[ 白婷婷 ]——(2013-3-13) / 已閱6249次
【要點提示】
商品房交付使用時未取得竣工驗收，未向購買者提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，造成損害的，應(yīng)由開發(fā)經(jīng)營公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
【案件索引】
陜西省城固縣人民法院（2012）城民初字第00863號。
【基本案情】
原告：余某，饒某某。
被告：某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，李某某。
原告余某于2003年12月21日與某某地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司售房部負責(zé)人李某某簽訂房屋定購協(xié)議，購買該公司18號樓東一單元五樓東戶住宅房一套，據(jù)該合同內(nèi)容李某某出具收據(jù)收取原告購房款65000元，收取購房契稅、維修基金、工本費2400元。該房2004年交付原告使用時未取得竣工驗收，也未按合同約定和相關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。2012年5月21日下大雨，原告房頂大面積漏水，原告及時報告李某某，李某某之妻姜某某帶人對樓頂排水口堵塞物進行了清理。此次漏水，致原告屋頂、墻、門窗、家具、家電等被水浸泡受損。經(jīng)查，該樓東一單元6棟東戶家餐廳上方樓頂排水溝內(nèi)沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水溝底部高11公分,排水溝外沿高17公分，內(nèi)沿高39公分(防水處理高22公分)，原告房屋漏水正是由于該缺口所致。經(jīng)城固縣價格認證中心鑒定，原告的財產(chǎn)損失為人民幣18170元。另查明18號樓建設(shè)單位為某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，李某某為該樓項目負責(zé)人。
【爭議焦點】
商品房實際交付多年但未取得竣工驗收，保修期限如何起算，發(fā)生質(zhì)量問題責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)，構(gòu)成本案爭議焦點。
【審判情況】
城固縣人民法院根據(jù)原、被告雙方提交的證據(jù)，依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條、第一百零六條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第一、二款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條第一項之規(guī)定，作出如下判決：
由被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司賠償原告余某、繞某某財產(chǎn)損失18170元，限本判決生效后十日內(nèi)支付清潔。
本案財產(chǎn)損失評估費500元，由被告某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)。
案件宣判后，被告已于指定期限將金錢給付義務(wù)履行完畢。
【評析】
近年來，因房地產(chǎn)質(zhì)量引起的訴訟案件逐年上升，開發(fā)商售出房屋后，一般將保修責(zé)任委托給物業(yè)公司或施工企業(yè)，當(dāng)購房者提出房屋質(zhì)量問題時，常遇到開發(fā)商、物業(yè)公司和施工方相互推諉，難以協(xié)調(diào)，致使問題久擱不決。
本案中，原告起訴要求被告承擔(dān)房屋質(zhì)量責(zé)任，而被告認為原告屋內(nèi)進水浸泡，已超過《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條第二款“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為5年”的保修期限，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任�！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》中明確規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用，未組織竣工驗收，擅自交付使用，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書”。本案中，商品房屬于開發(fā)企業(yè)未經(jīng)竣工驗收擅自交付，且未向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，也未落實物業(yè)管理，保修期限起算時間就無法確定，故被告認為交付房屋已超過5年保修期限的說法并不成立，依法該樓的質(zhì)量責(zé)任仍在開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，故無論該樓樓頂排水溝內(nèi)沿缺口是施工單位遺留質(zhì)量缺陷，還是第三方造成質(zhì)量缺陷，某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為18號樓的開發(fā)經(jīng)營公司，均應(yīng)承擔(dān)由此造成的損失。
作者：陜西省城固縣人民法院 白婷婷 王洪安
