[ 楊昕宇 ]——(2003-5-5) / 已閱20630次
其次，在土地流轉(zhuǎn)領域恢復典制也是實踐中提出的要求�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)的成本、風險越來越高，土地使用權所有人與土地開發(fā)商并不同一的情況越來越多，城市土地開發(fā)難度越來越大。單獨開發(fā)雖然利益巨大但是卻心有余力不足，開發(fā)商此時承擔了過分的風險，也使得土地的開發(fā)形成了事實上的阻礙，影響了城市土地資源的充分利用。大片土地的開發(fā)往往不可能同步進行，需要一步一步、逐片的開發(fā)。在開發(fā)過程中，資金周轉(zhuǎn)量相當大，工期長，但由于《城市房地產(chǎn)管理法》中對于土地使用權轉(zhuǎn)讓的限制（第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件）在開發(fā)初期想通過出讓部分土地所有權獲得建設資金成為不可能。同時銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)的前景信心也不足，以土地使用權抵押融資也比較困難，而且建設初期土地價值必定較低，即使融資成功數(shù)額也未必能滿足建設需要。同時，開發(fā)商本人對于其所開發(fā)的土地的價值前景有著比較深刻的認識，也希望能夠保證所開發(fā)土地的連續(xù)性與完整性，因而一般也不希望完全轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權。此時典權作為一種能夠充分發(fā)揮用益與融資雙贏功能的不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度，其作用應當引起大家的重視。
再次，典權制度本身價值使其能夠完成這一使命。土地使用權所有人通過出典部分土地，可以規(guī)避法律上開發(fā)25%進度以上才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，獲得了建設資金；根據(jù)前面論及的典權的“督促性價值”，典權人本人為該項典物支付了一大筆資金，為了在典期內(nèi)獲得盡可能多的收益，彌補其為該項事業(yè)所耗費的機會成本，必然加緊開發(fā)，此時其獲得的典權應當包含地上權的內(nèi)容。由于幾方共同加快開發(fā)，可以保證土地升值加快，也可以縮短土地開發(fā)周期。同時，基于典權法律關系而聯(lián)系起來的幾方由于利益的息息相關，必然會走向聯(lián)合，從而減少風險，而典權人在選擇該項事業(yè)時，必然已經(jīng)經(jīng)歷深刻的考慮過程，應當是積極參加開發(fā)的，可見此時典權制度還能夠保障典權為積極的開發(fā)者所享有。
當然筆者著僅僅是從理論上闡述了典權制度作為此類問題的解決方案的可行性，并未進行實證研究，但是由于物權的法定主義原則，對實踐中存在一定價值的制度我們是不是應該規(guī)定呢？答案不言自明。
在改革迅速發(fā)展的今天，由于其自身性質(zhì)、價值與市場經(jīng)濟要求的吻合性，典權的應用必將不斷發(fā)展。例如：在城鄉(xiāng)交流中，出現(xiàn)了許多農(nóng)民進城務工，或本市公民到外省市做生意的現(xiàn)象。這些都涉及對不動產(chǎn)的使用及轉(zhuǎn)移使用的同題。進城務工的農(nóng)民，去外省市做買賣的市民，如不愿空關著自己的房屋，而他們又需要在別處尋找棲身之地，有些人舉家外出謀生，又不想將私房處理掉，想葉落歸根，回鄉(xiāng)養(yǎng)老。若是出租，則租金的收取、租金的起浮，以及日常的管理、修繕，風險的負擔對雙方都是個問題。若是出典，將更便于雙方，出典人在典期內(nèi)不必再為房產(chǎn)操心，典權人也可以平平安安地住上若干年。在城鄉(xiāng)企業(yè)改革中，企業(yè)對暫時閑置不用以后又可能再用的固定資產(chǎn)，如廠房、大型設備等，也可以采用典權制度的方式進行出典，以增加其資產(chǎn)的利用率和獲得大筆的典價做流動資金或轉(zhuǎn)產(chǎn)或添置新設備等等。所以，對典權制度進行科學地研究探討，發(fā)掘其在新時期、新經(jīng)濟環(huán)境下的價值，確認其在立法上的地位，于當前的現(xiàn)實需求是十分恰切的。
2002級刑法學研究生：楊昕宇
學號：21512069
2002年12月24日
① 梁慧星，陳華彬著：《物權法》，法律出版社，1997年版．
①黃佑昌《民法詮解物權編》下冊，（臺）商務印書館1977年版，第80頁．
②黃佑昌《民法詮解物權編》下冊，（臺）商務印書館1977年版，第81頁．
③《大清律例會統(tǒng)新纂》，第21、22頁.
① 見梁慧星，陳華彬著：《物權法》，法律出版社，1997年版,第332頁.
② 參見王明鎖著：《我國傳統(tǒng)典權制度的演變及其在未來民商立法中的改造》，載《河南省政法管理干部學院學報》2002年第1期（總第70期），第51頁.
①見王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第396-405頁
② 同上
① 參見米健著：《典權制度的比較研究》，載政法論壇(中國政法大學學報)2001年第4期，第32頁.
② 參見米健著：《典權制度的比較研究》，載政法論壇(中國政法大學學報)2001年第4期，第38頁.
① 謝振民：《中華民國立法史》，臺灣正中書局1948年第1版，第936頁。
② 同上。
③ 同上。
① 見王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第397頁.
② 同上，第343-348頁.
總共2頁 [1] 2
上一頁
