[ 張生貴 ]——(2012-5-11) / 已閱8227次
房改房的產(chǎn)權(quán)人要求同住人騰房需要慎重對(duì)待
原告要求被告騰房，主要理由是取得了居住房屋的所有權(quán)，以所有權(quán)人身份要求被告騰房，從全案客觀事實(shí)判斷，雙方之間的爭(zhēng)議主要在于法律適用方面，裁判時(shí)即考慮國務(wù)院關(guān)于房改的政策，又考慮被告的基本人權(quán)保障，根據(jù)涉案房屋的權(quán)源，正確合理地做出裁判。被告一家人長期居住在涉案房屋內(nèi)，是共同居住人，1997年9月被告與房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司訂立《北京市城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書》，此協(xié)議第二條確定被告為被安置人；第三條第2項(xiàng)內(nèi)容確定“過渡期至1999年9過渡期滿后安置到一號(hào)樓2門501房”。被告以拆遷被安置人的身份居住，其中之一的居住人未成年，在居住房所在地的學(xué)區(qū)內(nèi)接受義務(wù)教育，未成年人的法定居住權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。
2、前后兩個(gè)拆遷政策對(duì)被安置人權(quán)利有不同規(guī)定：
原、被告共同居住期間，原告通過房改政策取得涉案房屋的所有權(quán)，這種情況下，原告能否依據(jù)自己是所有權(quán)人，就可以獨(dú)自使用已購拆遷安置房，并主張被告騰讓，從現(xiàn)有法律法規(guī)政策查知，原告的訴訟請(qǐng)求不能得到支持，北京市第二中級(jí)人民法院靳起、盛蔚編寫的《公房、房改房及經(jīng)濟(jì)適用住房糾紛案例答疑》中明確，已購拆遷安置房的購買人不得獨(dú)自使用，無權(quán)要求同住人搬離此房，已購公有住房屬于特殊房屋，帶有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的來源不同于商品房和普通私房，所以，其產(chǎn)權(quán)的確定也有別于商品房和普通私房，通過來源最終確定使用權(quán)。
本案拆遷發(fā)生于1997年，根據(jù)舊版拆遷條例規(guī)定，拆遷必須兼顧被拆遷房屋的所有人和使用人，所以，雖然原告后來以成本價(jià)購買了訴爭(zhēng)房屋，但這房屋中還有被告一家的安置利益，現(xiàn)原告要求獨(dú)自享有排他使用權(quán)，法院不應(yīng)予以支持。按照常理，所有權(quán)人對(duì)所有物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但是本案訴爭(zhēng)的房屋屬于拆遷安置的公有房屋，由于其來源特殊，其所有權(quán)的行使也不同于一般的私有房屋，雖然產(chǎn)權(quán)人寫的是原告，但其中還有被告一家的居住使用權(quán)利，原告不能獨(dú)自享有排他使用權(quán)。
北京市高級(jí)法院的司法指導(dǎo)意見對(duì)此有明確規(guī)定，相關(guān)法院的司法判例針對(duì)公有住房人取得所有權(quán)后，要求同住人搬離的訴訟請(qǐng)求均未獲法律支持。
被告人依據(jù)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定居住涉案房屋，并承擔(dān)了裝修、家具、電器等基本費(fèi)用，十多年來被告一直維護(hù)管理此房居住至今。2002年公租房成本價(jià)房改時(shí)被告出資購買，被告居住狀況未發(fā)生變化。
3、已購公有住房是國家關(guān)于公房管理的特殊制度，性質(zhì)上是國家分配的一種福利。公正妥善的裁處房改房產(chǎn)權(quán)人與共居人之間的爭(zhēng)議，必須以國務(wù)院房改配套政策為大前提，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（十八）規(guī)定，職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行�！侗本┦新毠べ徺I公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實(shí)行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計(jì)算。足見國務(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住房的銷售對(duì)象是承租公房的整個(gè)家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個(gè)家庭只能享受一次，不是承租方個(gè)人。公有住房的出售對(duì)象具有特定性，購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強(qiáng)的政策性，這是公有住房的福利性決定的。原告機(jī)械地以“取得產(chǎn)權(quán)就有權(quán)根據(jù)自己的意愿攆走非產(chǎn)權(quán)人”的思維是錯(cuò)誤的，與國務(wù)院房改政府及保障困難家庭居住條件若干規(guī)定相背離。