[ 陳召利 ]——(2015-3-31) / 已閱7632次
樓市新政下無錫市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)簡(jiǎn)析
作者：陳召利 律師 來源：www.law-god.com
作者按：
2014年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化調(diào)整，包括無錫市在內(nèi)大部分城市限購政策相繼取消。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)2015年3月5日在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上作的政府工作報(bào)告中提出，“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）于2015年3月30日同日發(fā)布，首付款比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征期從5年恢復(fù)至2年，預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)向，個(gè)人所得稅、契稅政策調(diào)整似乎指日可待。
1、個(gè)人所得稅（賣方）
自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅原則上實(shí)行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
政策依據(jù)：
（1）《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）
（2）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）
（3）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）
（4）無錫市地方稅務(wù)局關(guān)于層轉(zhuǎn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的通知（錫地稅發(fā)〔2006〕129號(hào)）
2、營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（賣方）
自2015年3月31日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）
3、土地增值稅（賣方）
自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）
4、契稅（買方）
自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按江蘇省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時(shí)間為準(zhǔn)。
政策依據(jù)：
（1）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）
（2）《江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（蘇財(cái)稅[2010]33號(hào)）
5、印花稅（買賣雙方）
自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）
特別說明：
（1）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
（2）個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
（4）自2005年6月1日起無錫市享受優(yōu)惠政策的普通商品住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格1.44倍以下。
(5) 上述稅收優(yōu)惠政策僅適用于個(gè)人銷售或購買住房，不適用個(gè)人銷售或購買非住房、單位銷售或購買住房及非住房。
政策依據(jù)：
（1）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào)）
（2）《無錫市享受優(yōu)惠政策普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（錫政辦發(fā)[2005]72號(hào)）
