[ 章建國 ]——(2012-10-23) / 已閱16424次
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷 售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 品房。
商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
三十一、商品房買賣合同內(nèi)容
商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房 買賣合同�！�
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： �。ㄒ唬┊�(dāng)事人名稱或者姓名和住所； �。ǘ┥唐贩炕緺顩r； �。ㄈ┥唐贩康匿N售方式； �。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； �。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期； �。┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公 共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； �。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬； �。ň牛┟娣e差異的處理方式； �。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； �。ㄊ┻`約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項。
三十二、計價方式和面積種類
商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面 積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、 法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注 明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
三十三、銷售明示相關(guān)規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明 示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；
預(yù)售商品房的，還 必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
三十四、規(guī)劃、設(shè)計變更的條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商 品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu) 型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品 房質(zhì)量或者使用功能情形的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)， 書面通知買受人。
三十五、變更后買受人的權(quán)利
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在 通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引 起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有 權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
三十六、按期交付及通知
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商 品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
三十七、樣板房的說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際 交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的 商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
三十八、測繪及相關(guān)資料報送
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房 產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋 權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的 辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán) 登記手續(xù)。
三十九、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 不合格的后果
商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可 以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。
經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。
四十、住宅質(zhì)量保證書
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。
商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
住宅質(zhì)量保證書內(nèi)容
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復(fù)和自理的時限。
四十一、住宅使用說明書
住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱氣、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負(fù)荷；8、陌生墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。
四十二、兩書提供日期
《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
住宅使用說明書重要提示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。
因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶使用不當(dāng)或擅自改結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或者其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)應(yīng)責(zé)任。
四十三、契稅收取依據(jù)和范圍
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
在本省行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或者個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定繳納契稅。
四十四、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬概念
本辦法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：
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