[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱23261次
抑制兩極分化，基于房地產(chǎn)理想供需模型的法律調(diào)控
一、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的背景與法理依據(jù) 1
1.1中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的背景 1
1.1.1、基尼指數(shù)高企，社會(huì)兩極分化明顯且存在繼續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì) 1
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流 2
1.1.3、房地產(chǎn)的財(cái)富分配機(jī)制，正在放大我國(guó)的收入差距，使兩極分化雪上加霜 2
1.2、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的法理依據(jù) 3
1.2.1、共同富裕是社會(huì)主義理想和“按勞分配為主體”的分配原則及社會(huì)主義的公平正義觀念 3
1.2.2、《中華人民共和國(guó)憲法》第6條、第15條及第33條 6
二、基于理想的房地產(chǎn)供需模型下的房?jī)r(jià)合理性預(yù)測(cè) 6
2.1、理想的房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)模型 6
2.2、理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)模型下，各收入人群的需求呈梯度橫向競(jìng)爭(zhēng)形態(tài) 7
2.2.1、各收入人群的需求呈梯度橫向競(jìng)爭(zhēng)形態(tài) 7
2.2.2、隨著各收入人群所處的收入層級(jí)的提高，形成相關(guān)住房市場(chǎng)的梯度退出機(jī)制 8
三、基于非理想的房地產(chǎn)供需模型下的當(dāng)前房?jī)r(jià)的非理性上漲分析 8
3.1、非理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)模型 9
3.2、非理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)模型下，各收入人群的需求呈梯度縱向競(jìng)爭(zhēng)形態(tài) 9
四、如何避免非理想房地產(chǎn)供需模型下的住房需求非理性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格回歸合理水平 10
五、非理想的房地產(chǎn)供需模型下的房?jī)r(jià)非理性上漲的六種動(dòng)力分析 10
5.1、動(dòng)力1——貨幣流動(dòng)性泛濫，貨幣貶值加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為大眾實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富保值增值的最佳選擇 11
5.1.1、貨幣流動(dòng)性泛濫，貨幣資產(chǎn)貶值加劇 11
5.1.2、CPI先是超過(guò)了1年期利率，很快又超過(guò)了5年期利率，中國(guó)正全面進(jìn)入實(shí)際負(fù)利率時(shí)代 12
5.1.3、CPI居高不下，M2水漲船高的背景下，投資正逐步取代儲(chǔ)蓄成為大眾理財(cái)?shù)牡谝贿x擇 13
5.1.4、房地產(chǎn)戰(zhàn)勝基金、股票等，成為大眾投資首選 13
5.2、動(dòng)力2——房市收益率驚人，熱錢趨之若鶩 14
5.2.1、關(guān)于熱錢的規(guī)模 14
5.2.2、熱錢進(jìn)入中國(guó)的原因——套利套匯投資（房地產(chǎn)）獲利 15
5.3、動(dòng)力3——國(guó)內(nèi)購(gòu)買力驚人，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資需求旺盛 17
5.3.1、改革開放三十余載，我國(guó)居民理論購(gòu)買力顯著提高 17
5.3.2、中國(guó)購(gòu)買力的絕對(duì)不均衡分布，是中國(guó)的理論購(gòu)買力最大化的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的奧秘 17
5.4、動(dòng)力4——?jiǎng)傂缘南M(fèi)需求為投機(jī)投資需求托底 18
5.4.1、城市化逐年加劇，城市人口逐年增加 19
5.4.2、家庭小型化加劇，家庭數(shù)量增加 20
5.4.3、中國(guó)首次購(gòu)買房產(chǎn)人群年齡小齡化 20
5.4.4、嬰兒潮跨入中年，改善性需求增加 21
六、抑制或延緩住房需求，減少住房的當(dāng)期需求，防止住房需求的集中爆發(fā)，消解住房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力 24
抑制兩極分化，基于理想房地產(chǎn)市場(chǎng)供需模型的法律調(diào)控
一、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的背景與法理依據(jù)
1.1中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的背景
1.1.1、基尼指數(shù)高企，社會(huì)兩極分化明顯且存在繼續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)
圖1：新中國(guó)成立以來(lái)我國(guó)社會(huì)形態(tài)變遷及趨勢(shì)預(yù)測(cè)走勢(shì)圖
