[ 劉忠發(fā) ]——(2012-11-21) / 已閱10037次
隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定、房屋買賣協(xié)議無效為由，要求受讓方返還房產(chǎn)。因此，宅基地上房屋買賣糾紛呈激增態(tài)勢。農(nóng)民宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓，系由權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。本文僅就宅基地上房屋買賣行為作較為粗淺的探討。
一、宅基地上房屋買賣的若干情形
農(nóng)村村民因另有住房、住房空閑或農(nóng)轉(zhuǎn)非遷出等原因，將其自己宅基地上所有的房屋自行處分。從受讓方的主體特點上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之間買賣房屋，其當(dāng)事人雙方畢竟沒有脫離本集體經(jīng)濟(jì)組織，一般爭議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少。目前主要爭議仍在城市居民和外村村民購買房屋的效力問題上，主要形式表現(xiàn)在：
1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈與等行為取得的；有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的；有依據(jù)買賣協(xié)議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的；也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的；有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹�，也有受讓方取得行政機(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。
由于現(xiàn)有法律規(guī)定不夠完善，不夠詳盡，房屋土地管理行政機(jī)關(guān)又處于以不予核發(fā)證書為手段的消極管理狀態(tài)，近年來審判實踐中對宅基地上房屋買賣行為的法律適用問題存在諸多爭議。
二、外村農(nóng)民購買本村宅基地上住房的效力
關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認(rèn)為：根據(jù)的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外�！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。
關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點認(rèn)為：集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機(jī)關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。
當(dāng)然，對此也有相反的觀點。該觀點認(rèn)為：目前已有的規(guī)定都沒有明確禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，從土地管理法及北京市等地方性規(guī)定中得出禁止該類轉(zhuǎn)讓行為的結(jié)論，只是一種對法律規(guī)定的理解和引申，該結(jié)論并不準(zhǔn)確。因此，不能在法律沒有明確禁止性規(guī)定的前提下從法律條文中當(dāng)然理解并引申出禁止某類民事行為的含義，并加以廣泛適用。根據(jù)農(nóng)村三級所有的所有權(quán)狀態(tài)，村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織均對其所有的集體土地享有相應(yīng)的處分權(quán)。對于宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為，只要訴爭土地的所有權(quán)人表示同意即可，嚴(yán)格的限制流轉(zhuǎn)不符合客觀存在的人口流動狀況及社會發(fā)展的趨勢。
三、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限
1986年《土地管理法》第38條規(guī)定，“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)�！�1999年修訂后的《土地管理法》第62條則修改為：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。
從目前訟爭房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見，對于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門蓋章確認(rèn)的，有經(jīng)村委會蓋章確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)。對于鄉(xiāng)、村兩級的確認(rèn)行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見不一。
關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定，1986年及1999年《土地管理法》的不同規(guī)定，僅表述為農(nóng)村村民建住宅用地，并未明確規(guī)定為轉(zhuǎn)讓行為的審批權(quán)。但土地管理法中審批權(quán)限的變化，可以反映出來的傾向卻是集體土地的管理趨向嚴(yán)格。
四、司法實踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定
對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了誠實信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。
五、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)注意的幾個具體問題
法官在認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同效力上應(yīng)該從以下角度出發(fā)，綜合予以考慮：（1）法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策；（2）賣房人的現(xiàn)有居住條件；（3）該房產(chǎn)項下的土地使用權(quán)性質(zhì)；（4）房產(chǎn)交付的實際情況；（5）房產(chǎn)的增值效應(yīng)。正是基于以上各個方面的考慮，對于認(rèn)定為無效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制，即使認(rèn)定為無效合同也應(yīng)當(dāng)同時應(yīng)當(dāng)符合以下要件：(1)不是同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；(2)沒有辦理任何的審批手續(xù)，包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣；(3)土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，土地的性質(zhì)沒有任何的改變；(4)賣方?jīng)]有自己的住處，如果不返還可能對出賣人的基本生存條件造成極大的影響。
當(dāng)然，在農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個原則就能應(yīng)對包羅萬象的案件。因此，對一些特殊情況，還需要法官講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習(xí)俗和人情。具體而言：
1、對于已經(jīng)辦理土地、房屋過戶手續(xù)的合同。法律對于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓實行的是嚴(yán)格限制的原則，結(jié)合轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實問題，如果行政機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了房屋和宅基地的轉(zhuǎn)讓，既然行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)，那么也是應(yīng)該認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。但是現(xiàn)實中很多案件都是只辦理了房產(chǎn)證或者土地證中的一個，對于只辦理土地證件的案件，筆者認(rèn)為房屋主要是建立在具有土地使用權(quán)的土地之上的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)，沒有土地使用權(quán)何來的房屋所有權(quán)，既然行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了購買者具有了該土地的使用權(quán)，因此應(yīng)該認(rèn)定買賣合同是有效的，在可以辦理房屋所有權(quán)證的情況下可以進(jìn)一步去完善相關(guān)手續(xù)。對于只辦理房屋所有權(quán)證的情況，因為買房人對于該房產(chǎn)項下的土地沒有使用權(quán)，也沒有得到相關(guān)審批機(jī)關(guān)的審批，因此可以認(rèn)定無效，否則就會損害集體對于該土地的使用權(quán)，損害第三人的合法權(quán)益。
2、對于同一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。在該類案件的糾紛中有人主張對于買房人如果已經(jīng)有一套房屋，根據(jù)土地管理法規(guī)定的一戶只能有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為再次購買是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定該買賣行為無效。筆者認(rèn)為該觀點是不正確的，土地管理法規(guī)定的僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能申請一處宅基地，不能申請兩處以上的宅基地，而沒有說明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農(nóng)民死后房屋的繼承問題，因此該觀點是不正確的。
3、對于原來屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的土地現(xiàn)在已經(jīng)變?yōu)閲型恋氐姆课葙I賣合同效力問題，因為制約房屋買賣合同效力的問題主要是由土地的使用權(quán)性質(zhì)決定的，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)主要是通過審批的方式取得的，農(nóng)民支付的相關(guān)費用很少，被認(rèn)為是國家給予農(nóng)民的一項福利政策，因此具有一定的專有性和獨享性。如果土地的性質(zhì)已經(jīng)改變，不屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有了，該專有性和獨享性也就不復(fù)存在了，制約合同無效的根本問題已經(jīng)解決了，因此應(yīng)該允許自由交易。對于發(fā)生在土地性質(zhì)改變以前的買賣行為應(yīng)該怎么處理，有人認(rèn)為合同無效應(yīng)該自始無效，不能因為后來客觀事實的改變而改變合同的效力問題，簽訂合同時只要無效，不管以后怎么變化該合同還是無效的。筆者也不同意該觀點，司法實踐中，最高人民法院通過許多的司法解釋對該類合同進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，都是規(guī)定在法院法庭辯論終結(jié)之前只要補辦了相應(yīng)的手續(xù)都會認(rèn)定合同有效，因此對于該類買賣合同，因為土地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化，制約無效的客觀原因已經(jīng)不存在了，所以也不能認(rèn)定該買賣行為是無效的。實踐中不少法院處理的同類案件時也是采取同樣方式做出的判決，取得了不錯的司法和社會效果。
4、對于原來屬于同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的買房者購買民房后戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)戶口或者變成另外一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其買賣房屋的合同效力如何認(rèn)定？因為原來屬于同一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員，他們之間的買賣行為是合法有效的，不能因為戶口的變化而改變合同的效力，否則城鎮(zhèn)戶口的居民也就根本無法解決繼承農(nóng)村父母的房產(chǎn)問題了。
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