[ 武志國(guó) ]——(2010-9-16) / 已閱22181次
關(guān)于工程保修期與商品房質(zhì)保期的若干法律問(wèn)題
武志國(guó)
2010年5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市[2010]68號(hào)）規(guī)定：建設(shè)單位要嚴(yán)格履行項(xiàng)目用地許可、規(guī)劃許可、招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、委托監(jiān)理、質(zhì)量安全監(jiān)督、工程竣工驗(yàn)收、工程技術(shù)檔案移交、工程質(zhì)量保修等法定職責(zé)，依法承擔(dān)住宅工程質(zhì)量的全面管理責(zé)任。要保證合理的工期和造價(jià)，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確保住宅工程質(zhì)量。施工單位要嚴(yán)格按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，對(duì)住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔(dān)責(zé)任。要對(duì)施工或者竣工驗(yàn)收中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的住宅工程負(fù)責(zé)返修，對(duì)已竣工驗(yàn)收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。
一、施工單位應(yīng)對(duì)建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，向建設(shè)單位履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條、第四十條以及建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等；在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
鑒于上述規(guī)定，保修期指是建設(shè)工程承包單位對(duì)所承包工程承擔(dān)保修責(zé)任的期限。該期限可由雙方在合同中自行約定，但不應(yīng)違背《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)最短期限的強(qiáng)制性規(guī)定，未明確最短期限的項(xiàng)目可由雙方自由約定。承發(fā)包合同完全可以約定長(zhǎng)于上述最短期限的保修期限，建設(shè)單位可在綜合考慮成本等允許的情況下與施工單位爭(zhēng)取約定較長(zhǎng)的保修期限。
二、缺陷責(zé)任期與保修期兩個(gè)概念有一定區(qū)別，缺陷責(zé)任期本質(zhì)是預(yù)留質(zhì)保金的期限，承發(fā)包合同對(duì)此等約定應(yīng)避免混淆
建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第二條、第五條規(guī)定：“本辦法所稱建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定。缺陷責(zé)任期一般為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。缺陷責(zé)任期從工程通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)�！薄�
因此，缺陷責(zé)任期的本質(zhì)是扣留質(zhì)保金的期限，具體期限由承發(fā)包雙方約定，而保修期是承包人對(duì)工程承擔(dān)保修責(zé)任的一個(gè)期限，質(zhì)量缺陷責(zé)任期包含在質(zhì)保期內(nèi)，缺陷責(zé)任期與保修期的區(qū)別還是比較明顯的。建設(shè)單位在承發(fā)包合同應(yīng)避免只約定質(zhì)保期未約定缺陷責(zé)任期的情形。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房向購(gòu)房人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的期限也不同于建設(shè)工程施工承包單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的工程保修期，后者的長(zhǎng)短也受相關(guān)規(guī)定約束。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第五條第三項(xiàng)、第六條規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于上述規(guī)定的期限。國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。
同時(shí)，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的期限從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
鑒于上述規(guī)定，應(yīng)注意：1）商品住宅的保修期限不低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；2）前述存續(xù)期少于《規(guī)定》確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限；3）非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
因此，施工承包方向開發(fā)商承諾的質(zhì)保期與開發(fā)商向購(gòu)房人承諾的質(zhì)保期起算期限和長(zhǎng)短的不同，一旦商品房未及時(shí)銷售，則會(huì)發(fā)生施工承包方向開發(fā)商承擔(dān)的保修期的存續(xù)期不足開發(fā)商應(yīng)按《規(guī)定》向購(gòu)房人承擔(dān)的最低保修期。
上述規(guī)定雖具有一定強(qiáng)制性，但并非效力性規(guī)定，開發(fā)商可以和購(gòu)房人在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議及住宅質(zhì)量保證書明確約定“商品住宅的保修期限等于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期”，按理分析，此等約定是合同雙方自愿的意思表示，不應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效，當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中也有一些法院判定此等約定無(wú)效的情形。但如此約定的風(fēng)險(xiǎn)也僅限于被判定無(wú)效，因此仍可以考慮安排上述約定，以嘗試減輕建設(shè)單位的保修負(fù)擔(dān)。
開發(fā)商可能會(huì)宣告清算，所以存在房地產(chǎn)開發(fā)商的存續(xù)期限短于開發(fā)商對(duì)商品房的保修期限的可能。因此，在其清算后，應(yīng)由其股東承擔(dān)對(duì)購(gòu)房者的違約責(zé)任，股東僅在其清算所得范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任。
開發(fā)商能否通過(guò)約定將保修的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給施工單位呢，筆者以為，從法理上講，通過(guò)三方約定的方式可以轉(zhuǎn)嫁，實(shí)踐中可能也不好操作，施工單位和購(gòu)房人未必同意。
購(gòu)房者針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題向建設(shè)單位提起訴訟要求賠償?shù)�，建設(shè)單位可以申請(qǐng)法院追加施工單位列為第三人，法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，可以直接判決施工單位承擔(dān)賠償責(zé)任。如果構(gòu)成質(zhì)量侵權(quán)的話，筆者以為購(gòu)房人可以直接起訴開發(fā)商和施工單位作為共同被告。正如《侵權(quán)責(zé)任法》第八十六條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因其他責(zé)任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由其他責(zé)任人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任�！�
四、建設(shè)單位未及時(shí)向施工單位發(fā)出保修通知，建設(shè)單位擅自自行進(jìn)行維修或者委托第三方維修后保修責(zé)任的認(rèn)定
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第80號(hào)）（下稱《辦法》）規(guī)定：
（1）房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修（《辦法》第九條）
�。�2）保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案（《辦法》第十一條）。
（3）施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（《辦法》第十二條）。
建設(shè)單位要求施工單位支付保修期間的工程維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件：一是合同約定的保修期內(nèi)存在工程質(zhì)量缺陷；二是質(zhì)量缺陷的責(zé)任方為承包人；三是建設(shè)單位已向施工單位發(fā)出保修通知（筆者以為通知之時(shí)雖然過(guò)了質(zhì)保期，但是質(zhì)量瑕疵是在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，施工單位仍應(yīng)承擔(dān)維保責(zé)任，如因遲延通知擴(kuò)大的損失可以免責(zé)）。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)能證明以上事實(shí)，可現(xiàn)實(shí)中建設(shè)單位的證據(jù)往往不能證明上述三個(gè)方面，事過(guò)境遷舉證難度大，不夠重視舉證能力差。
總共2頁(yè) 1 [2]
下一頁(yè)
