[ 張生貴 ]——(2012-9-19) / 已閱10224次
提示：隨著房價(jià)的不斷上漲，不動(dòng)產(chǎn)成為家庭主要財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)奪目標(biāo)，筆者在代理幾起騰房案件中，適時(shí)激活了法律冷條款，利用物權(quán)法規(guī)定的除斥期間，建議法庭妥當(dāng)化解騰房糾紛。
【案情簡(jiǎn)介】
原告系被告之繼母，因家庭矛盾引起爭(zhēng)議，原告要求被告騰房，且一并起訴了被告之未成年的女兒，理由是原告自己是房屋的所有權(quán)人，有權(quán)要求他人騰房，一審判決被告騰房，二審發(fā)回重審，重審待判。
【無爭(zhēng)事實(shí)】
1、訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)是已購公有住房；已生效判決確認(rèn)被告對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有居住權(quán)，原告無權(quán)要求其搬離；
2、被告之女自1993年居住訴爭(zhēng)房持續(xù)至今；
3、被告之女是未成年人；
4、1999年成本價(jià)房改前，被告一家人均在此房居住，與原承租人之間形成共居關(guān)系；
5、被告的戶籍始終在此房內(nèi)，在本市內(nèi)沒有其他住房，無固定收入，無力購置房產(chǎn)，不具備騰房條件。
6、涉案房屋房改時(shí)，是被告出資購買，雖然產(chǎn)權(quán)登記在原告名下，但被告并未放棄居住利益；
【法理辯析】
被告系原公有住房的合法居住人，已有生效判決確認(rèn)，被告之女系未成年人，由被告撫養(yǎng)監(jiān)護(hù)，根據(jù)未成年人保護(hù)法規(guī)定，未成年期間，任何家庭成員無權(quán)要求未成年人搬出監(jiān)護(hù)人房屋。
居住權(quán)是保障家人基本生存需要，在居住人未發(fā)生妨害物權(quán)所有人基本權(quán)益的前提下，所有權(quán)人無權(quán)主張騰房，物權(quán)的支配不得侵害到人的基本生存權(quán)益，就是法理基本精神的體現(xiàn)，也是司法裁判以人為本的底限及保障人權(quán)的憲法原則的體現(xiàn)。
被告長期居住此房，取得共居人資格：依據(jù)《北京市公房管理規(guī)定》，1999年房改前，被告是與公房承租人巨雙喜共同居住的家庭成員，系合法共居人。
2、公有住房性質(zhì)上是國家分配的福利：《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（十八）規(guī)定，職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行�！侗本┦新毠べ徺I公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規(guī)定，承租戶購買公有住宅樓房實(shí)行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計(jì)算。足見國務(wù)院及北京市政府規(guī)定，公有住房的銷售對(duì)象是承租公房的整個(gè)家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個(gè)家庭只能享受一次，不是承租方個(gè)人獨(dú)有的權(quán)利。公有住房的出售對(duì)象具有特定性，明顯區(qū)別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強(qiáng)的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
房改目的是建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系，《決定》規(guī)定向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，解決住房困難，保持社會(huì)穩(wěn)定和政治安定，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)。
原告機(jī)械地以“誰取得產(chǎn)權(quán)誰就有權(quán)根據(jù)自己的意愿攆走非產(chǎn)權(quán)人”的思維是錯(cuò)誤的，與國務(wù)院房改及保障困難家庭居住條件若干規(guī)定相背離�！冻鞘泄凶》抗芾硪�(guī)定》第28條、《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規(guī)定有同樣規(guī)定，原告主張房產(chǎn)證寫誰名字，誰就有權(quán)讓他人騰房，這樣的認(rèn)識(shí)于法有悖，不應(yīng)得到支持。
4、北京高院對(duì)享有居住權(quán)的人不得判令騰房有明確的司法批復(fù)：
北京市高級(jí)人民法院民一庭對(duì)北京市第二中級(jí)人民法院民一庭請(qǐng)示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案的答復(fù)（2003年9月2日）。你庭關(guān)于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案如何使用法律的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關(guān)政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會(huì)福利，此種福利的享有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭(zhēng)房屋的居住權(quán)，王立紅、劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住，亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權(quán)要求劉毅等騰房。故對(duì)劉士奎請(qǐng)求劉毅騰房和補(bǔ)付此前的房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求可不予支持。