原告的主張于法有悖，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》第28條、《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條規(guī)定可見，公有房屋居住權(quán)是特定的同住的權(quán)利，北京高院給北京市第二中級(jí)人民法院民一庭（關(guān)于居住權(quán)的答復(fù)）稱：你庭關(guān)于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案如何使用法律的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關(guān)政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會(huì)福利，此種福利的享有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭(zhēng)房屋的居住權(quán)，王立紅。劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權(quán)要求劉毅等騰房。劉士奎在以成本價(jià)取得該房屋產(chǎn)權(quán)之后，本應(yīng)有權(quán)向劉毅收取一定的房屋使用費(fèi)，但由于劉士奎與劉毅并未就房屋使用費(fèi)達(dá)成協(xié)議，且雙方之間不屬一般意義上的房主房客關(guān)系，故對(duì)劉士奎請(qǐng)求劉毅騰房和補(bǔ)付此前的房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求可不予支持。對(duì)于今后的房屋使用費(fèi)，雙方但是人應(yīng)通過協(xié)商確定，協(xié)商不成，可另行解決。－－北京市高級(jí)人民法院民一庭對(duì)北京市第二中級(jí)人民法院民一庭請(qǐng)示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案的答復(fù)（2003年9月2日）。
4、從執(zhí)法統(tǒng)一及未來執(zhí)行可操作性出發(fā)，符合正義及現(xiàn)代法制精神，需要保障被告及未成年人的居住條件：北京市東城區(qū)人民法院（2003）東民初字第00888號(hào)民事判決、北京市第二中級(jí)人民法院（2003）二中民終字第04272號(hào)民事裁定：北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，本案中，訟爭(zhēng)方房雖由謝考進(jìn)承租，但謝會(huì)來、德榮麗作為謝考進(jìn)的共居人，對(duì)訟爭(zhēng)房享有居住權(quán)，現(xiàn)謝考進(jìn)讓謝會(huì)來、德榮麗搬離，對(duì)此共居人謝會(huì)來、德榮麗明確表示不同意，且二人在本市無其他住房，并不具備騰房條件，故謝考進(jìn)要求謝會(huì)來、德榮麗騰房理由不足，本院不予支持，據(jù)此判決駁回謝考進(jìn)的訴訟請(qǐng)求，判決后謝考進(jìn)不服，持原訴請(qǐng)求及理由上訴到北京市第二中級(jí)人民法院，后撤回上訴。
類案的客觀事實(shí)表明，訴爭(zhēng)房由公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，原被告以較小的對(duì)價(jià)取得房屋產(chǎn)權(quán)，共同居住人不能成為房屋的所有權(quán)人，不能因此排斥被告及未成年女兒在房屋內(nèi)的居住的權(quán)利。
基于維持公民基本居住之最低保障，確保被告謀生之需求等基本人權(quán)及豁免政策考量，原告不得要求被告搬離。
世界不同法域國家和地區(qū)，一般都明確規(guī)定“保障基本人權(quán)所必需的居住房屋豁免執(zhí)行”（摘自最高院民商事疑難案件裁判觀點(diǎn)），盡量將住房人的痛苦降到最低，不允許對(duì)不動(dòng)產(chǎn)過度執(zhí)行。
雖然被告訴求的居住權(quán)未得支持，但并不等于被告放棄居住權(quán)，不能因?yàn)榫幼?quán)被駁回，這必然得出騰房的結(jié)論，居住權(quán)未得到支持與騰房主張之間，不是非黑即白的對(duì)立關(guān)系，司法訴訟是解決實(shí)際問題為目的，以保障基本人權(quán)和平衡利益關(guān)系為目標(biāo)。
所有權(quán)人對(duì)占有人提起物權(quán)保護(hù)之訴，占有人同時(shí)對(duì)所有權(quán)人提起占有保護(hù)抗辯，就會(huì)出現(xiàn)法律保護(hù)何方的問題，被告通過公房承租及拆遷安置獲得的居住資格，屬于善意占有應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保護(hù)，否則，無疑是肯定所有人可以用違背基本要權(quán)的方式取回所有物，顯然與禁止私立原則不符合。占有與本權(quán)之間互不妨礙，各自獨(dú)立，本權(quán)給占有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，占有人給本權(quán)人造成損害的，亦應(yīng)當(dāng)予以賠償，最終應(yīng)依據(jù)占有人與本權(quán)人之間的法律關(guān)系決定歸屬，法律在維護(hù)秩序和保護(hù)權(quán)利之間實(shí)現(xiàn)其價(jià)值目標(biāo)的平衡（轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）
張生貴二0一二年四月二十日
