[ 邱勝奎 ]——(2011-1-24) / 已閱12937次
建設(shè)工程竣工驗收合格的標志——兼談商品房交房條件
邱勝奎
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第58條及《商品房銷售管理辦法》第40條的規(guī)定,商品房在未組織竣工驗收或驗收不合格的情況下,不得擅自交付使用,否則將被處以工程合同價款2%至4%的罰款。也就是說,買賣雙方就商品房簽定買賣簽定合同后,賣方至少應當在工程竣工驗收合格后方可將商品房交付使用。
從立法體系來看,《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》是由國務(wù)院頒布的,屬于“行政法規(guī)”的范疇。而根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,將直接導致合同條款的無效。再根據(jù)《合同法解釋二》關(guān)于管理性規(guī)范與效力性規(guī)范的區(qū)分,筆者認為《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第58條應當屬于效力性規(guī)范,即:一旦雙方的約定與此相悖,則約定無效。因為建設(shè)工程質(zhì)量不僅涉及到使用人的人身財產(chǎn)安全,更涉及到公共安全等重大公共利益。(備注:對于管理性規(guī)范和效力性規(guī)范的區(qū)分,合同法司法解釋二并未作出十分明確的界定,從實際操作的角度來看,也無法進行明確區(qū)分,在一定程度上可以歸屬為法官的自由裁量范疇。就理論界對此兩個概念的區(qū)分來看,筆者對王利明先生的觀點深為認同,有興趣的讀者可以查閱。)
通過以上介紹,我們知道了:商品房交付使用的首要前提是必須通過竣工驗收合格。那么,什么叫做“竣工驗收合格”,驗收合格的標志是什么?
就此問題,筆者曾與多位法律人士交流、探討,形成了兩個觀點,一種觀點認為:應以建設(shè)主管部門頒發(fā)的《竣工備案登記證》作為工程竣工驗收合格的標志;另一種觀點認為,應以建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計單位(下稱“五單位”)共同出具的《竣工驗收報告書》作為竣工驗收合格的標志。筆者同意第二種觀點。
第一種觀點認為:根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》的規(guī)定,工程竣工驗收應當在15日內(nèi)提交工程所在地縣級以上的建設(shè)主管部門備案。而建設(shè)主管部門作為人民政府對建設(shè)工程的授權(quán)監(jiān)管代表,有權(quán)利監(jiān)督工程質(zhì)量,如發(fā)現(xiàn)問題,也有權(quán)督促整改或重新驗收。因此只有獲得建設(shè)部門頒發(fā)的備案登記證后,方可視為監(jiān)管部門對建設(shè)工程質(zhì)量的最終認可,建設(shè)工程才完全竣工驗收合格。而五單位自行組織或參與的驗收,并沒有建設(shè)主管部門的介入,報告書中也未體現(xiàn)建設(shè)主管部門的任何書面意見,說明該工程并未取得監(jiān)管部門的最終認可,不能以此認定竣工驗收合格。并且,五單位作為一般的市場經(jīng)濟體,并不具備行政監(jiān)管職能,其作為市場主體的根本目標是追求經(jīng)濟利益的最大化。由市場經(jīng)濟體對涉及到自身經(jīng)濟利益的建設(shè)工程進行竣工驗收,使其兼具了運動員和裁判的身份而缺失了行政部門的監(jiān)管,其角色定位是沖突的,與我國乃至世界大部分國家針對建設(shè)工程一直秉行的全程嚴格監(jiān)管原則相矛盾,無法確保公共安全和社會利益。
對上述理由在一定程度上是否符合情理,筆者在此不論。單就是否符合現(xiàn)行法律法規(guī)做如下闡述:
建設(shè)工程竣工驗收的問題,涉及到兩個行政規(guī)章:《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》(驗收規(guī)定)和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》(備案辦法)。
“驗收規(guī)定”對工程驗收應具備的條件、驗收組織者、驗收參與者、驗收流程等作了較為詳細的規(guī)定。“驗收規(guī)定”第九條:“建設(shè)單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)……向建設(shè)行政主管部門備案”。從這一條文,我們能得出的信息是:備案的前提是竣工驗收合格,換句話說,在備案前,該工程必須是竣工驗收合格的,否則無法進行備案。
“備案辦法”第四條規(guī)定:“建設(shè)單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)…….向…..備案!睆倪@一條文,我們能得出的信息同樣是:備案前,工程必須竣工驗收合格,否則不能備案。
結(jié)合這兩個行政規(guī)章來看,我們得出的結(jié)論是:竣工驗收合格是備案的前提,未竣工驗收合格將無法備案;而備案則是竣工驗收合格的必然結(jié)果。持第一種觀點的人,將備案這一結(jié)果作為竣工驗收合格的前提,在邏輯上是矛盾的。
雖然“備案辦法”規(guī)定,建設(shè)主管部門有權(quán)決定重新對工程進行竣工驗收,但這僅是建設(shè)主管部門行使監(jiān)督權(quán)的方式之一,從“備案辦法”第12條的規(guī)定來看,如備案機關(guān)決定重新驗收,在備案之前已投入使用并因重新備案給使用人造成損失的,由建設(shè)單位承擔賠償責任。這一“賠償責任”很顯然是民事責任而非行政責任,換句話說,只要五單位驗收合格了,即便備案部門要求重新驗收,建設(shè)單位也不會因此而構(gòu)成行政違法,無需承擔行政責任,只是構(gòu)成合同違約或民事侵權(quán)的,應承擔民事責任。
因此,筆者堅持這一觀點,即建設(shè)工程竣工驗收合格的標志是:“五單位”依法定程序共同出具《竣工驗收報告書》且報告書載明工程已竣工驗收合格。
那么,竣工驗收合格是否就成為了商品房交付使用的唯一條件呢?答案是否定的。首先,商品房的交付還有其他法定條件,如提交質(zhì)保書及使用說明書(實踐中稱為“兩書”)等;其次,從民法的角度看,商品房交付與其他任何貨物的交付沒有本質(zhì)的區(qū)別,除遵循法定條件外,還可由買賣雙方根據(jù)“意思自治”的原則進行約定。為保護買方權(quán)益,買方可約定“竣工驗收合格并經(jīng)備案后方可交付使用”,甚至還可約定“竣工驗收合格、備案登記且按約定裝修完畢并經(jīng)空氣質(zhì)量檢驗機構(gòu)檢驗達標后方可交付使用”…….
〈全文完〉
申明:本文僅是筆者就日常工作所遇法律問題在論證過程中的隨筆,存在疑問后臨時總結(jié),不作為正式、嚴謹?shù)恼撐;筆者在寫作前并未進行全面系統(tǒng)的法律調(diào)研,寫作后也未進行修改、刪減,錯誤再所難免,歡迎隨時指正。