[ 王冠華 ]——(2015-9-19) / 已閱8405次
商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效后損失承擔(dān)規(guī)則--商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)務(wù)問(wèn)題解析(四)
王冠華
《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)第52條是關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，依該條，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》)第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”該條是關(guān)于商品房預(yù)售合同效力和補(bǔ)辦商品房預(yù)售許可證明對(duì)合同效力影響的解釋。商品房預(yù)售合同因違反《合同法》第52條的規(guī)定或者因出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明而被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)損失呢？
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！痹摋l是關(guān)于合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的法律后果的規(guī)定。對(duì)于該條中的“損失”，就商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效后的法律后果而言，司法實(shí)務(wù)認(rèn)為，除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第8條、第9條規(guī)定的情形外，應(yīng)限于商品房買(mǎi)賣(mài)合同即本約的“締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍”。(見(jiàn)《房地產(chǎn)糾紛裁判依據(jù)新釋新解》，第244-246頁(yè)，人民法院出版社2014年9月版)
《合同法》第42條對(duì)締約過(guò)失責(zé)任有明確規(guī)定，所謂締約過(guò)失責(zé)任，是指在合同訂立過(guò)程中，一方因違反其根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)導(dǎo)致另一方信賴(lài)?yán)娴膿p失而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第8條在進(jìn)一步明確締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新了締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)方式，即相對(duì)人可以在向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償遭受的實(shí)際損失的同時(shí)，請(qǐng)求人民法院判決由其自行辦理批準(zhǔn)或者登記手續(xù)以及向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償由此產(chǎn)生的費(fèi)用，以使合同生效。
通說(shuō)認(rèn)為，締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍是對(duì)信賴(lài)?yán)娴馁r償，應(yīng)限于信賴(lài)?yán)鎿p失的范圍，一般不應(yīng)超過(guò)履行利益。就商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效后損失承擔(dān)而言，如何計(jì)算信賴(lài)?yán)娴膿p失？我們認(rèn)為，具體賠償范圍不僅應(yīng)包括對(duì)方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴(lài)合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益，也就是機(jī)會(huì)損失。而對(duì)于機(jī)會(huì)損失，可以以房屋增值利益損失作為參考。在海南昌旺達(dá)置業(yè)顧問(wèn)有限公司與海南宇昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛中，最高人民法院(2014)民抗字第75號(hào)再審民事判決書(shū)指出：“本案一、二審、原再審中，宇昌公司、昌旺達(dá)公司對(duì)涉案兩份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系商品房預(yù)售合同，因宇昌公司未取得房屋預(yù)售許可證而致合同無(wú)效的認(rèn)定沒(méi)有異議。”“因本案合同無(wú)效，宇昌公司應(yīng)返還昌旺達(dá)公司所付購(gòu)房款。國(guó)家將海南確定為國(guó)際旅游島后，海南房?jī)r(jià)明顯上漲，一審法院委托的司法鑒定結(jié)論亦證實(shí)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格已明顯上漲，在此情況下，昌旺達(dá)公司已無(wú)法用原價(jià)購(gòu)得相應(yīng)地段、相應(yīng)面積的房屋，該損失是客觀(guān)存在和已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，非將來(lái)預(yù)期可能要發(fā)生的事實(shí)。一、二審法院依據(jù)司法鑒定結(jié)論，以涉案房屋的市場(chǎng)溢價(jià)作為無(wú)效合同損失認(rèn)定的基礎(chǔ)，……該認(rèn)定符合《中華人民共和國(guó)合同法》第58條關(guān)于無(wú)效合同損失的規(guī)定�！�
需要說(shuō)明的是，我國(guó)民事責(zé)任承擔(dān)的原則在法無(wú)特別規(guī)定的情形下均應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。在上述案例中，最高人民法院同時(shí)指出：“宇昌公司系本案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，作為賣(mài)方，在銷(xiāo)售其房產(chǎn)給購(gòu)房人時(shí)，有義務(wù)和責(zé)任使銷(xiāo)售標(biāo)的達(dá)到行政許可的要求，積極促成合約。其在訂立本案《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》后沒(méi)有補(bǔ)辦涉案房屋的預(yù)售許可證，至本院再審時(shí)仍未取得預(yù)售許可證”，“宇昌公司無(wú)法使銷(xiāo)售標(biāo)的合法化是導(dǎo)致本案兩份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》不能生效的原因，故宇昌公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任。昌旺達(dá)公司作為購(gòu)房人，訂約時(shí)未能盡到審慎的注意義務(wù)，雖不是導(dǎo)致合同無(wú)效的推手，但亦應(yīng)對(duì)合同無(wú)效的后果承擔(dān)一定的責(zé)任�！痹陉兾魑鱽喖瘓F(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與劉世峰等7人商品房預(yù)售合同糾紛中，陜西省高級(jí)人民法院(2014)陜民提字第00040號(hào)民事再審裁定書(shū)認(rèn)為：“西亞公司在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證的情況下與被申請(qǐng)人劉世峰等7人所形成的商品房預(yù)售合同，因違反國(guó)家法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。”“本案中，西亞公司違反法律規(guī)定進(jìn)行商品房銷(xiāo)售，故而導(dǎo)致合同無(wú)效，其應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。被申請(qǐng)人在購(gòu)房時(shí)對(duì)西亞公司預(yù)售商品房手續(xù)未盡審慎的注意義務(wù)，也具有一定的過(guò)錯(cuò)�！薄昂贤瑹o(wú)效后，西亞公司收取的被申請(qǐng)人購(gòu)房款應(yīng)予返還。因利息屬于購(gòu)房款之孳息，被申請(qǐng)人請(qǐng)求申請(qǐng)人賠付占用購(gòu)房款期間的利息損失，于法有據(jù)。但結(jié)合本案實(shí)際，原一、二審判決按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息予以調(diào)整，利息以中國(guó)人民銀行同期定期存款利率計(jì)算為宜。再審申請(qǐng)人西亞公司認(rèn)為不應(yīng)以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息的主張，本院予以支持�！�
【作者簡(jiǎn)介】專(zhuān)職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國(guó)法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
