[ 錢貴 ]——(2012-11-6) / 已閱4623次
淺談我國公共租賃住房制度中存在的法律問題
北安市人民法院 錢貴
公共租賃住房是保障性住房中的新成員，它對(duì)于解決中低收入家庭住房難的問題具有十分重要的意義。但是由于我國沒有統(tǒng)一的保障性住房立法，導(dǎo)致我國公租房保障對(duì)象狹窄、沒有完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制以及缺乏司法救濟(jì)制度等問題突出。為此，我們應(yīng)制定統(tǒng)一的保障性住房立法并擴(kuò)大公租房的保障對(duì)象、完善其準(zhǔn)入退出制度并規(guī)定申請(qǐng)人復(fù)議、訴訟等權(quán)利方面的救濟(jì)途經(jīng)�？傮w分析我國公共租賃住房制度中存在以下法律問題：
一、缺乏統(tǒng)一的立法保障。健全的法律制度是任何一項(xiàng)社會(huì)保障制度得以貫徹實(shí)施的基礎(chǔ)，只有統(tǒng)一的立法才能保障各項(xiàng)政策的具體實(shí)施。作為我國住房保障體系中的新內(nèi)容，公租房的建設(shè)還處于起步發(fā)展階段，目前主要是中央的《指導(dǎo)意見》以及各地關(guān)于公租房的管理辦法在進(jìn)行規(guī)制。但是，這些沒有強(qiáng)制約束力的政策指導(dǎo)以及效力低下的地方政府規(guī)章對(duì)于保障公租房制度的發(fā)展非常不利。由于缺乏統(tǒng)一的立法保障，各地對(duì)于公租房的保障對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資金保障以及運(yùn)作機(jī)制等內(nèi)容方面沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，各地規(guī)定差別太大，政策隨意性比較強(qiáng)。同時(shí)行政手段的保障帶來了很多的弊端，如資金難以保障、房源供給不足以及缺乏專門的管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)管缺失等。顯然，建立統(tǒng)一的公租房立法是這一制度得以良好運(yùn)行的關(guān)鍵所在。
二、公租房保障對(duì)象的局限性。目前公租房保障的對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。雖然《指導(dǎo)意見》和各地實(shí)施辦法大都提到有條件的可以擴(kuò)大到新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員，但對(duì)于新就業(yè)人員以及外來務(wù)工人員大都要求有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限。如廣州、深圳等地的公租房覆蓋人群也是針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍人口，而最需要住房保障的流動(dòng)人口還被排除在保障之外�？梢�，我國目前公租房的保障對(duì)象還很狹窄，真正需要保障的“夾心層”仍得不到有效的住房保障。尤其是外來務(wù)工人員中的農(nóng)民工，他們通常流動(dòng)性大，工作場(chǎng)所和時(shí)間不確定，但他們卻是城市建設(shè)和發(fā)展的主力軍，其實(shí)這些特定人群更需要住房保障。因此，為真正實(shí)現(xiàn)公租房對(duì)“夾心層”住房保障的目的，做到“應(yīng)保盡�！�，需要擴(kuò)大公租房的供應(yīng)對(duì)象。
三、公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制不健全。合理的準(zhǔn)入與退出機(jī)制是公租房制度有效實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國目前主要采取以家庭收入為主的核定辦法來確定公租房的保障對(duì)象。但我國由于缺乏健全的居民個(gè)人收入信息管理制度，導(dǎo)致實(shí)踐中往往無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)個(gè)人的隱形收入，從而影響了個(gè)人收入的審查，使得不應(yīng)納入公租房供應(yīng)對(duì)象的人通過虛報(bào)瞞報(bào)個(gè)人收入等非法手段騙取了公租房，或者一些收入變化了不再符合條件的人長(zhǎng)期租賃公租房，造成公租房推出機(jī)制嚴(yán)重滯后，“退出難”、“只進(jìn)不出”、“福利固定化”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，我國個(gè)人信用制度和個(gè)人收入監(jiān)管制度的缺失也極易影響審核的準(zhǔn)確性。審核部門主要是對(duì)居民提供的個(gè)人收入證明等材料進(jìn)行形式上的審查，缺少實(shí)質(zhì)性的審查也是導(dǎo)致審核失真的主要原因。
四、公租房糾紛解決機(jī)制不完善。法諺說： “無救濟(jì)則無權(quán)利”。任何權(quán)利如果沒有有效的救濟(jì)途徑終將成為一紙空文。我國現(xiàn)行的公租房制度的糾紛解決機(jī)制就很不完善。我國公租房實(shí)行的是申請(qǐng)審核制度，申請(qǐng)人能否獲得公租房以及合同期滿后能否續(xù)期完全取決于主管部門的審核，加之我國審核制度的不完善，導(dǎo)致公租房主管部門審核失真、濫用權(quán)力損害真正需要保障的人群的事件時(shí)有發(fā)生。那么，如果申請(qǐng)人對(duì)主管部門審核結(jié)果有異議或者認(rèn)為其權(quán)利受到侵犯的如何救濟(jì)？ 對(duì)此，我國公租房相關(guān)的政策制度都沒有明確的規(guī)定。申請(qǐng)人復(fù)議的權(quán)利和訴訟的權(quán)利并沒有被法律明確的規(guī)定，難以保障住房困難戶的住房權(quán)益，無法防止行政機(jī)關(guān)的權(quán)利濫用。此外，公租房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，那么由于公租房的申請(qǐng)核準(zhǔn)以及租賃合同發(fā)生糾紛以后，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)該提起何種訴訟，是民事訴訟還是行政訴訟法律沒有明確規(guī)定，這會(huì)直接影響到司法審判的進(jìn)行。
