(jù)誠信原則，居間人雖不負(fù)積極調(diào)查義務(wù)，但就應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同行業(yè)居間活動的特點(diǎn)，將對訂約有直接影響的重大事項(xiàng)如實(shí)報(bào)告委托人，對無訂約能力的相對人，不得為其充當(dāng)媒介，案中居間人作為具有專業(yè)資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)意識到房屋權(quán)屬抵押權(quán)人、共有權(quán)人對出讓的意見，是訂立二手房轉(zhuǎn)讓合同的重要事項(xiàng)，也是居間人應(yīng)當(dāng)知道并有能力準(zhǔn)確掌握的信息，因此居間人在為委托人提供房源信息時，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證明，并將查驗(yàn)后的準(zhǔn)確信息如實(shí)報(bào)告委托人，并不得誘使交易雙方訂立黑白陰陽合同。居間人違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)的情形：包括應(yīng)報(bào)而不報(bào)、過失錯誤報(bào)告和隱瞞、虛假報(bào)告，本案居間方出于過失沒有準(zhǔn)確掌握信息，應(yīng)屬于過失報(bào)告。居間合同是雙務(wù)有償性，要求居間人應(yīng)忠實(shí)盡力地促成合同成立，違背委托人的真實(shí)意愿且損害其利益，要么無效要么撤銷，委托人的合同目的并未實(shí)現(xiàn)。因此，依據(jù)《合同法》第四百二十五條第二款規(guī)定，無論哪種情形的不實(shí)報(bào)告，只要足以損及委托人利益，居間人均不得請求支付報(bào)酬。雖然合同法四百二十五條未對過失錯誤居間的法律責(zé)任作出規(guī)定，但依據(jù)《合同法》總則關(guān)于違約責(zé)任的一般規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，因此，原告應(yīng)對其未妥當(dāng)履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)的違約行為承擔(dān)責(zé)任，被告也有權(quán)要求減免中介費(fèi)。法律檢索：《中華人民共和國合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 居間人隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。