參照《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第11條，共同居住人的相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。全案客觀事實(shí)表明，訴爭(zhēng)房由公房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，原告以較小的對(duì)價(jià)取得房屋產(chǎn)權(quán)，共同居住人被告及女雖然不能成為房屋的所有權(quán)人，但沒有明確放棄居住權(quán)，不能因此排斥被告及未成年人在房屋內(nèi)的居住權(quán)。
生存權(quán)是最基本的人權(quán)，憲法明確規(guī)定尊重和保護(hù)公民的基本人權(quán)，原告不讓被告居住房屋，事實(shí)上剝奪了其最基本的生存權(quán)。
民事訴訟以解決糾紛、定分止?fàn)帯⒈Ｕ蠙?quán)益為目的，在個(gè)案中社會(huì)效果不能忽略，我們不能直視更多的人無家可歸而無動(dòng)于衷，更不能在僵化司法理念指導(dǎo)下對(duì)此種形勢(shì)推波逐瀾。
根據(jù)司法實(shí)踐規(guī)定，在處理房改房權(quán)屬糾紛案件中，同住人口是否對(duì)房屋具有共同居住的權(quán)利，破解這一難題主要看家庭成員關(guān)系、是否有騰房條件、共居時(shí)間長短等情況。原告在取得公房時(shí)，除承租代表人外，同住人口作為分房時(shí)確定面積等因素的一個(gè)重要條件，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構(gòu)成共有或共居關(guān)系。“審判實(shí)踐中房改后的產(chǎn)權(quán)人起訴原共同承租人騰房的情況較多，法院裁判時(shí)一般不應(yīng)改變房屋居住現(xiàn)狀，在充分釋明和調(diào)解后，如原告堅(jiān)持要求被告騰房，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報(bào)）”。
北京市第二中級(jí)人民法院《公房、房改房及經(jīng)濟(jì)適用住房糾紛案例答疑》中明確，已購公房的購買人不得獨(dú)自使用，無權(quán)要求同住人搬離此房，已購公有住房屬于特殊房屋，帶有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的來源不同于商品房和普通私房，所以，其產(chǎn)權(quán)的確定也有別于商品房和普通私房，通過來源最終確定使用權(quán)。
世界不同法域國家和地區(qū)，一般都明確規(guī)定“保障基本人權(quán)所必需的居住房屋豁免執(zhí)行”（摘自最高院民商事疑難案件裁判觀點(diǎn)），盡量將住房人的痛苦降到最低，不允許對(duì)不動(dòng)產(chǎn)過度執(zhí)行。司法訴訟以解決實(shí)際問題為目的，以保障基本人權(quán)和平衡利益關(guān)系為目標(biāo)。所有人對(duì)占有人提起物權(quán)保護(hù)之訴，占有人同時(shí)對(duì)所有權(quán)人有權(quán)提出占有保護(hù)抗辯，法律最終在維護(hù)秩序和保護(hù)權(quán)利之間實(shí)現(xiàn)價(jià)值目標(biāo)的平衡。
【除斥期間】
《物權(quán)法》第二百四十五條：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。
北京市第二中級(jí)人民法院民一組：
你庭關(guān)于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案如何使用法律的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，根據(jù)《城市公有住房管理規(guī)定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關(guān)政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會(huì)福利，此種福利的想有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭(zhēng)房屋的居住權(quán)，王立紅。劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權(quán)要求劉毅等騰房。劉士奎在以成本價(jià)取得該房屋產(chǎn)權(quán)之后，本應(yīng)有權(quán)向劉毅收取一定的房屋使用費(fèi)，但由于劉士奎與劉毅并未就房屋使用費(fèi)達(dá)成協(xié)議，且雙方之間不屬一般意義上的房主房客關(guān)系，故對(duì)劉士奎請(qǐng)求劉毅騰房和補(bǔ)付此前的房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求可不予支持。對(duì)于今后的房屋使用費(fèi)，雙方但是人應(yīng)通過協(xié)商確定，協(xié)商不成，可另行解決。
此復(fù)。
－－北京市高級(jí)人民法院民一庭對(duì)北京市第二中級(jí)人民法院民一庭請(qǐng)示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案的答復(fù)（2003年9月2日）