如圖1所示，改革開放以前，我國(guó)的基尼指數(shù)基本保持在0.2一下，收入水平絕對(duì)平均，是典型的一字型社會(huì)，但是誰(shuí)也不富裕，是典型的共同貧窮；改革開放以后，特別是進(jìn)入80年代以后，隨著我國(guó)分配制度的改革，我國(guó)的基尼指數(shù)不斷提高，并在上世紀(jì)末突破了0.4的國(guó)際警戒線，收入差距逐年拉大，截至2010年，聯(lián)合國(guó)《人文發(fā)展報(bào)告》中指出我國(guó)的基尼指數(shù)超過(guò)0.5，達(dá)到0.52，排在美日歐等眾多發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家之后，位列全球倒數(shù)第4，略好于三個(gè)最貧窮的南非國(guó)家。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，職工平均工資最高的單個(gè)行業(yè)中，證券業(yè)、其他金融業(yè)和航空業(yè)的平均工資分別達(dá)到全國(guó)平均水平的6倍、5.1倍和2.6倍，具體工資分別為年薪17.21萬(wàn)、8.767萬(wàn)和7.58萬(wàn)。而金融、保險(xiǎn)、石油、電力、電信、煙草等國(guó)有壟斷企業(yè)的職工不足全國(guó)職工總數(shù)的8%，但工資及工資外收入總額卻相當(dāng)于全國(guó)職工總額的55%. 世界銀行報(bào)告顯示，美國(guó)的5%的最富家庭掌握了60%的財(cái)富，而中國(guó)則是1%的家庭掌握了全國(guó)41.4%的財(cái)富。據(jù)招商銀行與貝恩管理顧問(wèn)公司聯(lián)合調(diào)查發(fā)布的《2009中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，2008年，中國(guó)可投資資產(chǎn)1000萬(wàn)元人民幣(不包括房產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值)以上的高凈值人群達(dá)到30萬(wàn)人，共持有可投資資產(chǎn)8.8萬(wàn)億元。而當(dāng)年全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額是21.8萬(wàn)元，千萬(wàn)富豪的財(cái)富占比為40.37%。2009年預(yù)計(jì)高凈值人群將達(dá)32萬(wàn)人，可投資產(chǎn)超過(guò)9萬(wàn)億元。
顯然，社會(huì)主義中國(guó)跨入了“收入差距懸殊”的國(guó)家之列，并且呈現(xiàn)出L型社會(huì)的典型特征，極少數(shù)的人占有絕大部分的社會(huì)財(cái)富，與此同時(shí)，絕大部分的人分享極少分布的社會(huì)財(cái)富，具體表現(xiàn)為兩極分化嚴(yán)重并呈加劇趨勢(shì)。
1.1.2、“按勞分配”喪失主體地位，按 “土地等資本要素”分配漸成主流
全國(guó)總工會(huì)2010年4月發(fā)布的一個(gè)調(diào)研顯示，我國(guó)國(guó)民收入分配格局中勞動(dòng)者報(bào)酬占GDP的比重從1997年的55.4%降到了2007年的39.7%,降幅高達(dá)15.7個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)盈余的占比則從21.2%升至31.29%的高水平。這無(wú)疑對(duì)我國(guó)“按勞分配為主體，多種分配方式并存”的分配制度構(gòu)成了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。
據(jù)WIND資訊不完全統(tǒng)計(jì)，2010年上市的340多只新股中，持股市值上億元的個(gè)人股東高達(dá)824位，且主要集中在中小板和創(chuàng)業(yè)板上，相當(dāng)于平均每只新股上市就有2.4位億萬(wàn)富翁產(chǎn)生。在《2009福布斯中國(guó)富豪榜》榜單中，前10位超級(jí)富豪中有5人從事房地產(chǎn)投資，其中3人的財(cái)富完全來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域；前40位巨富中，有19人從事房地產(chǎn)投資。“房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)是中國(guó)富豪們的主要財(cái)富來(lái)源，”而在《胡潤(rùn)百富榜》上榜的行業(yè)中，房地產(chǎn)超過(guò)制造業(yè)、金融與投資業(yè)，高居第一。（12月28日《南方日?qǐng)?bào)》）《2010中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告》顯示：”2010中國(guó)各省市億萬(wàn)富豪排行榜”中廣東有323億萬(wàn)富豪上榜，其中101人涉足房地產(chǎn)；浙江308位億萬(wàn)富豪上榜，其中105人涉足房地產(chǎn)；江蘇有185位億萬(wàn)富豪上榜， 其中37人涉足房地產(chǎn)。各地上榜的億萬(wàn)富豪中，除北京之外，無(wú)一例外地涉及房地產(chǎn)的最多，累計(jì)占總?cè)藬?shù)的三分之一強(qiáng)。這表明資本市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成了社會(huì)財(cái)富分配的主要場(chǎng)所，按資本要素與土地要素分配則是該市場(chǎng)的主要特征。
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