[ 王冠華 ]——(2015-9-6) / 已閱14784次
商品房預(yù)售合同登記備案對預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則--商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析(三)
王冠華
《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條作了與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款基本相同的規(guī)定，上述規(guī)定確立了我國商品房預(yù)售合同的登記備案制度。
商品房預(yù)售合同登記備案制度對于預(yù)售合同效力的評價(jià)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第6條給出了一般認(rèn)定規(guī)則，該條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持�！薄爱�(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外�！币来藯l解釋，我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案對預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則有三：(1)商品房預(yù)售合同的登記備案，應(yīng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，只要預(yù)售房具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，并取得商品房預(yù)售許可證，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容合法，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同有效，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同的效力；(2)如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定；(3)盡管當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件，雖沒有辦理登記備案手續(xù)，但雙方已實(shí)際履行合同主要義務(wù)的，視為雙方當(dāng)事人合意排除對該要件的適用。
關(guān)于雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的問題，由于這一特別約定并未違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故如前述，應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治。《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程的法定抵押權(quán)，該條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)第2條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人�！被谏鲜鲆�(guī)定，從預(yù)購人的角度考慮，我們認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人還可以對抗商品房建設(shè)施工承包單位的對該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。
如何理解《商品房買賣合同解釋》第6條第2款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”，最高人民法院民事審判第一庭指出：“《商品房買賣合同解釋》第6條第2款規(guī)定：‘當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，雙方接受的除外�！鶕�(jù)《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行‘主要義務(wù)’簡單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定�！�(載《民事審判指導(dǎo)與參考》2009年第1輯，法律出版社2009年版，第177-178頁)
關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案行為完成的時間節(jié)點(diǎn)問題，司法實(shí)踐中，通常視登記機(jī)關(guān)在商品房預(yù)售合同上蓋備案專用章為合同備案行為已經(jīng)完成。在黃小龍與安順住建局商品房買賣合同登記備案糾紛案行政二審判決書[(2015)黔高行終字第6號]中，貴州省高級人民法院認(rèn)為：“《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定了商品房預(yù)售備案的程序，為有關(guān)各方設(shè)定了權(quán)利義務(wù)。安順住建局上訴中認(rèn)為尚處于備案登記過程中，主要理由是黃小龍無法提供將預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶的進(jìn)賬單和《安順市商品房預(yù)售合同備案登記表》，而僅有蓋有備案章的《商品房買賣合同》。商品房預(yù)售備案的具體程序并沒有相關(guān)法律予以強(qiáng)制規(guī)定。安順住建局官網(wǎng)對“商品房網(wǎng)上合同”登記備案提交材料的說明中，也沒有包括預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶的進(jìn)賬單和《安順市商品房預(yù)售合同備案登記表》。因此，綜合考慮登記機(jī)關(guān)的辦理流程和要求以及公章使用通常產(chǎn)生的法律后果，安順住建局在合同上蓋備案專用章，應(yīng)認(rèn)為合同備案行為已經(jīng)完成�！�
關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)問題，如前述，應(yīng)屬于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，并非權(quán)屬登記。在江門市永潤物業(yè)投資有限公司與江門市新會區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、江門市新會區(qū)圭峰花園發(fā)展有限公司、羅國威、羅國成城建行政管理糾紛行政二審判決書[(2014)江中法行終字第39號]中，江門市中級人民法院認(rèn)為，“商品房預(yù)售合同登記備案制度是規(guī)范商品房買賣行為的一種行政管理手段，主要目的是規(guī)范商品房預(yù)售活動，維護(hù)買房人的利益，登記備案行為并不產(chǎn)生物權(quán)變動和物權(quán)公示的效力，不屬于權(quán)屬登記行為�！�
同時，我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同備案登記不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力，與《物權(quán)法》第20條規(guī)定的不動產(chǎn)預(yù)告登記也有本質(zhì)區(qū)別，商品房預(yù)售合同備案登記并未將商品房預(yù)售合同所確定的債權(quán)轉(zhuǎn)化為買受人對所購商品房享有的物權(quán)。在潘海燕與新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)聯(lián)眾投資有限責(zé)任公司、新疆晨迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司庫爾勒分公司案外人執(zhí)行異議之訴案[(2014)新兵民一終字第00019號]民事二審判決書中，新疆高級法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院認(rèn)為，“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第20條規(guī)定：‘當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效�！摋l是關(guān)于不動產(chǎn)登記制度中預(yù)告登記的規(guī)定。預(yù)告登記所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)請求權(quán)進(jìn)行的登記。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定的‘商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案’，是關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的規(guī)定，系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)立法中的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在本質(zhì)區(qū)別，兩者的法律效力不同。預(yù)告登記在其有效期內(nèi)可以對抗第三人，但是商品房預(yù)售合同備案登記不能對抗第三人。”
那么，商品房預(yù)售合同的登記備案行為是否具有行政可訴性呢？理論界和司法實(shí)務(wù)界爭議頗大，存在截然不同的兩種觀點(diǎn)。
肯定論認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案的目的主要是通過商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房二賣”現(xiàn)象的發(fā)生。如將房屋登記在他人名下或者注銷登記備案，必將嚴(yán)重?fù)p害了備案登記當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)納入行政訴訟范疇。
否定論認(rèn)為，根據(jù)《行政訴訟法》對訴訟范圍的規(guī)定，納入訴訟范疇的應(yīng)是針對特定行政相對人作出的且對其實(shí)際權(quán)利、義務(wù)發(fā)生影響的行政行為。雖然商品房預(yù)售合同備案登記是我國法律課以房地產(chǎn)開發(fā)商一項(xiàng)行政意義上的義務(wù)，但未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，該等備案登記不對當(dāng)事人之間的預(yù)售合同效力產(chǎn)生任何影響，僅僅是一種市場監(jiān)管行為，房地產(chǎn)開發(fā)商不履行該等義務(wù)，其法律后果也僅僅是根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定承受“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”的行政處罰，因此，不能納入行政訴訟的范圍。
我們認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案制度是我國政府對商品房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要措施，這一制度在承載行政行為表象的同時，卻又無法達(dá)到行政行為所能產(chǎn)生的效力，其行政可訴性存在較大的瑕疵，在立法缺失未予以填補(bǔ)的情形下，目前暫不宜納入行政訴訟的范疇，因此，我們同意第二種意見。在石小英與景泰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房登記備案二審行政裁定書[(2014)白中行終字第13號]中，白銀市中級人民法院認(rèn)為，“預(yù)售登記備案制度是政府對商品房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要措施。預(yù)售商品房登記備案是房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)購備案登記的行為，是對合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利狀態(tài)方面的有關(guān)事實(shí)的記載，對合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)也不產(chǎn)生實(shí)際的影響。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款規(guī)定：‘當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持�！舱f明了商品房預(yù)售合同登記備案對商品房預(yù)售合同的效力不產(chǎn)生影響，據(jù)此上訴人的起訴不屬于行政訴訟的受案范圍。”
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務(wù)于新疆伊寧市。
