[ 錢貴 ]——(2012-11-14) / 已閱4788次
試析解決我國(guó)公共租賃住房法律問題的對(duì)策
北安市人民法院 錢貴
隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，出現(xiàn)了越來(lái)越多的外來(lái)務(wù)工人員和各類流動(dòng)性人才，這些社會(huì)“夾心層”既不能享受廉租房保障，也沒有能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，因此這類人的住房保障問題成為了政府保障性住房體系中的新問題，為了促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定， 2010 年6 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（ 以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》，提出了發(fā)展公共租賃住房制度的基本思路、原則和措施，各個(gè)地方也陸續(xù)制定本地的相關(guān)管理辦法，大力發(fā)展公共租賃住房。但是作為“十二五”時(shí)期我國(guó)住房保障制度發(fā)展的主要內(nèi)容，僅僅靠政策是很難健康發(fā)展的，為此，我們必須要解決公共租賃住房相關(guān)法律問題，完善法律制度才能更好的解決中低收入家庭的住房問題�！�
需要解決我國(guó)公共租賃住房法律問題的對(duì)策有以下四點(diǎn)：一、建立統(tǒng)一的公租房法律保障體系首先，應(yīng)將公民住房權(quán)寫入憲法。許多國(guó)家的憲法都規(guī)定住房權(quán)是公民的一項(xiàng)基本人權(quán)。我國(guó)應(yīng)在憲法中規(guī)定國(guó)家保障公民的住房權(quán)，提高社會(huì)對(duì)公民住房權(quán)的認(rèn)識(shí)，為保障性住房立法提供憲法依據(jù)。其次，應(yīng)加快我國(guó)《住房保障法》的制定與實(shí)施。這一基本法律的出臺(tái)將改變我國(guó)保障性住房領(lǐng)域統(tǒng)一立法缺失的狀況，使得公租房制度的實(shí)施也將有法可依，解決目前依靠政策實(shí)施帶來(lái)的諸多問題。為此，建議在這一立法中對(duì)公租房制度進(jìn)行專門規(guī)定，更好的保障城市“夾心層”的住房需求。而且住房保障法還應(yīng)對(duì)政府的義務(wù)與法律責(zé)任作出明確的規(guī)定，減少權(quán)力尋租、玩忽職守等行為的發(fā)生。最后，在公租房法律制度中應(yīng)對(duì)其保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、管理機(jī)構(gòu)、資金來(lái)源、申請(qǐng)審核程序等基本內(nèi)容作出明確規(guī)定。這樣，各地的公租房管理辦法才有統(tǒng)一的上位法可依，公租房制度的價(jià)值才能得以真正實(shí)現(xiàn)。
二、進(jìn)一步擴(kuò)大公租房制度的保障對(duì)象。公租房的主要功能是解決城市“夾心層”住房問題的，因此其保障對(duì)象就應(yīng)該是那些真正需要保障的人群。許多國(guó)家都將公租房制度作為最低收入者的“托底性”保障。我國(guó)目前很多地方規(guī)定是將戶籍與收入標(biāo)準(zhǔn)作為申請(qǐng)中的主要條件的，這樣很多剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工是被排除在外的。所以我們首先要打破公租房申請(qǐng)條件和戶籍捆綁的做法，在保障對(duì)象上擴(kuò)大到新就業(yè)人員以及外來(lái)農(nóng)民工。這方面，我國(guó)四川重慶的做法很值得借鑒，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)的無(wú)住房人員，進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員，均可申請(qǐng)公共租賃住房。其次，要使公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房合理界定其供應(yīng)對(duì)象并合理銜接。如根據(jù)各階層消費(fèi)水平的不同，提供不同檔次的住房標(biāo)準(zhǔn)，如住房戶型面積的梯度結(jié)構(gòu)、住房需求時(shí)間的梯度變化等。［1］。
三、建立合理的公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制。首先，應(yīng)該建立個(gè)人信用制度與個(gè)人收入申報(bào)制度。這一制度是保障公租房制度公平實(shí)施和有效減少尋租行為的根本措施。個(gè)人信用制度的重點(diǎn)是建立權(quán)威和準(zhǔn)確的個(gè)人信息管理系統(tǒng)，可以通過建立起居民信息檔案系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)管理家庭收入檔案。［2］同時(shí)還應(yīng)完善審查機(jī)制，如前所述為了保證審查的準(zhǔn)確性，應(yīng)該建立由稅務(wù)、工商部門以及銀行等多家單位組成的聯(lián)合審查機(jī)制重點(diǎn)審查申請(qǐng)者的隱形收入，房管部門則應(yīng)對(duì)申請(qǐng)者資格進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，有效保障真正符合條件的中低收入家庭獲得公租房。
其次，應(yīng)該明確申請(qǐng)者提供虛假證明資料的責(zé)任，并規(guī)定親屬和社會(huì)關(guān)系人員故意作假的承擔(dān)連帶責(zé)任。［3］只有加大對(duì)弄虛作假者的懲罰力度，提高違法成本，才能達(dá)到威懾作用。對(duì)此，有些地方的做法值得借鑒參考。如《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第三十一條規(guī)定： “申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人隱瞞申報(bào)戶籍、虛報(bào)收入、資產(chǎn)及住房等情況或者偽造有關(guān)證明材料騙租公共租賃住房的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，取消其申請(qǐng)資格，5年內(nèi)不允許其申請(qǐng)住房保障。出具虛假證明的單位，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”
最后，應(yīng)建立強(qiáng)制退出機(jī)制。如果出現(xiàn)收入變化等情況導(dǎo)致不符合條件仍拒不退出的，可以采取由主管部門申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行、處以罰款或者凍結(jié)資金等多種方式，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究其刑事責(zé)任。
四、完善公租房糾紛司法救濟(jì)途徑。如前所述，承租人權(quán)利受到侵害時(shí)能否獲得有效的司法救濟(jì)直接影響其合法權(quán)益能否得到有效保障。為此，公租房相關(guān)立法應(yīng)該規(guī)定，申請(qǐng)人如果對(duì)主管部門的申請(qǐng)審核、退出認(rèn)定以及處罰等有異議的，可以提起行政復(fù)議。因?yàn)楣夥抗芾聿块T是典型的行政機(jī)關(guān)，其作出的審核等行為是具體行政行為，而根據(jù)我國(guó)《行政復(fù)議法》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯行政相對(duì)人合法權(quán)益的，當(dāng)事人可以提起行政復(fù)議。關(guān)于訴訟的類型，我認(rèn)為，應(yīng)該區(qū)分不同情況分別進(jìn)行規(guī)定。如果是申請(qǐng)審核、退出認(rèn)定等方面的糾紛，如前所述，顯然應(yīng)該提起行政訴訟。但如果是因?yàn)樽赓U合同方面的爭(zhēng)議，應(yīng)該提起民事訴訟。因?yàn)樽赓U合同屬于民事合同，政府是以公租房的所有權(quán)人的身份簽訂合同的，而不是行政主管機(jī)關(guān)的身份。
參考文獻(xiàn)：
［1］ 劉麗榮保障性住房的合理供給與梯度消費(fèi)模型的構(gòu)建［J］。建筑經(jīng)濟(jì)，2008（ 10） : 42.
［2］ 魏顯良我國(guó)保障性住房建設(shè)中的問題與對(duì)策［J］。 中共青島市委黨校學(xué)報(bào)2011（ 1） : 84.
［3］ 馬德天我國(guó)公共租賃住房法律制度研究［D］。 中國(guó)政法大學(xué)，2011.
