[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱22409次
舉例。2010年3月15日，全國(guó)“兩會(huì)”剛結(jié)束的第二天，北京市一天就產(chǎn)生了三個(gè)“地王”。2010年3月17日《上海證券報(bào)》報(bào)道：“地王”周邊二手房?jī)r(jià)跟風(fēng)飆漲，最高漲幅達(dá)40%。
在這個(gè)案例中，增加了土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)反而上漲�？梢�，房?jī)r(jià)不是取決于供需，而是取決于人們的預(yù)期和投機(jī)炒作。中國(guó)各大開發(fā)商無不大量囤地，就是預(yù)期“地價(jià)漲→房?jī)r(jià)漲→地價(jià)更漲→房?jī)r(jià)更漲”的漲價(jià)怪圈會(huì)繼續(xù)循環(huán)。大量案例也已經(jīng)證明：開發(fā)得越慢，利潤(rùn)就會(huì)越高。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是“零和博弈”，有人多拿了錢，有人就要多出錢。所以房?jī)r(jià)高漲必然會(huì)締造出許多房奴。
4. 房地產(chǎn)危機(jī)的主要原因
1985年廣場(chǎng)協(xié)議迫使日元升值，日本出口受阻。企業(yè)改向海外發(fā)展，以資金和技術(shù)的出口代替了產(chǎn)品出口，例如把工廠搬到中國(guó)或東南亞去，這就需要向銀行大量借錢。當(dāng)時(shí)日本全民堅(jiān)信“地價(jià)只漲不跌”的“土地神話”，企業(yè)急需資金，而日本銀行對(duì)大宗貸款一般只接受土地抵押，這樣地價(jià)就越炒越高，直至1991年資產(chǎn)泡沫破裂。現(xiàn)在日本海外資產(chǎn)世界第一，企業(yè)海外利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%，這是當(dāng)年企業(yè)大量舉債向海外發(fā)展的成果。目前中國(guó)外匯儲(chǔ)備世界第一，但只有國(guó)企可以貸款出來走向世界，私企缺乏可抵押資產(chǎn)。
1984年中英聯(lián)合聲明公布至1997年香港回歸，香港樓價(jià)上漲了約10倍。當(dāng)時(shí)香港人堅(jiān)信“樓價(jià)只漲不跌”、“炒樓穩(wěn)賺不賠”的“樓市神話”，以致樓價(jià)越炒越高。后來在1997年爆發(fā)的亞洲金融風(fēng)暴中，香港“樓市神話”終告破滅。
美國(guó)人不炒房地產(chǎn)，但炒房貸。2008年金融海嘯就是美國(guó)金融機(jī)構(gòu)投機(jī)炒作“次級(jí)房貸”的結(jié)果。
上述三次房地產(chǎn)危機(jī)的特點(diǎn)是：日本企業(yè)炒地，香港私人炒樓，美國(guó)投行炒房貸。日本是“土地神話”的破滅，香港是“樓市神話”的破滅，美國(guó)是“次貸神話”的破滅。
這說明：房地產(chǎn)危機(jī)和資產(chǎn)泡沫的主要原因是各種形式的投機(jī)炒作。
中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)只漲不跌”、“炒房穩(wěn)賺不賠”的“房地產(chǎn)神話”，以及大量囤地囤房現(xiàn)象。這和當(dāng)年香港“樓市神話”如出一轍。
5. “漲價(jià)歸公”與“漲價(jià)歸私”
“漲價(jià)歸公”一詞是孫中山先生提出來的。房地產(chǎn)漲價(jià)之增值實(shí)質(zhì)上是全社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值，應(yīng)該收歸全體人民共享之，即“漲價(jià)歸公”。反之，為“漲價(jià)歸私”。
世界上大多數(shù)國(guó)家都開征了資本利得稅（Capital Gains Tax），對(duì)“不勞而獲”征稅。例如，企業(yè)利潤(rùn)必須繳納企業(yè)所得稅，而企業(yè)股東的分紅所得則需繳納資本利得稅（股息所得稅）。企業(yè)利潤(rùn)是投入了勞動(dòng)和資金而創(chuàng)造出來的，企業(yè)還忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，而股東所得卻是“不勞而獲”——坐著等分錢。資本利得稅一般適用于不動(dòng)產(chǎn)、投資、證券、股息、利息，收藏品等。
