[ 郭旺生 ]——(2010-12-23) / 已閱7343次
簽二手房買賣合同應(yīng)注意的問題
郭旺生
一、房屋權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租賃關(guān)系，最好在合同中增加賣方的相應(yīng)保證條款。
二、房屋價款與中介合同約定的價款。通常情況下，二手房買賣雙方都會委托中介公司進行。對買賣合同和中介合同的審查，應(yīng)注意以下幾點：1、業(yè)主的委托賣價與買方的買價是否一致，如果不一致可能會引發(fā)糾紛；2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。廣州市國土房管局會同市工商局發(fā)布的2010年版《存量房買賣合同示范文本》(簡稱《買賣合同》)和《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本》(簡稱《中介合同》)，在全市推廣使用，新版合同將作為在廣州今年上半年實施的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)的網(wǎng)簽合同，規(guī)定全部網(wǎng)簽交易均要使用，明確規(guī)定，二手房買賣傭金合收不得高于3%。
三、房款支付條款。二手房的買賣，付款方式多種多樣，有一次性付款，有按揭付款還有銀行監(jiān)管等，選擇一次性付款的較少，但因為“一手交錢，一手交房”，這種付款方式風險也相對較低。按揭付款是比較通行的方式，交付首期后就以銀行按揭的方式分期支付房款，要注意約定好款項支付的條件及時間，避免出現(xiàn)條件不滿足而導致的違約情況而得不償失。銀行監(jiān)管的方式由于有第三方監(jiān)管，風險也相對較低。
四、交房條款。主要包括交房的時間、交房的條件、交房完成的標志等。交房條件一般包括付清房款，遷出戶口、結(jié)清物業(yè)及水電煤有線電視、電話等費用，維修金過戶或者計算清楚。
五、違約救濟條款，可以選擇仲裁也可以選擇法院審理。各有利弊，仲裁的速度快，解決糾紛實行“一裁終局”，免去訴累，但由于是一裁終局，所以可能會存在事實以及道理未能說清的情況，而選擇法院則可能要經(jīng)理一審二審，過程較長，但相對有利于查清事實。
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