[ 庫歡 ]——(2021-4-25) / 已閱13012次
房地產(chǎn)重復(fù)抵押是指，以同一個房地產(chǎn)向同一債權(quán)人分別設(shè)定或向兩個以上的債權(quán)人設(shè)定抵押的行為。實務(wù)中，目前對于重復(fù)抵押登記不同的省份有著不同的理解和做法，在辦理抵押登記時登記機關(guān)認(rèn)可的態(tài)度也存在著區(qū)別。
（一）法律依據(jù)
《擔(dān)保法》第35條：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過余額部分�！�
《擔(dān)保法解釋》第51條：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超過其抵押物價值的，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я�。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超過其余額部分�！�
《物權(quán)法》第119條：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償�！�
（二）法律分析
依據(jù)法條來看，《擔(dān)保法》禁止重復(fù)抵押，《擔(dān)保法解釋》在一定程度上同意了重復(fù)抵押，但超過抵押價值的部分抵押權(quán)沒有優(yōu)先受償權(quán)；雖然物權(quán)法并沒有明文取消重復(fù)抵押，但理論界很多學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)法第119條改變了擔(dān)保法的規(guī)定，取消了擔(dān)保法關(guān)于抵押財產(chǎn)的價值應(yīng)高于數(shù)個抵押擔(dān)保債權(quán)總額的限制，當(dāng)事人可以根據(jù)情況自行確定抵押。對于認(rèn)為取消的原因主要有以下幾個方面：（1）抵押價值是變量，抵押擔(dān)保設(shè)定時的財產(chǎn)價值并非抵押財產(chǎn)變現(xiàn)的價值。抵押權(quán)人支配的是抵押物的交換價值，抵押物的價值總是不斷變化的，以起初的抵押價值為限設(shè)定抵押沒有合理性。（2）限制了抵押當(dāng)事人的意思自治。（3）限制了抵押物的使用，擔(dān)保法規(guī)定的余額抵押，限制了抵押物的充分利用，降低了抵押物的融資效益和擔(dān)保功能。
（三）法律建議
雖然理論上物權(quán)法間接取消了重復(fù)抵押的限制，但并還沒有對此作出明確規(guī)定，導(dǎo)致在實務(wù)操作中，很多登記機關(guān)仍堅持不得重復(fù)抵押。
目前部分地區(qū)如北京等，是認(rèn)可重復(fù)抵押的，可以辦理抵押登記，預(yù)計將來會普及。根據(jù)蘇州的情況，重復(fù)抵押仍屬于禁止范疇，只能余額抵押，但重復(fù)抵押在法律上會有更加明確的認(rèn)可態(tài)度，需要跟蹤立法動態(tài)。