韓國(guó)轉(zhuǎn)讓“第3處房產(chǎn)”的資本利得稅率為60%且不管持有期多長(zhǎng)。剩下的40%，扣除房貸利息、中介費(fèi)等等以后，所剩無幾，如同“漲價(jià)歸公”。
韓國(guó)買房要繳納“財(cái)產(chǎn)取得稅”，一般住宅的稅率為2%，豪宅為10%。房屋保有階段要按年繳納“財(cái)產(chǎn)稅”，一般住宅的稅率為0.15%～0.5%，別墅、高爾夫球場(chǎng)、高檔娛樂場(chǎng)所的稅率為4%。此外，對(duì)擁有超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房和土地者還要按年課征“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”，稅率為1%～4%。
越南2009年以前沒有資本利得稅。2007年1月越南加入了WTO，開放了外資進(jìn)入房地產(chǎn)和股市，當(dāng)年房?jī)r(jià)暴漲。2008年，越南樓市和股市下挫達(dá)60%，全年通脹率達(dá)23%。當(dāng)時(shí)媒體驚呼越南爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2009年1月1日起，越南實(shí)行了新的《個(gè)人所得稅法》；個(gè)人所得稅從原來的4項(xiàng)增加到了10項(xiàng)，包括房地產(chǎn)、投資、證券的資本利得稅，以及繼承稅等；炒樓情況隨之劇減。
目前，實(shí)行房地產(chǎn)“漲價(jià)歸私”的經(jīng)濟(jì)體主要有：中國(guó)大陸、香港、新加坡。2010年，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)漲幅高居世界前列。香港和新加坡都沒有資本利得稅法律，炒樓炒股無稅。2010年，香港和新加坡都只好通過提高印花稅來打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)上漲。
6. 中國(guó)的土地增值稅
中國(guó)房地產(chǎn)的“資本利得稅”稱之為“土地增值稅”。
1994年國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅�！�
但是，該條例的立法質(zhì)量實(shí)在不敢茍同，實(shí)際征收率很低。特別是，連稅局自己都搞不清楚怎樣能夠計(jì)算出二手房的“土地增值”，無以征收二手房的土地增值稅，以致炒房無稅，炒房情況越來越嚴(yán)重。
臺(tái)灣也有土地增值稅。1930年公布的《中華民國(guó)土地法》首次規(guī)定了土地增值稅，當(dāng)時(shí)最高稅率達(dá)100%，這完全體現(xiàn)了孫中山的“漲價(jià)歸公”理想。1946年公布的《中華民國(guó)憲法》第143條第3款規(guī)定：“土地價(jià)值非因施以勞力資本而增加者，應(yīng)由國(guó)家征收土地增值稅，歸人民共享之�！�
臺(tái)灣對(duì)房屋及其土地，分別課征“房屋稅”和“地價(jià)稅”，這稱之為“分離課稅制”；而大多數(shù)國(guó)家都將房屋及其土地視為一個(gè)整體“不動(dòng)產(chǎn)”，課征不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅。
臺(tái)灣各縣（市）地方政府需要依法公布轄區(qū)內(nèi)每一塊登記土地的評(píng)估價(jià)格：
（1）每三年公布一次各地塊的“公告地價(jià)”。用于按年課征地價(jià)稅。
（2）每一年公布一次各地塊的“公告土地現(xiàn)值”。主要用于：一是作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或設(shè)定典權(quán)時(shí)用于課征土地增值稅；二是計(jì)算征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償一般要“加成”，例如“加四成”意指征地價(jià)格要比公告土地現(xiàn)值增加40%。具體的征地加成數(shù)據(jù)，由各縣（市）政府同時(shí)公告之。
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